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事故物件の売却 告知義務や売り方について解説
2023-06-16
損害賠償の請求や
事故物件とは事件や事故により住居人が死亡した物件のことを言います。
事故物件はネガティブな要素があるため一般的に売却しづらいと考えられています。
何らかの事情で事故物件を売却しなければならない場合、本当に売却できるのか心配になることでしょう。
買い手の購入意欲に影響を及ぼす心理的瑕疵（心情的に住みたくないと思わせる要素がある物件）とされていますが、事故物件となった場合でも売却は可能です。
死因や事故物件とはならないケースもあります。
人が亡くなったからといって必ずしも事故物件になるわけではありません。
どのような物件が事故物件となるのか
国土交通省のガイドラインによる事故物件とは、自然死や不慮の事故死以外の死、また特殊清掃が必要になる死が発生した物件のことをいいます。
自然死や事故死であっても特殊清掃が行われた物件は事故物件として取り扱われることになります。
亡くなる原因はさまざまですが、基本的には居住者が亡くなる場所となった物件のことを指します。
国土交通省のガイドラインによる事故物件とは、自然死や不慮の事故死以外の死、また特殊清掃が必要になる死が発生した物件のことをいいます。
自然死や事故死であっても特殊清掃が行われた物件は事故物件として取り扱われることになります。
殺人事件に巻き込まれて亡くなったとなれば間違いなく事故物件として扱われますが、居住者が具合が悪くなって亡くなりすぐに発見された場合は事故物件とはなりません。
亡くなった部屋＝事故物件ではなく、一般的に抱くマイナス感情と照らし合わせながら、各不動産仲介業者が事例ごとに判断します。
仲介業者によっては事故物件であることを伏せたり、事故物件としなかったりすることも考えられますが、宅地建物取引業により告知義務が定められているので、事故物件であることを隠して売却することはできません。
所有している不動産に何らかの不具合や問題がある場合は必ず買主に告知しなければなりません。
これを告知義務といい、人の死亡があった場合は事故物件となり告知義務の対象となります。
説明が義務付けられている瑕疵は4つあります。
＊心理的瑕疵（過去に自殺や殺人事件があり、入居者が心理的に住みにくさを感じる）
＊法律的瑕疵（法律に違反している建物）
＊物理的瑕疵（雨漏り・シロアリ・家の傾き・給排水管の詰まりや水漏れ・地盤沈下）
＊環境瑕疵（周辺の騒音や振動、近隣の建物による日照障害が発生している）
売買の場合は告知義務に時効はなく、事故内容を口頭で告知することと、重要事項説明書へ記載することが売主に義務付けられています。
そのため売主は物件状況報告書（告知書）に瑕疵の内容を正しく記載する必要があります。
万一記載せず、売却した後に不具合や瑕疵が発覚した場合は、たとえ売買契約書に契約不適合責任免責を定めていたとしても、契約解除や損害賠償義務などが発生してしまうリスクがあります。
建物内で人が亡くなった場合、心理的瑕疵の告知義務がある事故物件に必ずなるわけではありません。
告知義務の対象となるのは不自然な死に方があった場合です。
・殺人
・自殺
・火災による死亡
・長期間にわたって人知れず放置された自然死や事故死
自然死や不慮の事故死の場合は告知義務の対象にはなりませんが、亡くなったまま長く放置された場合には告知義務が発生します。
・老衰
・病死
・事故死（転落・転倒・食事中の誤嚥など）
告知義務に当たらない場合であっても、売却を依頼する不動産会社に事実を伝えておいてください。
≡事故物件の売却方法≡
＊市場で売却する方法
事故物件は一般的な物件と比べて買い手が付きにくい傾向がありますが、不動産買取オークションなどを活用することにより一般市場でも売却が可能となります。
留意点として一般的な物件の相場よりも3～5割程度安くなってしまう点が挙げられます。
物件の状況や事件・事故の原因にもよりますが、事故物件の相場は自殺の場合は3割、殺人など事件性のある場合は5割程度一般の相場よりも安くなってしまいます。
また、物件の状況によっては通常のハウスクリーニングではなく特殊清掃やかなりのリフォームが必要となる場合があり、事故物件ならではの手間がともないます。
専門的な知識がないのであれば、不動産会社や弁護士など事故物件に関する知識がある専門家に相談することをおすすめします。
＊心理的瑕疵を和らげる
価格を下げてもなかなか売れない場合、買主に生じる心理的瑕疵を少なくしてから売却する方法もあります。
心理的瑕疵が和らぐことによりたとえ事故物件でも売りやすくなります。
瑕疵を和らげる方法として、ハウスクリーニングやリフォームが挙げられます。
事故の痕跡を限りなく消すことによって心理的瑕疵は多少なりとも和らぎます。
ハウスクリーニングの中でも特殊清掃といわれる事故物件の対応に特化したクリーニングを利用した場合は、特殊な薬品や清掃方法によって限りなく痕跡をなくし、きれいに掃除をしてくれます。
また、物件を取り壊すことによっても心理的瑕疵を軽減できます。
心理的瑕疵を和らげるためには事件や事故のあった空間自体を取り除いてしまうことが効果的ですので、建物は取り壊して更地にすることがおすすめです。
特に立地条件が良い場合にはおすすめの方法です。
特殊清掃や取り壊しは費用がかかってしまいますが、売却をするためには検討してみましょう。
建物を取り壊しても売却できない場合はいったん売却をストップして、相当の期間を設けてから再び売りに出すこともマイナスイメージを和らげるひとつの方法です。
事故物件は通常の売却方法で売れますが売却額は安くなります。
一般的な相場価格での売却は難しく、相場価格から3～5割ほど下がった額となります。
事件や事故の凄惨さや発見時の状況によってかなりの違いあるのであくまで目安となります。
事故物件であっても通常の売却と同じく、仲介または買取りの2つの方法があります。
買取りの場合売却価格は相場価格の5割～7割程度となるため、時間がかかっても少しでも高く売りたい場合は仲介がおすすめです。
事故物件は売りにくく敬遠されがちなので、売却に注力してもらうため依頼する不動産会社を一社に絞った方が良いでしょう。
そのため仲介の場合、媒介契約の形態は専任媒介契約か専属専任媒介契約にします。
複数の不動産会社を比較して自分に合った信頼できる不動産会社を選ぶことが大切で
す。
◇自然死・不慮の事故・病死
老衰による自然死、転落事故や食べ物の誤嚥など不慮の事故死、病死など告知義務が必要でない人の死の場合は事故物件になりません。
死後、長時間経った場合は、室内に臭いが付いたり近隣で噂になったりして買主に嫌な思いをさせる場合がありますので、死亡から発見までに長く時間がかかってしまった場合には事故物件になります。
いつまでに発見したら告知義務の対象にならないといった基準はありませんので、売却の際には必ず不動産会社に事実を伝えて判断してもらいましょう。
事故物件にならない場合は通常通りの売却が可能です。
◇自殺
発見までの時間を問わず告知義務のある事故物件になります。
マンションなどの共同住宅の場合は、建物全体が事故物件になるわけではありません。
―共同住宅での事故物件とはー
自殺のあった部屋そのもの
上下左右の部屋から飛び降り自殺があった場合
飛び降り自殺の落下時点が庭であった場合
連日報道されるような自殺の場合（事故物件より風評被害が問題となる）
同じ建物内の上下左右以外のほかの部屋や、廊下、エントランスといった共有部分については、自殺があった時期やよく利用する場所かどうかなどにより告知義務がないとみなされることもあり、その場合売主や不動産会社が知らないで告知をしなかった場合でも違反にはなりません。
◇孤独死
孤独死の場合、長期間放置されず発見までの時間が短ければ事故物件にはなりませんが、いつまでに発見したら事故物件にならないといった明確な基準はないので、売却の際には不動産会社に伝えるようにしてください。
発見まで時間がかかって事故物件になってしまった場合、腐乱していたり臭いがひどかったりすれば特殊清掃やリフォームが必要となります。
◇殺人
殺人事件があった場合は、発見までの時間を問わず告知義務のある事故物件になります。
マンションの場合は、同じ建物内のほかの部屋、廊下やエントランスといった共有部分については、その場所を利用する頻度や事件の内容、いつ事件が起きたかなどにより告知義務があるとみなされない場合もあります。
≡事故物件の売却の流れ≡
事故物件を売却する流れは通常の不動産を売却するケースとほとんど変わりませんが、告知義務をどのようにするのか不動産会社と相談するようにします。
1⃣不動産会社に査定を依頼する
2⃣依頼する不動産会社を選ぶ
3⃣告知義務について取り決めをする
4⃣販売を開始する
5⃣買主が見つかったら不動産売買契約を締結する
6⃣物件の引渡しをする
＊ポイントとしては事故物件であることを包み隠さずに不動産会社に告げることが重要です。
売主が不誠実な対応をしていると契約に至らないこともあります。
不動産会社としては事故物件を売却するという難しい業務を行うことになるので、売主との信頼関係が大切になります。
不動産会社を選ぶ際は事故物件の売却に実績のある不動産会社を選ぶことも大切なポイントです。
買主候補とのやり取りなどでトラブルや交渉ごとなどが発生する可能性があり、事故物件の売却の場合は販売期間が長くなりがちとなるため、ノウハウを持っている不動産会社であればスムーズな取引も期待できます。
≡事故物件を売る際のポイント5つ≡
1⃣事故物件であることを隠して売却することはできない
2⃣建物を壊しても告知義務は残る
3⃣特殊清掃などは事前に済ませる
4⃣買取りの場合は複数の会社を比較する
5⃣しばらく期間を空けてから売却する
1⃣告知義務を果たさずに人の死があったことを隠して売却し、あとから買主がそのことを知った場合は
損害賠償の請求や契約解除につながる可能性があります。
事件や事故からかなりの年月が経過していたとしても近隣の人の噂話やインターネット上の記録から容易に分かってしまいます。
告知義務があるなしに関わらず人の死があった家を売却する際は、不動産会社を通して買主にきちんと伝えるようにしましょう。
2⃣建物を壊しても事故物件であることに変わりません。
建物を取り壊して土地だけにしても事故物件となった事実が消えることはありませんが、更地にすることで物件に対する嫌悪感を払拭できる効果はあります。
買い手によっては事故があった建物がなくなって更地であれば問題ないと考える人もいます。
その場合は単に更地にするのではなく、例えば月極駐車場やコインパーキング、貸倉庫など他の用途で一定期間利用することがおすすめですが、事故のインパクトが大きく近隣住民の悪いイメージを払拭することが難しい場合もあります。
売却後のトラブルを避けるためにも事故物件であることは必ず不動産会社に伝えましょう。
自己判断でリフォームや建物解体もしない方が良いでしょう。
3⃣自殺や殺人があったり、孤独死の発見が遅れたりした場合室内は汚染されている可能性があります。
汚染物や体液の除去、感染症予防のための除菌、害虫の駆除や腐敗臭の消臭などの特殊清掃が必要です。
少しでも高く売却するためには事前に特殊清掃をしておきます。
クロスやカーペット、畳などを全面張替えしたりすると買い手の印象が良くなります。
できるだけ事故があったときの状況を買い手にイメージさせないようなクリーニングをしてください。
4⃣買取りの場合は、不動産会社の査定額＝売却額となります。
少しでも高い査定額を提示してきた買取業者を選んで買い取ってもらいましょう。
5⃣少しでも高く売るために売却を急がない場合は、期間を空けてから売却することもひとつの方法です。
建物内での人の死が気になるのはあくまで買い手側の気持ちの問題であるため、時間が経てば事件の記憶や周囲の噂も小さくなり少しでも良い条件で売却できる可能性が高くなります。
但し、告知義務は必要ですので事故物件であることに変わりはありません。
たとえ期間を空けたとしても必ず不動産会社へ伝えるようにしてください。
≡事故物件の買取り≡
なるべく早く手放したい、周りの人に知られたくないという場合は買取サービスを利用して売却することが可能です。
事故物件専門買取業者に直接買い取ってもらった場合、買い手を見つけるための売却活動が不要となり、人に知られることもなくすぐに現金化することが可能です。
・すぐに現金化できる
・確実に売れる
・クリーニングをしなくても良い
・人に知られず売ることができる
◆買取りの注意点
売却相場は一般の不動産を売却する場合より安くなり、事故内容が孤独死や自然死なら一般相場の1割安、自殺や殺人となると3割安から5割安となってしまいますが、仲介では売却が難しいような物件でも売りやすいため事故物件全般に適した方法といえます。
事故物件を売却するコツ
これまでの内容と重複する部分もありますが、事故物件の売却をスムーズに進めるための参考にしてください。
1.修繕やリフォームを行う
事故物件を高く売却するには修繕やリフォームが効果的です。
事件や事故があった物件は心理的瑕疵だけでなく、衛生面で不安があると敬遠される場合もあります。
また物理的瑕疵の場合も雨漏りやシロアリ問題があると売却時のマイナスイメージにつながります。
修繕やリフォームによって事件や事故のあった物件をきれいに整え心理的瑕疵・物理的瑕疵をなるべく薄めるようにしましょう。
特に物理的瑕疵は修繕やリフォームで解消できることもあります。
リフォームの規模にもよりますが、修繕やリフォームをするためにはある程度費用と期間が必要となります。
2.特殊清掃を行う
特殊清掃では通常のハウスクリーニングでは落としきれない室内に染み付いた臭いや汚れを除去するための清掃を行います。
床材や壁紙などに汚れが付いたままでは買い手は付かず、たとえ買い手がついたとしても売却価格は大幅に下げられてしまうことになります。
物件の環境を改善するために特殊清掃を利用しましょう。
特殊清掃には特別な薬品や清掃方法を用いるため、一般的なハウスクリーニング業者では対応できないこともあるため、事故物件を清掃する際には特別清掃に対応している業者に依頼するようにしてください。
部屋の大きさや状況によりますが特殊清掃は1日程で済み、その後消臭のため2～3日程度かかります。
3.供養・お祓いをする
事故物件の売却前に心理的瑕疵を軽減するために寺社へ供養を依頼こともおすすめです。
事故物件の供養・お祓いの料金は3～5万円程度ですが、建物や部屋の規模によっても上下します。
ある程度の大きさの事故物件に甚大な物理的瑕疵がある場合は、相場の金額を超えることもあります。
4.更地にしてから売却する
物理的瑕疵のある建物を取り壊すことによりイメージの改善にながるため更地にすることで買主がみつかりやすくなる場合があります。
しかし更地にしても心理的瑕疵がなくなるわけではなく、告知義務も残っているので一般的な売却価格よりも相場は低くなります。
取り壊し費用もかかるので、不動産業者や弁護士に相談して取り壊した方が良いのか検討するのがよいでしょう。
事故物件を取り壊して更地にして月極駐車場やコインパーキングなどの賃貸物件として活用する方法もあります。
新たな収入源となり、時間経過によって心理的瑕疵が薄まっていけばある程度の価格で売却できるようになります。
また、賃貸物件の売上が好調な場合そのまま継続して運用することもできます。
更地にすることにより事故物件の扱い方の幅は広がるメリットがあります。
5.時間をあけてから売却する
事件や事故が発生してから数年単位で時間をあけてから売却する方法もあります。
一般的には時間があけば事故内容が風化する傾向にあります。
少しでも価格を上げたい場合は時期が来るまで数年の間売却するのを待つとよいでしょう。
6.事故物件の買取実績がある業者へ売却する
事故物件の買取実績が豊富な業者に売却することでスピーディーに売却を進めることが可能です。
仲介の場合よりも売却価格は低くなる傾向にありますが、仲介手数料がかからず買主が現れるのを待つ必要もありません。
また買主が買取業者なので周囲に知られずに売却できるというメリットがあります。
買取業者を選ぶ際は事故物件ならではの特殊な手続きや特殊清掃、お祓いなど一括して対応してもらえる業者がおすすめです。
≡まとめ≡
事故物件でも売却することは可能です。
事故物件は通常の不動産より売却額が安くなることは避けられません。
亡くなった原因や状況により告知義務のある事故物件になる場合とならない場合があります。
どちらの場合でも売却後のトラブルを防ぐために、売却を依頼する不動産会社には事実を伝えておくことにより、告知義務になるかならないかの判断をしてくれるほか、買い手にも上手に伝えてもらうことができます。
後々のトラブルを回避するためにも自分に合った信頼できる不動産会社を選びましょう。
