不動産売却時にリフォームは不要？メリット・デメリットを解説

不動産を売却する際、事前にリフォームが必要かどうか気になっている方もいらっしゃるでしょう。
「リフォームをしたほうが高く売れる」と考える方も多いかもしれませんが、基本的にはリフォームせずに売り出すことをおすすめします。
この記事では、不動産売却におけるリフォームの必要性や、売れやすくする方法を解説します。
軽井沢で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時のリフォームは不要？その理由を解説

冒頭でも述べたように、不動産はリフォームをせずに売り出すことが一般的です。

とはいえ「リフォームしたほうが高値で売れるのでは」と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
ここでは、不動産売却時にリフォームが不要とされる理由と、リフォームをしない場合のメリットとデメリットを解説します。

①リフォーム費用が高額

リォーム費用が高額なためリフォーム費用を回収できないリスクが高くなります。

物件の状態にもよりますが、水回り・壁・床などのフルリフォームをすると、約400万円程度（45㎡の住宅の場合）かかるといわれています。
リフォームした物件とそうでない物件では、リフォーム済みのほうがきれいに見えますが築年数は変えられません。
リフォーム済みということで数百万円高い金額で売り出すと、近隣で同じ築年数の物件が並んだ場合に売れにくくなってしまいます。

②リフォーム費用を回収できなりリスクがある

リフォームでかかった費用を全額回収できなければ、そのぶん損をすることになります。

リフォームにかけた費用分を物件の売却代金に必ず上乗せできるとは限りません。

価格の相場は主に立地と築年数で決まるため、リフォーム代金を売出し価格に上乗せして売却すると、同じエリア・同じ築年数の物件に対して割高に映るためなかなか売却に至らない可能性もあります。

売却できない場合周辺の物件と同じ相場に値下げすることになり、リフォーム費用をかけた割に売却価格は上がりません。

たとえ築年数が古くても立地など他の条件が良ければリフォームなしでも高く売却できる可能性はあります。

③買主の希望に合わずかえって売れ残る

リフォームをすることで買主の幅を狭めてしまう可能性があります。
中古物件の購入を検討している方のなかには、安く購入して自分好みにリフォームしたいと考えている方も少なくありません。
たとえきれいにリフォームされていても、自分の好みとかけ離れていては検討対象から外されてしまう可能性が高いため、せっかくリフォームしても無駄になってしまうことがあります。

例えば業者が買主となる場合、自社のノウハウに則って購入後にリフォームを実施します。

買取業者からみればリフォーム済みの物件は割高に映るため、購入の選択肢から外れてしまうこともあります。

一方、個人の消費者は自分好みにリフォーム・リノベーションをした家で暮らしたいと考える方が多くいるので築年数が古いからといって著しく不利になるとは限りません。

④査定額に影響が出ない

売却に出すときにリフォームしたほうが高く売れるのではと考える人もいると思いますが、実際にはリフォームしたからといって査定額に影響が出ることはほどんどありません。

査定では立地や築年数、過去の成約事例等を参考に査定額を算出するため、かかったリフォーム費用がそのまま査定額に反映されるわけではなく、地域の相場よりも高い査定額が出ることはほとんどないといえるでしょう。

たとえ高い査定額がでたとしても、周辺の相場とかけ離れてしまえば売却は難しくなります。

上記のような理由から、不動産売却時のリフォームは不要とされています。

リフォームは不要とはいえ、リフォームをしないことで発生するデメリットもあります。
本当にリフォームが不要なのかどうか判断するためにも、リフォームをしない場合のメリットとデメリットを把握しておきましょう。

［リフォームをしない場合のメリット］

• ・リフォーム費用がかからない
• ・リフォーム工事が必要ないので早く売り出せる

前述したように、リフォームには高額な資金が必要です。
リフォームにかかった費用を売却価格に上乗せして売りに出せれば良いのですが、必ず回収できるとは限りません。
また、リフォームする範囲や物件の状態によっては、工事に数か月ほどかかることもあります。
その点、リフォームしない場合には高額な費用を準備する必要がなく、またすぐに売却活動がスタートできる点がメリットです。

［リフォームした場合のデメリット］

デメリットとしては、リフォーム費用がかかってしまい、その費用がすべて売却価格に上乗せできない場合もあるので、過度にお金をかけすぎると損をしてしまうこともあります。

またリフォームの内容が好みに合わないという場合もあります。

リフォーム済みの物件に比べて値下げ交渉をされやすいというデメリットもあります。

値下げ交渉を受けないためには、必要最低限の範囲で修繕やリフォームをおこなうことをおすすめします。

ここまで、不動産売却においてリフォームは必要ないと解説してきましたが、すべてのリフォームが不要なわけではありません。
リフォームをすることでライバル物件と差別化ができ、成約に繋がる場合もあります。

［水回りのリフォーム］

水回りは生活感が出やすい箇所です。
そのうえ内覧時の印象を大きく左右する場所でもあるため、物件の魅力を高めたい場合には水回りのリフォームをおすすめします。
とくに浴室は設備が古かったり浴室が狭かったりすると、それだけで候補から外す方も少なくありません。
水回りだけでもきれいにしておくと、内覧時の印象が良くなるでしょう。
ただしリフォーム費用が高額になりやすいため慎重に検討する必要があります。

［重要な設備が壊れている場合］

給湯機など生活するうえで重要な設備が壊れている場合、いくら安くても売れにくくなります。

自分でリフォームするために中古物件を探している方であっても、最低限の設備が整っていることを条件にしていることが多いです。

スムーズな売却に繋げるためにも給湯器などの重要な設備は修繕、リフォームしてから売り出すようにしましょう。

［傷や汚れが目立つ場合］

クロスやフローリングの傷や汚れが目立つ場合には、その部分だけでもリフォームすることをおすすめします。
設備や内装の傷が目立つと入居後に修繕が必要になるかもと不安になり、候補から外されてしまう可能性があるためです。
クロスやフローリングの交換はなるべく内覧前に済ませておき、内覧時の印象を良くしましょう。
汚れ具合によっては、リフォームではなくハウスクリーニングで十分なケースもあります。

最後に、リフォーム以外で不動産を売却しやすくする方法をご紹介します。

＊ハウスクリーニングで室内をきれいにする

室内の古さや汚れが気になる場合はハウスクリーニングを実施することをおすすめします。

ハウスクリーニングはリフォームするよりもずっと安く短期間ででき、内覧時の印象を良くできます。

設備はそのままでも汚れを綺麗にするだけで、購入希望者が内覧した時の印象がずっと良くなります。

特に水周りは汚れや劣化が目立ちやすく、また状態を重視されやすいポイントです。

ハウスクリーニングを行ってもうらためには、基本的に1週間～10日前までの申し込みが必要となるので、内覧を受け入れ始める前にハウスクリーニングをしておくのがおすすめです。

＊インスペクションを実施する

インスペクションとは住宅の劣化状態や欠陥・修繕の必要がある箇所を専門家が第三者の立場から調査をします。

住宅診断士などの専門家が建物の状態を確認して、基礎部分の劣化状況や修繕箇所を調査します。

インスペクションの実施も、不動産売却をしやすくするために有効な方法の1つです。

インスペクション済みの物件は買主にとっても安心感が大きいため、売却しやすくなる点がメリットです。

特に築年数が経過した家は、ホームインスペクションの実施をおすすめします。

インスペクションを受けると建物の状態が明らかになるため買主は安心して購入することができ、売却後のトラブルを防ぐ予防策としても効果的です。

売却後に建物の設備の不具合が見つかると売主は買主から不具合箇所の補修費用の負担を求められたり、設備の不具合箇所や状況により、高額な保守費用が必要となる場合もあります。

想定外の出費を防ぎトラブルを事前に回避するためにもインスペクションは有効です。

インスペクションには費用がかかりますが、その分高く・早く・安心して売却できれば十分に元が取れるでしょう。

＊ホームステージングで印象を良くする

ホームステージングとは内覧時にインテリアや照明・小物などで室内をモデルルームのように演出するサービスのことです。

売却をする際には買主への印象が非常に重要となるため、内覧時の第一印象が大切です。

室内を綺麗に掃除をしたり、広くみせるなどの工夫をすることも大切ですが、より良い印象を与えるためにはホームステージングがおすすめです。

＊最低限のお手入れは必要

リフォームをしない場合でも最低限のお手入れは必要です。
たとえば外壁や塀の崩れが目立つなど目で見てすぐに劣化がわかる場合には、第一印象が悪くなり候補から外されてしまう可能性があります。
細かい傷や破損であればDIYで修繕も可能です。
一戸建ての場合は庭のお手入れも忘れてはいけません。
雑草がのびきっていたり不用品が置かれたままだったりすると印象が悪くなってしまいます。

＊古家の場合は解体も視野に入れる

あまりにも不動産の状態が悪く売却が難しそうな場合には、建物を解体して更地にしたうえでの売却を検討しても良いでしょう。
建物の劣化が著しいと購入後に解体する必要があると判断され、費用負担を考えて購入を断念される可能性があります。
更地にすれば土地だけが欲しい方をピンポイントに狙って売却することが可能です。
ただし、解体すると固定資産税の負担が増えることや解体費用がかかる点に注意しなければなりません。
解体するか迷う場合には不動産会社に相談してから判断すると良いでしょう。

売却する前にリフォームしなくてもいいといわれてもそのままの状態で売却できるのか不安に思う方も多いと思います。

リフォームせずに売却するコツを紹介します。

＊売却期間に余裕をもつ

売却までの期限が短いと売り急ぎにつながり、希望価格よりも安い価格で妥協してしまうことになるため、売却引渡しより6ケ月は余裕を持って売りに出すことをおすすめします。

一般的には築年数が経つほど売れにくくなる傾向があるので、特に築年数が古い場合は売却期間に余裕を持って早めに行動に移すことが重要です。

＊瑕疵保険に加入する

瑕疵保険とは売却した後に雨漏りや構造上の問題などが見つかった場合に補修費用が支払われる保険のことです。

瑕疵保険に加入することで他の物件との差別化につながり、高く・早く売れやすくなります。

買主の立場からすると万一不具合が見つかってもきちんと補償が受けられるため安心して購入することができます。

リフォームに比べたら少ない費用で加入できるため、そのままの状態で売却できるのか不安な方におすすめです。

＊買取も検討する

買取とは不動産の売却方法のひとつであり、不動産会社に直接買い取ってもらう方法のことです。

室内に降るさが目立ち大がかりなリフォームが必要となりそうな建物の場合は、買取を検討することをおすすめします。

買取の場合は、買取業者が購入後にリフォームして再販するので、売主がリフォーム費用をかけずにそのままの状態で売却できます。

修繕が必要な建物を売却する場合は、買取での売却を選択肢に入れましょう。

ただし建物の状態によってはリフォームが有効なケースもあります。
自分だけで判断してしまうと不要なリフォームをして損をする可能性があるため、まずは信頼できる不動産会社へ相談することをおすすめします。