離婚による不動産売却の注意点とは？財産分与で注意するべきことも解説！

不動産売却にはさまざまな理由があり、離婚もその1つです。
離婚による不動産売却をトラブルなく終えるためには、注意点を押さえておくことが大切です。
そこで今回は、軽井沢エリアで離婚による不動産売却をご検討中の方に向けて、離婚時の不動産売却における注意点をご説明します。
財産分与の注意点と、売却方法や媒介契約に関する注意点もご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

離婚による不動産売却の注意点①財産分与で注意すること

離婚をすると、戸籍の届け出や住民票の移動、住所や姓の変更などのさまざまな手続きが必要です。
そのなかでも、とくに大変なのが財産分与でしょう。
財産分与とは、婚姻中に夫婦で築いた財産を分けることです。
離婚の際の財産分与では、夫婦の意見が合わずにトラブルとなることが多々あります。

不動産を財産分与する際の注意点

離婚時の財産分与でトラブルを避けるためには、注意点を押さえておくことが大切です。
とくに押さえておきたい注意点は、対象外となる財産があることと、不動産は財産分与をしにくいことです。
先述したように、財産分与では「婚姻中に夫婦で築いた財産」を分けます。
そのため、以下のような財産は分与の対象にはなりません。

• 婚姻前から所有している財産
• 親から相続した財産
• 別居後に築いた財産

これらの財産が特定できないと、対象となる財産がわからず、財産分与が進みません。
とくに、婚姻前から所有している財産は、婚姻後に夫婦で築いた財産と混ざっていて判別が難しいことがあるので、注意が必要です。
あとからトラブルにならないように、財産分与の前に対象外の財産をしっかりと調べておきましょう。
また、夫婦で築いた財産に不動産がある場合も注意が必要です。
不動産は現金とは違い、現物を分けることが難しいからです。
不動産を財産分与する主な方法は、「どちらかが相手に相応の現金を支払い、不動産を受け取る」「不動産売却をする」の2つがあります。
この2つでおすすめなのは、不動産売却をする方法です。
不動産を売却して現金化すると分けやすくなり、双方が納得できる内容で財産分与ができるからです。
また、どちらかが不動産を受け取る方法は、相手に支払う現金がある場合しか選択できません。
以上のことを踏まえると、離婚の際は所有している不動産を売却したほうが良いといえるでしょう。

不動産売却をする際の注意点

財産分与のために不動産売却をする場合は、以下の2つを注意点として覚えておきましょう。

• 不動産売却は名義人しかできないこと
• 不動産の売却金は離婚後に分けること

不動産売却は名義人しかできないので、たとえば妻が売却したいと思っても、名義人である夫が反対していると売ることができません。
夫婦で資金を出し合って購入し、共有名義になっている場合は、夫婦双方の同意が必要です。
また、不動産の売却金を離婚前に分けると、贈与と見なされる可能性があります。
離婚による財産分与に税金はかかりませんが、贈与には贈与税がかかるので、売却金を分ける時期には注意しましょう。

離婚による不動産売却の注意点➁売却方法で注意すること

不動産の売却方法には、「売却（仲介）」と「買取」の2種類があります。
どちらにもメリットと注意点があり、売却する物件や売主の希望などによって、適した方法は変わります。
離婚の際に不動産売却をする場合は、納得のいく形で終われるように、2つの方法をしっかりと理解してから選びましょう。

仲介によって不動産売却をする場合のメリットと注意点

仲介とは、不動産会社の販売活動によって買主を見つけ、不動産を売却する方法です。
メリットは、希望価格で売却できる可能性があることです。
仲介の場合は売主が売却価格を自由に設定でき、その価格で売れる可能性があります。
ただし、買主がなかなか見つからず、売れるまでに時間がかかるかもしれないことは注意点です。
以上のことを踏まえると、離婚の際の不動産売却で仲介がおすすめなのは、以下のようなケースだといえます。

• 財産分与の金額をできるだけ増やしたいケース
• 売却を急がなくても良いケース
• 物件の立地条件や状態が良く、早期売却が見込めるケース

不動産売却において早さよりも価格の高さを重視する場合は、仲介を選択しましょう。

買取によって不動産売却をする場合のメリットと注意点

買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
メリットは、条件に合意したらすぐに取引が成立することです。
買主を探す必要がないので、時間をかけずに売却できます。
ただし、買取価格は仲介による売却よりも安くなることが注意点です。
買取価格は、物件を再販売するためのコストを差し引いて設定されるため、仲介よりも2～3割ほど安くなることが一般的です。
「離婚による財産分与を早く終わらせたい」とお考えの場合は、買取が適しているかもしれません。
ただ、物件によっては仲介でも早期売却が見込める可能性があるので、売却方法について迷ったときは不動産会社へご相談ください。

離婚による不動産売却の注意点➂媒介契約で注意すること

不動産の売却方法を仲介にした場合は、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には3種類あり、適した契約を選ばないと、不動産売却に時間がかかってしまうかもしれません。
ですから、それぞれの特徴や注意点をしっかりと把握して、適した契約を選びましょう。

一般媒介契約の特徴と注意点

一般媒介契約は、2社以上の不動産会社と契約できます。
ただし、レインズへの登録や売主への販売状況報告が任意であることが注意点です。
レインズとは、不動産情報を交換するためのコンピューターネットワークシステムです。
登録されると物件の情報を拡散でき、早期売却につながる可能性が高まります。
一般媒介契約はレインズへの登録が任意なので、利便性の高い立地など、広範囲に情報を拡散しなくても買主が見つかりそうな物件におすすめです。
また、「離婚による不動産売却を周囲に知られたくない」などの事情がある場合も、レインズへの登録が義務化されていない一般媒介契約を選ぶと良いでしょう。

専任媒介契約の特徴と注意点

専任媒介契約では、レインズへの登録と定期的な販売状況の報告が不動産会社に義務付けられています。
レインズへの登録は契約から7営業日以内、販売状況の報告は2週間に1回以上です。
注意点は1社としか契約できないことですが、レインズに登録されるので、1社でも十分に物件情報を拡散できます。

専属専任媒介契約の特徴と注意点

専属専任媒介契約は、1社としか契約できない点は専任媒介契約と同じです。
ただ、レインズへの登録が契約から5営業日以内、販売状況の報告が1週間に1回以上になります。
販売状況の報告が頻繁におこなわれるので、不動産会社と緊密に連携を図ることができ、早期売却を目指せるでしょう。
離婚による不動産売却では、夫婦で協力することが難しいかもしれません。
ですから、離婚時の不動産売却に不安を感じる場合は、不動産会社と緊密な連携を図れる専任媒介契約か専属専任媒介契約をおすすめします。

まとめ

離婚によって不動産を財産分与するときは、売却して現金を分けるとトラブルが起こりにくくなります。
贈与税が発生しないように、売却金は離婚後に分けましょう。
私たち「ナルロワン」は、軽井沢エリアで不動産売却をサポートしております。
不動産売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。