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家を更地にする費用はどのくらい？更地のメリットデメリットも解説！
2024-05-12
古い家の売却を考えたとき、建物を取り壊して更地にすることで高く売れるのではないかと工事を検討する方も多いのではないでしょうか。
しかし、土地の更地化には大きな費用がかかるため、結果的に損をしてしまうケースもあるので注意が必要です。
そこで今回は、軽井沢周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、土地を更地にして売却することのメリットやデメリット、そして費用の相場や実際の流れなどわかりやすく解説しています。
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更地にするメリット
メリットは以下の3つ
①土地の有効活用が可能になる
②不要な老朽化や損傷から解放される
③土地の価値向上につながる
それぞれ詳しく解説していきます。
①土地の有効活用が可能になる
更地になった土地は、新しい家を立てられるのはもちろん、駐車場や別の建物を建てるためのスペースとして有効活用できます。
②不要な老朽化や損傷から解放される
古い家を取り壊すことで、老朽化や損傷した部分から解放され、安全で快適な生活環境を手に入れることができます。
③土地の価値向上につながる
更地になった土地は、周辺環境の整備や再開発が進むことで、価値が向上する可能性があります。
計画的に行動し、専門家の助言を受けながら、より良い選択をすることが大切です。
では逆にデメリットにもしっかりと触れておきましょう
更地にするデメリット
デメリットは以下の３つ
固定資産税が高くなる
再建築不可となる可能性がある
解体費用を売却代金に上乗せできない可能性
1.固定資産税が高くなる
住宅が建っている土地は優遇措置が適用され、固定資産税で最大6分の1、都市計画税で最大3分の1に軽減されています。
しかし、家を取り壊して更地にするとこの優遇措置が適用されなくなり、税負担が増えてしまうのです。
2.再建築不可となる可能性
自治体により市街化調整区域に指定されている土地では住宅建築の規制があるため、家を取り壊してしまうと再建築ができなくなる可能性があります。
また、現行の建築基準法による接道義務を満たしていない場合にも、今建っている家を解体すると再建築ができなくなります。
このような土地の規制についても事前に確認しておくことが大切です。
3.解体費用を売却代金に上乗せできない可能性
たとえば、更地にするために200万円の解体費用がかかったとします。
この解体費用を更地の売却代金に上乗せして売却が可能かどうかということになりますが、結果的に市場相場より高くなり売却は難しいでしょう。
一部を売却代金に計上できたとしても、解体費用の大半は売主の負担となります。
✔売却前に更地にしたほうが良いケース
ただし、売却前に更地にしたほうが良いケースもあります。
それは、家が著しく劣化しているケースと傾斜地などの立地の悪いケースです。
著しく劣化している家を古家付き土地として売り出したとしても、結局買い手が購入後に解体をおこなう必要があります。
解体工事にかかる手間や費用を考えると、同じ条件で更地となっている土地にはかなわないでしょう。
また、傾斜地などの立地環境では解体工事に手間や時間がかかり、その分解体費用も高額となるため、購入検討者に敬遠されがちです。
これらのようなケースでは、売却前に更地にしておくことで一時的な費用負担はあるものの、早期に売却できる可能性が高まるでしょう。
確認しよう！更地にする費用相場は？
家を売却するにあたって土地の更地化をご検討中の方は、まず更地化費用の相場を把握しておきましょう。
✔更地にする費用相場
土地の更地化費用を決める大きな要素は家の「構造」です。
それぞれの構造別に、相場をご紹介します。
木造：3～5万円/坪
鉄骨造：4～6万円/坪
RC（鉄筋コンクリート）造：6～8万円/坪
1坪はおよそ3.3㎡なので、30坪は約100㎡となります。
たとえば30坪の家を解体し更地にする費用は木造では90～150万円、鉄骨造では120～180万円、RC造では180～240万円程度が相場といわれています。
ただし、更地にする費用を決める要素は構造だけでなく、立地や付帯工事の有無など複数の要因があるため、相場どおりにいかないことも多いのです。
更地化する費用を決めるその他の要素
ここでは、上記でご紹介した構造以外で更地化する費用を決める要素について解説します。
「立地環境」
家がどのような場所に建っているかという立地環境も、更地化費用を決める要素のひとつとなります。
具体的には、次のような立地の場合に費用が加算される傾向にあります。
家が隣地接近している
重機が入るスペースがない
接している道路が狭い
これらの条件により費用が増える理由は、おもに人件費によるものです。
足場が立てられず隣家への特別な配慮が必要なケースや、重機を敷地内に入れられないケースなどでは手作業が多くなるため、どうしても時間や労力が余計にかかってしまいます。
また、道路が狭いケースでは交通整備のための人員も必要です。
このように、更地にしやすい立地環境かどうかが費用に影響します。
「付帯工事の有無」
不動産売却において土地を更地化するときには、ブロック塀や門扉、庭木などの家の付帯物も同時に撤去することになるでしょう。
そのような付帯工事が多くあれば、その分費用が増加する傾向にあります。
たとえばブロック塀の撤去費用は1㎡あたり2,000～2,500円ほどが相場で、庭木の撤去なら1本あたり1～5万円ほどの費用がかかります。
また、家のなかにある家具などの残置物の処分についても付帯工事として別途費用が発生し、費用相場は1tあたり1万5,000円～3万円程度です。
このような付帯工事の有無も、更地にするための費用を決める要素のひとつとなります。
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更地にするメリット
土地の更地化費用を決める大きな要素は家の「構造」です。
それぞれの構造別に、相場をご紹介します。
見積りが完了したらその後は何をする？
更地にするためにより確実な費用を知るためには、やはり業者へ見積もりを依頼することがおすすめです。
ここでは、家の売却前に更地化の費用見積りを依頼してから、更地になるまでの流れを解説します。
✔更地にするための工事の流れ
一般的な更地化工事の流れをみていきましょう。
STEP1.見積もりを依頼する
土地の更地化を依頼する先としてハウスメーカーや工務店を思い浮かべる方が多いと思いますが、解体工事業者へ直接依頼をすると費用を抑えられる可能性もあるので検討してみても良いでしょう。
依頼先が決まったら、見積もりのために実際に現地をみてもらいます。
なお、業者により所有する重機や職人の人数などもさまざまで、それによっても更地にするための費用が異なります。
STEP2.更地化の準備
見積もり金額や工事内容に納得をしたら契約を結び、工事準備が始まります。
すぐに更地にするための工事を始めるわけではなく、騒音やほこりがでるため、まずは近隣住宅へあいさつにいき、作業内容と工事期間を案内する必要があります。
また、電気やガスの停止、配管や配線の撤去依頼を電力会社、ガス会社へすることは、ご自身でおこなう準備のひとつです。
STEP3.更地にする工事がスタート
準備が終わればいよいよ土地を更地にするための工事がスタートします。
作業のための足場を組むことから始め、近隣への騒音やほこりを防ぐためのシートや囲いを作ります。
工事では、まず建物内部の内装材やドアなどの建具、設備機器、備え付け家具を撤去し、次に骨組みである梁や柱、屋根を解体していきます。
最後にコンクリートの基礎を掘り起こして取り除いていくのが一般的な流れになります。
STEP4.廃材処理・整地
工事終了の工程では、建築廃材を木やガラス、コンクリートなどの素材ごとに分別します。
廃材をトラックで運びだしたあとは、地中になにか埋まっていないかを確認し、問題がなければ土地を平らにする整地工事をおこない完了です。
まとめ
家の売却前に更地にすべきかどうかは、メリット・デメリットを総合的にみて判断することが大切です。どちらが適しているかは物件の状況によっても異なるため、専門家の意見も参考にして判断すると良いでしょう。私たち「ナルロワン」は、軽井沢周辺で不動産売却のサポートをしています。売却前に解体をするかどうかでお悩みの方も、お気軽にご相談ください。
