不動産売却における契約不適合責任とは？インスペクションは実施すべき？

不動産売却では契約不適合責任により、買主を保護する仕組みがあります。
引き渡した物件に何らかの問題点があった場合、売主は買主に対して責任を負わなければなりません。
そこで今回は、不動産売却における契約不適合責任とはどのようなものなのか解説します。
軽井沢に不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却における契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、売買契約や請負契約において、売主・請負人が負うべき責任について定めたものです。
不動産売却では、売主は買主に対して、売買契約書に記載されたとおりの内容で物件を引き渡す義務があります。
以前は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、2020年4月の民法改正により、契約不適合責任に改められました。
瑕疵担保責任よりも売主が負うべき責任の範囲は広くなっており、不動産売却の際は慎重な対応を求められています。
もし何らかの不具合や欠陥が生じているなら、売買契約書にその内容を記載し、買主に告知しなければなりません。

契約不適合責任を問われるケース

物件の引き渡し後に、買主へ告知していない不具合や欠陥が判明した場合には、売主は損害賠償などの責任を負います。
そのため、売主は自身が把握している問題点については、すべて買主へ告知しなければなりません。
たとえば引き渡し後に雨漏りが判明したとき、契約書に雨漏りが生じていることが記載されていなければ、売主は修繕費用などを負担する義務があります。
注意点として、買主への告知の有無は契約書に記載されているかどうかで判断されることが挙げられます。
仮に口頭で告知していたとしても、契約書に記載されていなければ、告知義務を果たしたことになりません。

通知期間や免責特約を設けられる

個人が売主の場合、契約不適合を負う際の通知期間は3か月から1年程度にする場合が多いです。
そして、経年劣化しやすい付帯設備は、免責とすることが多く見受けられます。
また、古家付き土地のように、解体を前提としている建物部分については免責とすることもあります。
ただし、売主が故意に欠陥を隠しているようなケースでは、免責特約は無効と判断されることがあるので注意してください。

不動産売却の契約不適合責任で認められる買主の権利とは？

契約不適合責任では、買主の権利として5種類の請求が認められています。
それぞれどのような請求内容なのか、確認していきましょう。

追完請求

追完請求とは、種類や品質、数量などが契約内容と異なっていたとき、改めて完全なものを請求することです。
しかし、不動産には数量を追加するといった考え方はありません。
基本的には、雨漏りの修繕といった補修の対応が中心となります。

代金減額請求

代金減額請求とは、売買代金の減額を請求することです。
追完請求が実行されないときには、買主は代金減額請求をおこなえます。
たとえば土地面積が足りないなど、そもそも追完が不可能なケースでも代金減額請求が可能です。

催告解除

催告解除とは、売主が追完請求に応じないときに、催告して契約解除することです。
不動産の場合、売買代金の減額では購入した目的を果たせないことも少なくありません。
通常は売買契約の成立後に契約を取りやめると、違約金が発生します。
しかし催告解除では、無条件での契約解除（売主が買主に代金を返還すること）を求められます。

無催告解除

無催告解除とは、契約の目的が達成できないときにできる契約解除のことです。
契約の履行が不能であるとき、売主が契約の履行を拒絶したときなどに、催告なしでの契約解除が認められています。

損害賠償

損害賠償とは、売主に過失責任があるとき（故意や過失があるとき）に、損害賠償を請求することです。
売主が故意に隠した不具合や、過失によって生じた損害について、損害賠償を請求できます。
そして損害賠償の範囲には、履行利益も含まれています。
たとえば転売利益や営業利益など、契約が履行されていれば買主が得られたであろう利益についても、売主は賠償しなければなりません。

特約や容認事項を記入する

中古住宅では、住宅設備には何らかの不具合や故障が生じていることが一般的です。
通常使用でも劣化が進む設備にまで契約不適合責任を適用させると、不動産売却自体がスムーズに進まないと想定されます。
そこで契約不適合責任に関連するトラブルを避けるため、契約内容をしっかりと決めておくのがポイントです。
特約や容認事項を盛り込む際も、口頭で説明するだけでなく、売買契約書にその内容を記入しておく必要があります。
また、付帯設備表などを活用して、事前に判明している不具合も正しく告知するようにしましょう。

不動産売却におけるインスペクションで契約不適合責任の関係

不動産を売却するとき、どんなに気を付けていても不具合や欠陥を見落とすリスクはあります。
たとえば雨漏りやシロアリ被害などは、住人でもなかなか気付かないケースは少なくありません。
これらの被害に気付かないまま不動産売却してしまえば、引き渡し後に契約不適合責任を問われるリスクがあります。
そこで活用したいのが、インスペクションです。
インスペクションでは、専門家が建物の劣化状況や欠陥の有無を診断し、改修すべき場所や時期のアドバイスを受けられます。

インスペクションのメリット

不動産売却にあたりインスペクションを実施すると、売主でも気付かなかったような不具合や欠陥の有無を調べられるメリットがあります。
そして何らかの問題点が判明しても、事前に修繕したり、買主に告知したうえで修繕費用相当分を減額したりなど、状況に合わせて対応を選べます。
告知義務を果たさなかったことによるリスクを減らせるため、不動産売却前に実施すると良いでしょう。
また、買主に対してはインスペクション実施済みとしてアピールできる材料にもなります。
何か問題点が生じていても、修繕対応が可能な範囲であれば、買主も購入を決断しやすくなるでしょう。

インスペクションにかかる費用

インスペクションの費用相場は、目視による調査で5～7万円、目視で判断できない調査で6～12万円が目安です。
そして費用については、売主・買主のいずれも負担する可能性があります。
なお、買主が購入を検討している段階で検査を希望している場合、売主の許可が必要です。
もちろん検査を断ることもできますが、そのような場合には成約に至る可能性は低いでしょう。
売買契約が成立したとしても、引き渡し後に不具合が判明すれば契約不適合責任を問われてしまいます。
そこで、買主がインスペクションを希望しているときは、基本的には検査に同意するようにしましょう。
買主の希望で実施するときは、検査結果を提出してれもらえば、成約に至らなかったとしても今後の売却活動の材料になります。

まとめ

契約不適合責任とはどのようなもののなのか、不動産売却におけるポイントとともに解説しました。
買主の権利を定めているものですが、トラブル防止の観点から売主にとっても重要な仕組みです。
インスペクションを実施するなどの対策方法もあるため、売りたい物件の状態に応じて活用すると良いでしょう。
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