土地取得時の登記事項証明書(登記簿謄本)が手元にない場合には法務局で取得できます。（郵送でも取得可）
不動産登記はコンピュータ化されているので、どの法務局に行っても全国の登記事項証明書を取得することができます。
相続した土地の場合は所有者の名義が正しく変更されているかどうか確認してください。
所有者の名義が被相続人名義のままだと、買主様への移転登記ができないので所有者の名義を変更する相続登記をする必要があります。
また、ローンの残債がある場合には抵当権が付いていますので、買主に引き渡す際には抵当権抹消登記が必要になります。
ローンを完済している場合でも抵当権が抹消されず残ったままの場合もあります。
買主に引き渡す際には抵当権を抹消する登記が必要になります。
不動産登記は土地だけでなく建物にもあります。
過去に存在していた建物を解体して現状は更地となっている場合でも、建物の登記が残っている場合があります。
土地だけでなく建物の登記もあるかどうか確認してください。
建物の登記が残っている場合には建物の滅失登記が必要になります。
◆隣地や道路との境界の確認
土地を売却する際には境界を明示する義務があるため、確定測量図を保有しているか確認します。
確定測量図があればすべての境界が確定していることになります。
確定測量図とは売買対象の土地とすべての隣地との境界について隣地所有者立会いのもとに境界確認を行い作成された測量図です。
次に隣地との境界に境界標があるか確認します。
境界標がない場合には測量を行い、隣地立会いの下境界標を復元します。
◆土地相場の把握
不動産会社にどのくらいの価格で売却できるのか査定をしてもらいます。
◆土地に古家（建物）がある場合
古家がある状態のまま売却することは可能です。古家を残したまま売却するメリットとしては古家を解体する費用がかからない、再建築する際の建物のイメージすることができる、土地の固定資産税や都市計画税の負担が軽減措置により更地よりも軽くなることがあげれらます。
デメリットは古家が著しく老朽化している場合見栄えがよくありません。
古家を壊して更地にして売却する場合のメリットは、買主が購入後すぐに建物を建築することが可能です。
デメリットは古家の解体費用がかかってしまうことと、固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられず費用負担が増えることです。
◆住宅ローンが残っている場合の注意点
住宅ローンが残っていても売却は可能ですが、残っている住宅ローンを完済して抵当権を抹消した上で引き渡すことが前提となります。
注意点として、売却価格で住宅ローンの返済が可能か資金計画を立てるようにすることと、住宅ローンの一括返済には手数料がかかります。
◆土地を賃貸している場合
駐車場などに賃貸している場合は、賃貸中のままでも売却は可能です。
賃貸利用者に立ち退いてもらって売却する場合には、立ち退き完了までに時間がかかるので注意が必要です。
売却活動
◆媒介契約の締結
仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には3つの種類があるので、それぞれの違いを理解して媒介契約を結びましょう。
・専属専任媒介契約
他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。
自分で見つけた買主と直接取引ができず、不動産会社を通さなければならないので、親せきや知人が土地を購入してくれる可能性がある場合は、専任媒介契約をおすすめします。
・専任媒介契約
他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。
自分で見つけた買主と売買契約を締結することができます。
・一般媒介契約
他の不動産会社に重ねて依頼することができます。
◆販売開始時の注意点
不動産会社と相談して売出価格を決めます。
売出価格を適正な価格にするため、以下の流れで決定します。
1.不動産ポータルサイトで近隣の物件の価格を調べる
2.近隣の物件の価格から相場を把握する
3.相場に照らし合わせて希望売却価格を決める
売れやすくするためには、広告に周辺環境やアピールポイントを記載することが大切です。
◆土地の状況報告
土地の状況については、知っている限り正確に報告するようにしましょう。
境界をめぐる隣地とのトラブルや越境、敷地内の残存物などは告知しないまま売却すると買主との間でトラブルになる恐れがあります。
◆売買契約時の注意点
売買契約を締結する際には売買契約書に記載されている内容を確認の上、理解することが必要です。
契約日より前に売買契約書や重要事項説明書の写しを不動産会社からもらって、予め内容を確認しておきます。
トラブルを避けるため疑問に思うことや不明な点がある場合には事前に不動産会社に確認するようにしてください。
◆売買契約後の注意点
買主がローンを利用する場合、万一ローンが金融機関により否決されると売買契約の特約により契約は白紙解約となります。
白紙解約とは文字通り白紙に戻すということで、契約自体なかったこととなるので買主から受け取った手付金は返却することになります。
また、引渡し後に土地の中から浄化槽や建築廃材及び以前あった建物の基礎などの残存物などが見つかった場合には、売主はその責任を負わなくてはなりません。
◆土地の引渡し後の注意点
土地の売却により利益が出た場合には確定申告が必要です。
確定申告は土地を売却した翌年に行ないます。
売却益に対して所得税と住民税が課税されます。
確定申告を忘れていたり、故意にしなかった場合税務署からの調査が入り延滞税を取られることになります。
◆土地の状況報告
土地の状況については、知っている限り正確に報告するようにしましょう。
土地を売却し買主に引渡しを行った後に土壌汚染や地下埋設物などが見つかった場合には、売主は損害賠償などの責任を負います。
引渡し後に発覚した瑕疵も契約不適合責任の対象となります。
◆土地売却がうまく進まないときの対処法
1.隣地に打診してみることが基本です。
既に隣地に打診している場合はもう少し範囲を広げて声を掛けるようにします。
周辺で商売をしている人は駐車場の土地を求めていることが多いので、打診してみる価値はあります。
2.販売開始から3ケ月経っても売れない場合には価格を下げることを検討してみてください。
3.売れない土地は買取を検討することも一つの方法です。
買取による売却価格は仲介による売却価格の70％程度となることが一般的ですが、早く売却できるという利点があるので、安くても早く売却したいという方には買取りがおすすめです。
◆信頼できる不動産会社を選ぶ極意
1.査定額の根拠をしっかり説明してくれること
2.土地売却の仲介実績が豊富なこと
3.販売戦略を明確に説明してくれること
4.営業マンの知識が豊富で信頼できると感じられること
土地売却にはコツがあります。
初めて土地を売る場合は何を相談したらいいかわからないという方も多いと思いますので、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
