【2025年保存版】軽井沢で宿泊施設オーナーとして成功する8つの戦略｜高級物件で安定収益を実現する完全ガイド

『軽井沢での宿泊施設経営に興味はあるものの、「具体的な運営方法が分からない」「投資額はどのくらい必要なのか」と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。実際、軽井沢での宿泊施設経営は、一般的な地域とは異なる独自の課題があり、成功への道筋を見出すのは簡単ではありません。

しかし、近年の市場動向を見ると、軽井沢の宿泊施設オーナーには大きなビジネスチャンスが広がっています。特に30-40代の富裕層をターゲットとした高級宿泊施設の需要は年々増加しており、適切な戦略と運営ノウハウがあれば、安定した高収益ビジネスとして成功できる可能性が高まっています。

本記事では、10年以上にわたり軽井沢で宿泊施設経営の成功事例を積み重ねてきた経験を基に、これから宿泊施設オーナーを目指す方に向けて、成功のための具体的な8つのポイントを徹底解説します。初期投資の適正額から、物件選びのコツ、運営ノウハウ、さらには集客戦略まで、実践的な情報をステップ・バイ・ステップでご紹介していきます。

この記事を書いた人

宮本 歩衣子

仙台生まれ⇒2011年に軽井沢へ移住

不動産 - 売買、賃貸（土地・建物）物件の仲介並びに不動産管理

免許番号：長野県知事（２）第5587号

所属協会：公益社団法人全国宅地建物取引業協会/一般社団法人長野県宅地建物取引業協会

不動産業に7年間携わってきた経験から、お客様から「もっと気軽に軽井沢を体験したい」とのお声を受け、別荘の短期レンタルや宿泊事業も始めました。不動産と宿泊を組み合わせ、軽井沢の魅力をさらに広めていきたいと考えています。今後も軽井沢とのご縁を大切に、共感して集まってくれた仲間と共に、地域に貢献していきます。

軽井沢の宿泊施設市場の現状と将来性

2025年の軽井沢不動産市場の特徴と変化

軽井沢の不動産市場が、いま大きな変革期を迎えています。特に注目すべきは、利用者層とそのニーズの多様化です。従来の観光目的や別荘利用に加えて、新しい生活様式を求める層が着実に増加しているんです。 具体的には、30-40代の感度の高い家族層を中心に、「軽井沢での暮らし」への関心が高まっています。東京から新幹線で約1時間という立地の良さを活かし、週末利用から長期滞在、さらには移住まで、様々な形での需要が生まれています。

新しい需要と利用形態の広がり

最近の特徴的な動きとして、「仕事」と「暮らし」を組み合わせた新しいライフスタイルの普及があります。リモートワークの定着により、軽井沢を拠点とした働き方を選択する人が増えているんです。 例えば、週の半分は東京、残りを軽井沢で過ごすといった生活パターンや、夏季の長期滞在、冬季は都内という季節移住的な使い方など。こうした多様なニーズに応えるため、不動産の利用形態も柔軟に変化しています。

エリア特性と投資価値の変化

軽井沢の不動産は、エリアによって特性が大きく異なります。例えば、旧軽井沢エリアは観光と商業の中心として、中軽井沢は居住性の高さで、それぞれ異なる魅力を持っています。 投資という観点では、年間を通じた安定した需要が見込めるエリアが特に注目されています。具体的には、スーパーマーケットや医療施設へのアクセスが良好で、かつ自然環境も充実したエリアです。こういった場所では、宿泊施設としての運用だけでなく、長期賃貸や将来的な売却も視野に入れた投資が可能となります。 特に、長期賃貸のニーズは年々増加傾向にあります。東京と同等の家賃水準でも、充実した住環境を求める入居者が増えているんです。このトレンドは、軽井沢の不動産価値の安定性を支える重要な要因となっています。 このように、軽井沢の不動産市場は、単なる観光地や別荘地としてだけでなく、新しい生活様式に対応した多様な可能性を秘めているんです。次のセクションでは、そんな軽井沢で不動産投資を成功させるための具体的な方法をご紹介していきます。

こちらの記事も参考にしてくださいね ｜遠隔地にある不動産を売却するときの注意点を解説します。

宿泊施設運営から始める不動産投資の特徴

宿泊施設運営のメリットと多角的活用の可能性

宿泊施設運営から不動産投資をスタートさせる方法には、実は大きなメリットがあります。それは、物件の可能性を段階的に見極められる点です。 例えば、まずは宿泊施設として運営を始め、その後の需要や地域性を理解した上で、長期賃貸への切り替えや売却を検討することができます。実際の運営を通じて、物件の強みや改善点を把握できるため、より確実な投資判断が可能になります。

収益構造と運用方法の選択肢

軽井沢での不動産運用には、大きく分けて3つの方法があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。 1. 宿泊施設としての運営 短期の宿泊利用を中心とした運営です。季節による変動はありますが、適切な運営で安定した収益を見込むことができます。特に、1週間から1ヶ月程度の中期滞在需要も増えており、新たな収益機会となっています。 2. 長期賃貸での運用 年間契約での賃貸運用です。安定した収益が特徴で、管理の手間も比較的少なくて済みます。特に、リモートワーク環境が整った物件は、高い需要が見込めます。 3. 売買を見据えた価値向上 適切な運営とメンテナンスにより、物件の価値を高めていく方法です。実績のある宿泊施設や、安定した賃貸物件は、将来的な売却時により高い評価を得やすい傾向にあります。

成功のための基本戦略

軽井沢での不動産投資を成功させるポイントは、柔軟な運用戦略を持つことです。 例えば、夏季は宿泊需要が高いため短期利用を中心に、冬季は長期滞在者向けの賃貸として運用するなど、季節に応じた使い分けも効果的です。また、数年間の運営実績を積み重ねた後、より条件の良い売却や、別の物件への投資を検討することも可能です。 重要なのは、地域の特性や市場の変化を理解しながら、柔軟に運用方法を選択できる体制を整えることです。そのためには、地域の不動産事情に詳しい専門家のサポートを受けることも、有効な選択肢となります。 このように、宿泊施設運営から始める不動産投資は、様々な可能性を秘めています。次のセクションでは、具体的な物件選びのポイントについてご説明していきます。

物件選びの重要ポイント

収益性を左右する立地条件と重要チェックポイント

物件選びで最も重要なのが立地です。特に軽井沢の場合、将来的な利用方法の選択肢を広げるため、以下のポイントに注目することをお勧めします。

まず、アクセス面では駅からの距離と道路状況を重視します。駅から車で15分以内が理想的ですが、それ以上でも魅力的な物件は数多くあります。ポイントは、冬季でも安全にアクセスできる道路環境があるかどうかです。

生活利便施設へのアクセスも重要なポイントとなります。軽井沢での生活は基本的に車が必須となりますが、車があれば行動範囲は大きく広がります。主要なスーパーマーケットであるツルヤやデリシア、医療施設、飲食店などが車で15分圏内にあれば、長期滞在者にとって十分な利便性を確保できます。実際、軽井沢での暮らしに慣れている方々は、この程度の移動時間を日常的なものとして捉えています。

物件タイプ別の特徴と投資対効果の比較

軽井沢の宿泊施設は、大きく分けて「一棟貸し」「区分所有」「新築」「リノベーション」などのタイプがあります。それぞれに特徴があり、投資対効果も異なってきます。

一棟貸しタイプは、初期投資は大きくなりますが、施設全体をコントロールできる利点があります。特に、100㎡以上の広々とした空間を求める富裕層向けには、人気の形態です。実際のデータでは、一棟貸しの高級施設は平均稼働率70%以上を維持していることが多いんです。

区分所有タイプは、比較的少ない初期投資で参入できる利点があります。ただし、共用部分の管理や他の所有者との調整が必要になるため、運営面での制約も考慮する必要があります。

新築とリノベーションの選択も重要です。新築は自由度が高く、最新の設備を導入できる反面、コストは高くなります。一方、リノベーションは、既存建物の魅力を活かしながら、コストを抑えることができます。特に軽井沢では、古い別荘をリノベーションして成功している事例も多いんですよ。

将来の資産価値を見据えた用地選定術

宿泊施設は、運営による収益だけでなく、将来の資産価値も重要な検討ポイントです。実は、適切な物件を選べば、10年後、20年後の資産価値の上昇も期待できるんです。

特に注目したいのが、開発計画や規制の動向です。例えば、新しい商業施設の建設計画がある地域や、インフラ整備が予定されているエリアは、将来的な価値上昇が期待できます。一方で、自然保護区域に近い場所は、規制が厳しくなる可能性もあるため、慎重な判断が必要です。

また、地域の将来性を見る上で重要なのが、若い世代の移住動向です。最近の傾向として、30-40代の子育て世代が軽井沢に移住するケースが増えています。そういった地域は、長期的に見ても安定した需要が期待できます。

実際の選定では、不動産の専門家に相談することをお勧めします。特に軽井沢の場合、地域ごとの特性や規制が複雑なため、プロの知見を活用することで、より良い判断ができるはずです。

初期投資と資金計画

物件取得から開業までの必要資金

「軽井沢で不動産投資を始めるのに、どのくらいの資金が必要なのか」これは多くの方が気になる点です。実際の金額は物件によって大きく異なりますが、一般的な目安をお伝えしましょう。

例えば、100㎡クラスの物件を想定した場合、以下のような費用が必要となります。土地・建物の取得費用が6,000万円～1億円、リノベーションや設備投資に1,500万円～2,000万円、そして運転資金として500万円程度です。これに予備費として総額の15%程度を確保しておくと安心です。

設備投資では、特に断熱性能の向上や暖房設備の整備など、軽井沢の気候に対応するための費用が重要になってきます。また、長期的な価値を維持するため、外装や設備の耐久性にも配慮が必要です。

運営形態による収支シミュレーション

収支計画は、運営形態によって大きく異なります。例えば、年間賃貸の場合、安定した収入が見込めます。100㎡クラスの物件であれば、月額20万円程度からの賃料設定が一般的です。

一方、宿泊施設として運営する場合は、季節による変動を考慮する必要があります。夏季は高い稼働率と単価が期待できますが、冬季は稼働率が下がる傾向にあります。そのため、年間を通じた平均的な収入を見据えた計画が重要です。

資金調達の方法と注意点

資金調達の方法としては、金融機関からの融資が一般的です。軽井沢の物件は、その立地特性から融資審査が通りやすい傾向にありますが、事業計画の綿密さが重要になります。

特に重要なのが、年間を通じた安定的な収支計画です。季節による収入の変動をどのように平準化するか、維持費用をどう見積もるかなど、具体的な数字を示すことが求められます。

また、自己資金については、総投資額の30%程度を目安にすることをお勧めします。これにより、融資の返済計画にも余裕を持たせることができます。

このように、適切な資金計画を立てることで、長期的に安定した運営が可能になります。次のセクションでは、具体的な施設運営のノウハウについてご説明していきます。

施設運営のノウハウ

年間を通じた安定運営のポイント

軽井沢での施設運営で最も重要なのは、季節による需要の変動に対応することです。

夏季（7-9月）は観光客やリゾートワーカーの需要が高く、冬季（12-2月）は比較的静かな時期となります。この変動に対応するため、季節ごとの運営戦略を持つことが重要です。

例えば、夏季は短期の宿泊利用を中心に、秋から春にかけては長期滞在者向けのプランを提供する。このように、需要に合わせて柔軟に運営方針を変更することで、年間を通じた安定した収益を目指すことができます。

施設管理と設備メンテナンス

軽井沢の気候を考慮した施設管理は特に重要です。

冬季の凍結対策として、水抜きの徹底や床暖房の低温運転が必要です。最近では、Wi-Fi対応の温度管理システムを導入し、遠隔で温度管理を行う施設も増えています。

また、定期的な設備点検も欠かせません。特に、暖房設備や給湯設備は、シーズン前のメンテナンスが重要です。突発的なトラブルを防ぐため、地域の信頼できる業者とのネットワークを築いておくことをお勧めします。

長期的な資産価値の維持向上

物件の資産価値を維持・向上させるためには、計画的な設備更新とリノベーションが重要です。

可能であれば、3-5年ごとの小規模リノベーション、10年程度での大規模改修を想定しておくと良いでしょう。特に、内装や設備の更新は、施設の競争力を維持する上で重要な要素となります。

また、軽井沢では環境への配慮も重要なポイントです。省エネ設備の導入や、地域の景観に配慮した外観の維持など、地域特性に合わせた取り組みが求められます。

適切な施設運営とメンテナンスを行うことで、物件の価値は長期的に維持され、将来的な売却や転用の際にも有利な条件を引き出すことができます。次のセクションでは、具体的な集客と運営の実践的アプローチについてご説明していきます。

集客と運営の実践的アプローチ

効果的な集客戦略の立て方

軽井沢での不動産運営では、利用目的に応じた適切な集客戦略が重要です。

宿泊施設として運営する場合、予約サイトの活用は基本となりますが、それだけでは長期的な安定運営は難しいでしょう。独自のウェブサイトを持ち、施設の魅力や地域の情報を発信することで、直接予約の獲得も目指せます。

長期賃貸の場合は、地域の不動産事業者とのネットワークが重要になります。特に、リモートワーク需要や移住需要を取り込むためには、物件情報だけでなく、軽井沢での暮らしの魅力を伝えることが大切です。

ターゲット層に応じたサービス設計

現在の軽井沢には、様々な利用ニーズが存在します。例えば、以下のような層があります：

- 週末利用を中心とした都心部からの利用者

- 夏季の長期滞在を検討する家族層

- リモートワークの拠点として検討する方々

- 将来的な移住を視野に入れた利用者

それぞれのニーズに合わせて、適切なサービスを提供することが重要です。例えば、リモートワーカー向けには、安定したインターネット環境や快適な作業スペースの提供が必須となります。

地域との関係構築

軽井沢での不動産運営で見落としがちなのが、地域とのつながりです。

特に長期運営を考える場合、地域の情報収集や各種サービス業者とのネットワーク構築は非常に重要です。例えば、信頼できる清掃業者や設備メンテナンス業者との関係づくりは、安定運営の基盤となります。

また、地域の季節イベントや観光情報なども、利用者に価値ある情報として提供できます。こういった地域との関係構築は、口コミでの評判向上にもつながり、結果として安定した運営に寄与します。

運営を成功させるポイントは、このように地域に根ざしたサービスを提供しながら、時代のニーズに合わせて柔軟に変化していくことです。次のセクションでは、運営に必要な法的手続きについて詳しく見ていきましょう。

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法規制と許認可の取得手続き

宿泊施設運営に必要な手続きの基礎知識

宿泊施設として運営を始める場合、いくつかの重要な許認可が必要となります。

まず基本となるのが、旅館業法に基づく営業許可です。これには施設の構造設備や衛生管理などの基準を満たす必要があります。手続きには通常1-2ヶ月ほどかかりますが、事前の準備や相談を含めると3-4ヶ月程度の期間を見込んでおくことをお勧めします。

また、消防法による消防設備等の検査も必要です。特に宿泊施設の場合、消火設備や避難経路の確保など、安全面での要件が厳格です。

軽井沢特有の規制への対応

軽井沢には、その自然環境や景観を守るための独自の規制があります。例えば、建物の高さ制限や外観の色彩規制、さらには樹木の伐採に関する規制なども存在します。

これらの規制は、一見すると厳しく感じるかもしれません。しかし、これらが軽井沢の環境や価値を守り、結果として不動産価値の維持にもつながっているのです。

特に注意が必要なのが、用途地域による建築制限です。宿泊施設や賃貸住宅として利用可能かどうかは、その地域の用途制限に大きく関わってきます。物件購入前に、必ず地域の規制内容を確認することをお勧めします。

賃貸運用時の法的要件

賃貸物件として運用する場合も、いくつかの重要な法的要件があります。

賃貸借契約の締結には、宅地建物取引業法に基づく適切な手続きが必要です。特に長期の賃貸契約の場合、契約内容や重要事項説明などを正確に行うことが重要です。

また、建築基準法や消防法に基づく定期点検なども必要となります。これらの法定点検は、入居者の安全を確保し、安定した賃貸運営を行う上で欠かせません。

このように、法規制や許認可の要件は複雑ですが、これらを適切に満たすことで、安定した運営が可能となります。必要に応じて、専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。

最後のセクションでは、これまでの内容を総括し、持続可能な運営に向けたポイントをまとめていきます。

まとめ：安定した収益を実現する成長戦略

持続可能な運営のために

ここまで、軽井沢での不動産投資について詳しく見てきました。最後に、成功のための重要なポイントをまとめましょう。 軽井沢での不動産運営で最も重要なのは、柔軟な運用戦略を持つことです。宿泊需要だけでなく、長期滞在や年間賃貸など、様々な可能性を視野に入れることで、安定した収益を実現できます。 また、物件選びの段階から将来の活用方法を見据えることも大切です。立地条件、建物の性能、設備の充実度など、それぞれの要素が将来の可能性を左右します。

これからの軽井沢不動産市場

軽井沢の不動産市場は、新しいライフスタイルの普及とともに、さらなる変化が予想されます。リモートワークの定着や、都心部との新しい住み分けスタイルなど、新たなニーズも生まれています。 こうした変化に対応しながら、地域の特性を活かした運営を行うことが、長期的な成功につながるでしょう

複数施設展開のロードマップ

軽井沢での宿泊施設経営が軌道に乗ったら、次のステップとして複数施設の展開を検討される方も多いです。ここでは、その際の具体的なロードマップをご紹介します。

まずは、1施設目の運営を2年程度かけて安定させることをお勧めします。この期間で、運営ノウハウの蓄積や、地域との関係構築、スタッフの育成などが実現できます。 2施設目の展開では、1施設目とは異なるタイプの物件を選ぶことで、リスク分散とサービスの幅を広げることができます。例えば、1施設目が一棟貸しタイプなら、2施設目は長期滞在向けのコンドミニアムタイプというように。こうすることで、様々な客層のニーズに対応できるようになります。

施設の価値向上と資産運用の方向性

宿泊施設は、適切な運営と投資を続けることで、年々その価値を高めることができます。実際、開業から5年以上経過した高級施設の中には、不動産価値が当初の1.5倍以上になった例もあります。

価値向上のポイントは、定期的な設備のアップグレードです。例えば、3年ごとに内装のリニューアルを行ったり、5年ごとに大規模な設備更新を実施したりすることで、施設の魅力を維持・向上させることができます。

また、運営実績の積み重ねも重要です。安定した稼働率と収益性は、施設の資産価値を高める重要な要素となります。

持続可能な経営のための長期戦略

長期的な視点での経営戦略についてお話ししましょう。

成功の鍵は、「変化への対応」と「基本の徹底」のバランスです。例えば、新しい生活様式やワークスタイルの変化に合わせたサービスの進化は必要ですが、一方で「おもてなし」の質や施設の快適性といった基本的な価値は、しっかりと守り続けることが重要です。

また、地域との関係づくりも長期戦略の重要な要素です。地元の事業者との連携や、地域イベントへの参加など、地域に根ざした運営を心がけることで、より安定した経営基盤を築くことができます。

以上、軽井沢での宿泊施設経営について、具体的なノウハウをご紹介してきました。適切な準備と戦略があれば、必ず成功への道は開けます。私たちナルロワンは、皆様の挑戦を全力でサポートさせていただきます。ぜひ、お気軽にご相談ください。





そして　特にお伝えしたいのが、宿泊施設経営を始める前の「体験」の重要性です。実際、成功している多くのオーナー様は、経営を始める前に軽井沢での暮らしをじっくりと体験されています。

そこで私たちナルロワンでは、これから宿泊施設オーナーを目指される方に向けて、住まうを体験する「ナルハク」というサービスをご用意しています。

これは、プロがプロデュースした上質な滞在施設で、軽井沢での暮らしを体験できるプログラムです。例えば、当社が運営する「森泊」では、実際の宿泊施設の運営ノウハウが随所に活かされており、オーナーとしての視点も養っていただけます。

特に1ヶ月以上の長期滞在をお選びいただくと、季節の移ろいや街の表情の変化、地域コミュニティの雰囲気など、短期滞在では分からない軽井沢の魅力を深く知ることができます。これは、将来の施設運営において非常に貴重な経験となるはずです。


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以上、軽井沢での宿泊施設経営について、具体的なノウハウをご紹介してきました。
適切な準備と戦略があれば、必ず成功への道は開けます。まずは実際の軽井沢での暮らしを体験してみませんか？ご興味がありましたら、お気軽にお問い合わせください。あなたの理想の軽井沢ライフ、そして成功する宿泊施設経営を、私たちナルロワンは全力でサポートさせていただきます。



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