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家の住み替え 売却と購入どちらが先？
2023-08-25
子どもの成長や転勤などをきっかけに家の住み替えを検討される方の中には、どのような手順で住み変えたらいいのか、残っている住宅ローンはどうなるのかなど疑問に思うことや不安を感じる方もいらっしゃると思います。
家を売って住み替える際の手順や住宅ローン、売却時の優遇税制について解説します。
家を売却する際に知っておきたいポイント
□家を売って住み替える場合の手順
現在住んでいる家を売却した後に次に住む家を購入するのか、または次に住む家を先に購入してから今住んでいる家を売却した方がいいのかについては、住宅ローンが残っている場合は今住んでいる家を売却した後に次に住む家を購入することをおすすします。
先に新しく住む家を購入してしまうと2つの住宅ローンを抱えるというリスクがあります。
住宅ローンを完済している場合や資金が十分に確保できている場合は、先に新しい家を購入することをおすすめします。
□［家を売却した後に新しい家を購入する場合の手順］
1.今住んでいる家を査定してもらう
2.不動産会社と媒介契約を結ぶ
3.新しい住居を探す・引越しの準備をする（新しい住居がすぐに見つからない場合、新しい住居が見つかるまでの間は仮住まいとなる）
4.売却活動の開始
5.売買契約の締結・引渡し・（仮住まいへの）引越し
6.（仮住まいとなる場合）新しく住むための住居を探す
7.新しい住居の購入（売買契約の締結）
8.売買代金の支払い・新しい住居へ引越し
［メリット］
・新しい家を購入するための費用が事前に確保できる
・今住んでいる家を売却するための時間がかけられる
・売却した代金を新しい家を購入するための費用に充てることができるので、資金計画がたてやすい
［デメリット］
・仮住まいに引越しするための手間と費用がかかる
・査定額と売却した価格が異なることがある
□［先に新しい家を購入した後、今住んでいる家を売却する場合の手順］
1.新しい家を探す
2.新しい家を購入する（売買契約の締結）
3.購入代金の支払い・新しい家への引越し
4.前に住んでいた家の査定を依頼する
5.不動産会社と媒介契約を結ぶ
6.売却活動を開始する
7.売買契約の締結・引渡し
［メリット］
・新しい家を探すための時間がかけられる
・仮住まいが不要
［デメリット］
・新しい家を購入するための費用を確保することが前提となるため、住宅ローンを組む場合には審査に通らないと購入できない
・今住んでいる家と新しい家のローンを二重に支払うリスクがある（ダブルローン）
・ダブルローンとなった場合、今住んでいる家を売却できるまでの期間は返済額が増えることになるので金銭的負担が重くなります。
万一返済が滞れば金融機関による一括返済を請求され競売にかけられる可能性があります。
※今住んでいる家を売却するため不動産会社に査定をしてもらう場合、提示された査定額だけをもとに、新しい家の購入計画を立てることは控えましょう。
査定額はあくまで予想であるので、実際に売買できる金額とは異なります。
査定額だけでは正確な売却金額が分からないので、新しい家の購入は売却代金が確定した後がおすすめです。
住宅ローンが残っている家を売却して住み替える場合の方法と注意点
1.抵当権を外す
抵当権が設定されている場合、抵当権を外さないと売却できないため事前に抵当権を外すことが必要です。
注意点としては、住宅ローンを完済しても抵当権は自動的には外れません。
住宅ローンを完済した後に自身で抵当権抹消登記を行います。
2.住み替えローン活用する
今住んでいる家を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は、住み替えローンを使うという選択肢があります。
住み替えローンとは、今住んでいる家を売却してもローンの残債が残ってしまう場合、新しい家を購入するための費用とローンの残債を合わせた額の融資が受けられます。
ただし、残債分を上乗せした額の融資を受けるため借入額が高くなることにより審査が厳しくなります。
月々返済する金額の負担も大きくなるため住み替えローンは無理のない返済計画を立てることが重要となります。
3.つなぎ融資を活用する
今住んでいる家を売りに出している間に気に入った物件を見つけた場合、購入しようとしても今住んでいる家の住宅ローンが残っていると購入する資金を賄うことができない場合に、つなぎ融資を利用することにより先に購入資金を確保して新しい家を購入することができます。
つなぎ融資の返済は、今住んでいる家を売却して得た資金で一括返済するということになります。
ただし、つなぎ融資の金利は住宅ローンよりも高く、融資の期間も6ケ月～1年程度と短いというデメリットがあります。
住み替える際に必要となる費用と税金
家を住み替える際には売却と購入のそれぞれに費用が伴い税金も発生します。
［売却時に伴う主な費用］
・仲介手数料（売買契約締結時に不動産会社に支払います）
・印紙税（不動産売買契約書に売買代金に応じた印紙を貼付します）
・登記に伴う費用（抵当権抹消登記など登記手続きに伴う費用、司法書士へ支払う費用も発生します）
・譲渡所得税 ・復興特別所得税（令和19年まで） ・住民税
（家を売却して得た利益に課される税金です。利益が発生しなければ支払う必要はありません）
・住宅ローン返済費用（一括返済に伴う費用と繰り上げ返済の手数料など）
［家を購入するために伴う費用］
・仲介手数料（売買契約時に不動産会社に支払います）
・印紙税（（不動産売買契約書に売買代金に応じた印紙を貼付します）
・住宅ローンに伴う費用（住宅ローンの融資に伴う手数料など）
・保険料に伴う費用（火災保険・地震保険・団体信用生命保険などの加入に伴う費用）
・登記に伴う費用（建物や土地の所有権設定登記や抵当権設定登記といった登記手続きに伴う費用・司法書士へ支払う費用も発生します）
・その他（引っ越し代金・新居購入に伴う費用・固定資産税等）
住んでいる家を売却したときの特例
マイホームの売却で利益が発生した場合譲渡所得税などの税金が課せられますが、一定の要件を満たしていた場合には、譲渡所得から最大3000万円が控除されます。
この3000万円控除には、マイホームであることやほかの特別控除をなどの特例の適用を受けていないこと、売買の相手が親子や夫婦など特別な関係でないことなどさまざまな要件があります。
住み替えの際には信頼できる不動産会社を選ぶことが重要
住宅ローンが残っている家の場合は今住んでいる家を売却した後に、次に住む家を購入することをおすすめします。
理由としては売却する金額が先に分かるので資金計画が立てやすくなるためです。
住み替えをするには、今住んでいる家を売却することと新しい家を購入することが必要となるので、それぞれ不動産会社に協力してもらうことが必要となります。
そのためには信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
