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再建築不可物件の売却方法を解説します。
2023-09-15
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは建築基準法の接道義務を果たしていない土地に建っている建築物のことをいいます。
その土地に建っている建物を壊すと再び建物を建築できません。
再建築不可物件はリフォームすることは可能ですが、建築確認が必要となる新築や増築については建築許可がおりません。
理由としては、建築基準法第43条により接道義務の規定を満たしていないためです。
［接道義務］
・建物を建築する際、その土地の間口が建築基準法上の道路に２ｍ以上接していなければならない
・建物が接している建築基準法上の道路の幅員が4ｍ以上でなければならない
田舎など都市計画区域が定められていない区域（都市計画区域外）には接道義務がなかったり、自治体独自のルールが適用されるケースもあります。
接道義務には防災や安全のために緊急車両の移動や出入りを確保し、万一の緊急時にスムーズに消火活動や救助などが行えるようにする目的があります。
既存の建物についてはこの規定を満たしていない場合でも罰則などがあるわけではありませんが、既存の建物を取り壊し再建築することはできません。
再建築不可物件の相場
再建築不可物件は住宅ローンの審査において家が建てられない土地とみなされ、担保価値としてはかなり低く評価されるため住宅ローンが借りられなかったり金利が高くなります。
金融機関の住宅ローンを借りることが難しく現金で購入しないとならない、建て替えができないため活用性が低いことから購入できる人が限られてしまうため、周辺相場のおよそ5割～7割程度で売買されるケースが多いとされています。
再建築不可物件は取り壊して再び新築を建てることは許可されませんが、リフォームすることは許されているので、再建築不可物件を安く購入しリフォームして賃貸に出し賃料収益をあげる人や、リノベーションをして住みたい人などの購入希望者はいるので相場価格内であれば売却できる可能性は十分あります。
再建築不可を可能にする方法
接道義務を満たしていないために再建築不可の場合、条件を満たすように対処すれば再建築不可ではなくなり、再建築不可でなくなれば通常の相場価格での売却が可能となります。
［セットバック］
建築基準法が施行された1950年11月23日、若しくは土地が都市計画区域となった時点で既に土地に建物があった場合はセットバックによって道路の幅員を広くすることが可能です。
セットバックの方法は自分の土地部分を道路とみなしてもらうために、道路の中心線から2ｍの位置に後退して幅員を4ｍ以上にすることで接道義務をの要件を満たせます。
［隣地から土地を購入する］
敷地の道路に面している部分が2ｍ以下のため再建築不可となっている場合は、隣地の土地を購入することにより再建築可能になる可能性があります。
不動産会社が隣地と交渉してくれるケースもあるので相談してみましょう。
［建築基準法43条1項の但し書きを利用する］
建築基準法43条では、幅員4ｍ以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接しなければならないとしていますがそのあとに但し書きがあり、敷地が道路に接していない場合でも周囲の状況や建物の状況などによって建築を許可されるケースもあります。
但し書き道路として許可がもらえないか自治体の建築指導課や道路管轄に相談してみましょう。
＊建築基準法の道路とは異なり、原則として増改築や再建築不可ですが、建築審査会の許可を受けること等により建築を認められることがある道のことを43条但し書きや43条2項2号と呼びます。
＊43条2項2号の場合は、一度許可を受ければ将来的に建築できるという訳ではなく、新築の度に建築審査会の許可を得なければなりません。
＊結論はあくまでも建築審査会に提出しないとわかりません。
ただし、災害危険区域、道路予定地や区画整理事業計画地などの理由により再建築不可の場合は、新たに建物を建築することはできません。
再建築不可物件の売却方法
［隣地所有者へ売却］
増築したい、ガレージが欲しい、庭がほしい（広くしたい）など隣地の所有者が考えている場合があるので、再建築不可物件を買い取ってくれる可能性があります。
隣地の所有者へ物件を直接売却すれば仲介手数料などの費用を抑えることができ、不動産会社を探したり買い手を見つけたりといった手間は不要です。
再建築不可物件を売却する際は、先ずは隣地所有者に声をかけてみることをおすすめします。
ただし、個人間で不動産の売買をする場合はトラブルが発生するリスクがあるので、場合に応じて不動産会社や弁護士、司法書士などの専門家に相談するようにしましょう。
［仲介で売却する］
不動産会社と媒介契約を結び買主を見つけてもらい交渉がまとまったら不動産売買契約を締結します。
不動産売買のプロである仲介会社がサポートしてくれるので、トラブルが少ないのがメリットですが、売買が成立した際には、仲介会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
再建築不可物件はなかなか買い手が見つからず売却まで時間がかかってしまったり、場合によっては売れないというケースもあります。
［買取で売却する］
不動産買取業者に買い取ってもらうという方法もあります。
買取の場合は業者が買主となるためスムーズに売却できる可能性があり仲介手数料も必要ありません。
買取の相手は専門家なのでトラブルが発生するリスクは低いですが、再建築不可物件を取り扱う業者は少数であるため業者探しが難点となります。
まとめ
再建築不可物件の場合、現在ある建物を取り壊してしまったら新しく家を建てることはできません。
活用方法が限定されるため売却価格の相場は5割～7割程度安くなりますが、売却することは可能です。
再建築不可の物件は調査や売買の知識が必要なため、その地域における豊富な経験が不動産会社に求められます。
特に自治体により認められるケースと認められないケースが分かれるので、できるだけ再建築不可の物件を再建築可能にするために、その地域で売却実績が多い不動産会社に依頼しましょう。
