賃貸中の投資用マンションを売却したい！不動産売却時の注意点とは？

賃貸中の投資用マンションを売却するには、どのようにすれば良いのかお悩みの方もいるのではないでしょうか。
入居者の有無に関係なく不動産売却は可能ですが、空室状態で売却するときとは注意点が異なります。
そこで今回は、投資用マンションを売却するときに知っておきたいポイントについて解説します。
軽井沢で投資用マンションをお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

投資用マンションを賃貸中に売却する方法

賃貸中の投資用マンションは、オーナーチェンジ物件として不動産売却できます。
オーナーチェンジ物件の場合、現在の入居者は退去せずに、そのまま新しいオーナーに引き渡されるのが一般的です。

賃貸借契約の種類

投資用マンションでは、オーナーと入居者との間で賃貸借契約が結ばれています。
この賃貸借契約には、次の2種類があります。

• 普通借家契約：期間の定めがなく、賃貸借契約を更新できる
• 定期借家契約：期間の定めがあり、賃貸借契約の更新がない

賃貸借契約書に「定期借家」と記載されていなければ、普通借家契約です。
普通借家契約は原則として、オーナーから一方的に更新を拒否できません。
更新を拒否するためには正当事由が必要で、オーナーチェンジを理由とした退去は認められないことがほとんどです。
そのため投資用マンションは、売却後も入居者の賃貸借契約は維持されたままになるのが一般的です。
なお、定期借家契約の場合は、更新期限の半年前までに通知すれば入居者へ退去を求められます。
もちろん、オーナーと入居者との間で合意があれば、再契約（契約期間の延長）は可能です。

サブリースの取り扱いとは？

投資用マンションには、借主が管理会社であるサブリースを取り入れている物件もあることでしょう。
管理会社は借り上げたマンションを、一般の入居者に転貸することで収益を上げています。
サブリースについても、基本的には実際に暮らしている入居者の権利が優先的に保護される特徴があります。
そのため、投資用マンションを売却したとしても、それを理由に入居者へ退去を求めることは困難です。
なおサブリース契約については、管理会社との間で取り交わした契約内容を確認してください。
通常は、新しいオーナーにサブリースの契約が引き継がれます。

投資用マンションの売却に必要な賃貸人変更通知書とは？

投資用マンションを売却するにあたり、入居者に事前告知などをする必要はありません。
しかしオーナーが変わると、家賃の振込先や管理会社なども変更されます。
そのため、売却が完了したときには、賃貸人変更通知書により変更内容を通知する必要があります。
そこで、賃貸人変更通知書の必要性についてを確認していきましょう。

賃貸人変更通知書を発行する目的

投資用マンションは、不動産売却にあたり入居者の承諾を得るなどの手続きは不要です。
そのため、賃貸人変更通知書の発行についても義務ではではありません。
しかしオーナーが変更した旨を通知しなければ、入居者は家賃の振込先などが変わったことに気が付きません。
また、賃貸借契約を締結した際の条件が、新しいオーナーに引き継がれているかどうかも確認できないでしょう。
これらの情報を入居者へ知らせるため、賃貸人変更通知書を発行する必要があります。
賃貸人変更通知書を発行する際は、以下の内容を記載してください。
オーナーチェンジの通知
不動産売却が完了したら、入居者に向けてオーナーチェンジしたことを通知します。
新オーナーに権利が引き継がれた旨と、不動産売却の成立日を記載してください。
この成立日をもって、今後の賃貸借契約に関わるやりとりは新オーナーとおこなうことになります。
敷金の返還義務に関する通知
賃貸借契約時に、入居者から敷金を担保として預かっている場合、新しいオーナーに敷金が引き継がれている旨を通知します。
退去時には、当初の賃貸借契約時と同様に、敷金の返還義務が存在することを記載しましょう。
賃貸借契約の内容
投資用マンションを売却しても、すでに締結済みの賃貸借契約の内容は原則として変更されません。
契約期間や賃料、更新に関する取り決めについても、新オーナーに引き継がれている旨を記載してください。
また賃貸借契約時に入居者から敷金を預かっているときは、新オーナーに敷金が引き継がれている旨も確認しましょう。
入居者が退去する際は、新オーナーが敷金を返還する義務があります。
家賃の振込先
オーナーチェンジにより家賃の振込先が変わるときは、新しい振込先についても記載します。
このとき、新しい振込先に切り替わる期日についても通知してください。
不動産売却のタイミングによっては、新旧のオーナー間で未経過分の家賃を清算する必要があります。
管理会社の連絡先
投資用マンションでは、物件の管理などは管理会社に委託しているケースもあるのではないでしょうか。
するとオーナーチェンジにともなって、管理会社も変更になるときがあります。
その際は、入居者に対して新しい管理会社の情報（名称、住所、電話番号など）を通知してください。

投資用マンションの売却における注意点

投資用マンションを売却する際は、通常の不動産取引とは異なる注意点があります。
とくに入居者がいるときには、新オーナーである買主と入居者のそれぞれに対して対応が求められる場面も多いでしょう。
そこで、どのような注意点があるのか確認していきましょう。

売却のタイミング

投資用マンションには、次の売却タイミングがあります。

• 賃貸中に売却する（オーナーチェンジ）
• 空室状態で売却する

投資用マンションを購入するのは投資家が中心であるため、収益物件としての価値があるかどうかで売れやすさが変わります。
そのため、周辺の家賃相場と比較し、高い賃料で入居者のいる物件は、売却に適したタイミングです。
もちろん、立地や築年数、設備なども重要なポイントですが、高い家賃を維持できている投資用マンションは、好条件での売却が期待できます。
一方の空室状態での売却は、買主にとって自由度の高い物件です。
リフォームを実施してより高い賃料を設定するなど、買主が条件を決められるのが魅力です。
そこて、空室状態が続くからといって賃料を下げるのではなく、不動産売却を検討するのもおすすめです。

賃貸中に売却するときの注意点

入居者がいる状態で不動産売却する際は、以下の注意点に気を付ける必要があります。

• 購入希望者が内覧できない
• 購入者の数が少ない

賃貸中の投資用マンションは、基本的には内覧ができません。
そのため、購入希望者が物件について得られる情報は少なくなりやすい傾向にあります。
そこで不動産売却を成功させるため、物件情報が詳しくわかる資料を準備しておくと購入希望者に喜ばれるでしょう。
たとえば、投資用マンションを取得したときの資料（空室状態の写真、新築時のパンフレット、建築図面など）や、過去に実施した修繕・リフォームの履歴がわかるものを準備しておきましょう。
投資用物件は、実需向け（自分で住む目的の物件）と異なり、購入者の多くは投資家に限られます。
そもそも購入希望者が少ないため、なるべく詳細な資料を用意し、希望者が現れたときの売買交渉を進めやすくなるのがポイントです。

まとめ

投資用マンションを売却するときに知っておいたい、手続きのポイントや注意点を解説しました。
オーナーチェンジ物件としての売却は可能ですが、購入希望者への情報提供や、入居者への対応などが必要となります。
そこで、投資用物件の取り扱い実績のある不動産会社に相談しながら、売却を進めていくと良いでしょう。
私たち「ナルロワン」では、軽井沢で不動産売却のご相談を受け付けております。
投資用マンションをお持ちの方も、ぜひお問い合せください。