- 軽井沢の不動産売却｜株式会社ナルロワン
- ブログ一覧
- 所有者が行方不明の不動産を売却する方法について解説します
所有者が行方不明の不動産を売却する方法について解説します
2023-06-18
家やマンション、土地など不動産の所有者が行方不明者の名義になっている場合、売却することはできるのか。
売却が可能であればどのように進めればよいのか、また売却が可能になるまでにどのくらいの期間が必要かなど、売却の方法を解説します。
結論から言えば、行方不明者名義の不動産を他の人が代わりに売却することは可能です。
行方不明や音信不通などによる不在者の財産の売却などの処分を行う方法として2つの方法があります。
［方法Ⅰ］
不在者の行方不明の状態が7年以上続いている場合、利害関係人が家庭裁判所に申立てをし、認められると失踪の宣告がされ、その不在者は死亡とみなされます（普通失踪）
なお、戦争、船舶の沈没等の危難に遭遇し、生死が不明の場合は、危難の去った1年後に失踪宣告をすることができます。（特別失踪）
［方法Ⅱ］
不在者財産管理人による権限外行為許可による処分
［方法Ⅰ］
売却するひとつの方法として、先ず失踪状況を明確にし失踪宣告の申し立てをします。
≡失踪宣言≡
生死不明の者に対して法律上死亡したものとみなされる制度のことです。
失踪状況には、普通失踪と特別失踪があります。
＊普通失踪
特別失踪に該当するような原因がなく生死が7年以上わからない場合は失踪宣告を申し立てることが可能です。
＊特別失踪
死亡の原因になり得る戦争や船舶事故、自然災害などの災難に遭遇した人の生死が不明になった場合、特別失踪の申し立てができます。
特別失踪の場合、失踪宣告がなされるのは該当する災難が去った1年後です。
≡失踪宣告の申し立て方法≡
失踪宣告の申し立ては行方不明になっている人の住所地がある家庭裁判所です。
失踪宣告の申し立てができるのは失踪者（行方不明者）と利害関係のある配偶者、相続人、遺言で財産を取得する人、財産管理人などです。
利害関係のない親戚や友人が申し立てることはできませんが、利害関係のある人に申し立てを委任することは可能です。
◇申し立てに必要な書類
・申立書
・不在者の戸籍謄本
・不在者の戸籍の附票
・失踪を証明する資料
・申立人の利害関係を証明する資料（戸籍謄本など）
申し立てをするには収入印紙代、官報公告料、郵送代切手などの費用がかかります。
申し立てが終わると家庭裁裁判所の調査が入り書類の確認や聞き取りを行います。
申し立てをしてから失踪宣告が確定されるまで、公示催告を含め早くて約6ケ月程度かかります。
＊公示催告とは、行方不明者本人や生存を知る人は届け出るように、裁判所の掲示板などで催告することです。
公示催告の期間に届け出がなければ失踪宣告が確定されます。
失踪宣告が確定したら10日以内に行方不明者の本籍地、若しくは申し立てた人が住んでいる地域の役所に失踪の届け出をします。
失踪の届けを出すときは、家庭裁判所から交付してもらう審判書謄本と確定証明書が必要となります。
失踪宣告を受けると婚姻の解消・相続の開始・相続人からの除外・死亡保険金の請求などが認められます。
＊失踪宣告の場合は、普通失踪と特別失踪で手続き（公示催告期間）が異なり、宣告までに要する期間は10ケ月～1年程度は見ておいた方が良いでしょう。
≡売却するためには≡
家や土地など不動産の名義は行方不明者のままとなっているため、失踪宣告が確定し役所に失踪届を出しただけでは売却はできません。
売却するためには先ず相続登記が必要です。
役所に失踪の届出をした後は法務局で所有者の名義変更をするため相続登記をしなければなりません。
相続登記が完了すると相続された人のものになるため売却することが可能となります。
相続登記に必要な書類
・登記申請書
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本など
・相続人全員の現在の戸籍謄本
・相続人全員の住民票の写し
・代理人が申請する場合は委任状
＊相続人が複数いる場合
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明書
必要に応じて遺言書や固定資産評価証、相続関係説明図などの提出が必要となります。
提出した書類に不備がなければ、法務局から登記完了証が届き手続きは完了です。
◇行方不明者が発見された場合
失踪宣告を申し立てた後に行方不明者が発見された場合、失踪宣告の取り消しを申し立てることができます。
［方法Ⅱ］不在者財産管理人を選定して売却する
行方不明者の代理となり財産を管理する人のことをいい、行方不明になった人の代わりに家や土地を売却するすることが可能です。
共有名義で行方不明者がいる場合でも不在者財産管理人を選任することにより売却が可能となります。
失踪宣告とは異なり7年経過していないとならないという期間の縛りはなく、行方不明者の生死も関係ありません。
不在者財産管理人には利害関係のない第三者がなることが一般的です。
弁護士などの専門家を選ぶこともできますが、弁護士など専門家に依頼した場合は報酬の支払いが必要となります。
不在者財産管理人の候補者が決まれば家庭裁判所で不在者財産管理人の選任の申し立てをします。
申し立てができる人は失踪宣告と同じく利害関係のある配偶者や相続人です。
申し立てに必要な書類
・申立書
・不在者の戸籍謄本と戸籍の附票
・不在者財産管理人候補者の戸籍の附票
・不在の事実を証明する資料
・不在者の財産に関する資料
・利害関係を証明する資料
不在者財産管理人が決定したら家庭裁判所に権限外行為の許可を申請して許可をもらいます。
権限外行為の許可がない場合不在者財産管理人が行方不明者の不動産を売却することができません。
権限外行為の許可が下りれば不在者財産管理人が行方不明者の家や土地などの不動産を売却が可能となります。
≡まとめ≡
行方不明者が名義人となっている不動産はそのまま放置してしまうことがありますが、そのまま放置すると税金や管理など大変になってしまいます。
家や土地の名義が行方不明のご主人になっていたり、ローンの支払いの問題などがあり家を売却したいなどといった場合は、専門家に相談し、その指導を受けながら手続きをした方が円滑に進みます。
