任意売却とは？　任意売却の流れや注意点を解説します。

・滞納分の固定資産税・住民税・・・売却代金から税務署へ支払う

・抵当権抹消費用・・・売却代金から司法書士へ支払う

・書類作成費用・・・売却代金から任意売却に必要な書類を作成してくれた人に支払う

・仲介手数料・・・売却代金から不動産会社へ支払う

＊任意売却をしたいけれど費用が手元にないという場合でも安心して利用できるところも大きなメリットです。

競売になってしまうと裁判所のホームページや新聞に競売情報として住所が掲載されてしまうので、周囲にばれてしまうことがあります。

近隣のひとや知人に知られることなく売却活動を進められるのは任意売却の魅力です。

［話し合いにより残債を分割返済することが可能］

任意売却をしても残債が残る場合、金融機関や住宅金融支援機構と相談して無理のない範囲での返済が可能です。

月々5,000円～30,000円程度で設定する場合が多いので、やりくり可能な道が開けます。

［売却代金から引越し代を払えることがある］

任意売却は引越し日を話し合いで決められるだけでなく、場合によっては売却代金の中から引越しにかかる費用を出せることもあります。

ただし、債権者の義務ではなく、あくまで債権者との交渉によって可能となります。

事情があって家を手放すことになった場合、できることならそのまま住み続けたいと思う人も多いと思います。

任意売却は購入者を選ぶことができるので身内や投資家に購入してもらえれば、家賃を払うことによって賃貸として住み続けられるリースバックという方法も可能です。

任意売却ができないケース

［すでに競売が開始されている］

法的には競売の改札日の前日までなら競売の取り下げが可能ですが、その時点で金融機関などの債権者が任意売却に応じる可能性は低いといえます。

競売開始通知書が届いた時点ではまだ任意売却に向けて動くことができますが、競売が開始されてしまうと厳しくなるので早めに相談をすることが大切です。

［不動産の所有者でない場合］

不動産登記法により不動産取引をする場合は、売主の本人確認情報を明示することが定められているため、任意売却ができるのは不動産の所有者のみとなっています。

所有者に連帯保証人がいる場合は連帯保証人の同意も必要です。

また共有名義の場合は双方の同意がないと任意売却は認められません。

連帯保証人の同意が得られない、共有名義人の同意が得られないという場合は任意売却はできません。

［債権者の同意が得られない］

住宅ローンを組んでいる金融機関や住宅支援機構など債権者の同意が得られない場合、任意売却の許可は下りません。

同意が得られない理由としては、住宅ローンを組んでからまだ1年～2年ほどしか経っていない、債権者との関係が悪化している、住宅ローンを返済できる能力があるなどがあります。

［物件の情報開示に同意できない］

任意売却は通常の売却と同じ方法で売却活動をします。

そのためには情報の開示や内覧の対応をしなければならないため、売却活動に協力できない場合任意売却は難しくなります。

任意売却をするためには売り手側の協力が欠かせません。

［税金を滞納している］

多額の納税を滞納している場合は任意売却ができないことがあるので、分納にしたり売却代金から支払うようにするなど役所と話し合いをして、支払の目処を立てなければなりません。

納税の滞納があっても役所と話し合い、折り合いがつけば任意売却ができる可能性はあります。

任意売却の流れ

任意売却はひとりひとりのケースに合わせて臨機応変に対応するため手順が異なります。

［一般的な流れ］

①任意売却の相談をする

任意売却の手続きは所有者個人でもできますが、限られた時間の中で手続きすることは大変なので、任意売却を扱っている弁護士や不動産会社に相談することをおすすめします。

・住宅ローンをどれくらい滞納しているのか

・督促状など届いているか

・住宅ローン以外に税金やほかのローンなど滞納しているものはないか

・住宅ローンの残債や現状の資金繰りについて

・住宅ローンの支払いが難しくなった理由などを、専門家に相談することにより任意売却がベストな手段なのかなど確認することが可能です。

②建物の価格を査定する

不動産会社に依頼して売却をする建物を査定してもらうことにより、現状どれくらいの価値があるのかを知ることができるので、任意売却をするとどれくらい返済できるのか把握することができます。

任意売却の販売価格は債権者にも決定権があります。

通常の売却では売主が販売価格を決めますが、適正な価格で売却できないと住宅ローンの返済に支障がでるため、任意売却の場合は債権者にも決定権があります。

不動産会社との話し合いにより販売価格を決定しても、債権者が異なる金額を提示した場合は双方で話し合いの上決定する必要があるので、査定価格がそのまま売却価格に反映されない可能性があります。

③媒介契約を締結する

不動産会社に売却の仲介を依頼する場合媒介契約を結びます。

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の３種類があります。

任意売却の場合、金融機関や役所などの他の機関とやり取りすることが多いので効率よく進めるために専任媒介契約または専属専任媒介契約を交わすのが一般的です。

④債権者との交渉

債権者の同意が得られないと販売活動に進めません。

任意売却後に残債が残る見通しがある場合はその返済方法も話し合う必要があります。

⑤販売活動をする

任意売却に向けて販売活動を開始します。

売却方法は通常の売却と同じです。

インターネットや広告などを通じて買い手を見つけます。

競売の可能性が迫っている場合や、督促状などが届いている場合はできる限り早期での売却が望まれるため、残された期日を確認しながら売却活動を進めていく必要があります。

⑥売買契約の締結

購入者が決定したら債権者の同意を得たうえで売買契約を締結します。

引越しの時期や清算方法などトラブルにならないように注意しましょう。

売却代金から住宅ローン、仲介手数料などの支払いをします。

任意売却をしても残債がある場合は、債権者との話し合いにより毎月決めた金額を支払うようにします。

⑦引越し

決められた期日までに引越しをします。

引越し費用の捻出が難しい場合は売却費用から出してもらえることがあります。

事前に相談しておくと良いでしょう。

まとめ

＊自己破産の申請中でも任意売却をすることは可能です。

自己破産をする人が不動産を所有している場合は競売か任意売却で処分することになります。

＊販売活動をしても期間内に売却できない場合もあります。

その場合任意売却は不成立となり競売に移行するケースもあります。

＊財産の差し押さえに入っている場合は、先ず差し押さえを解除する必要があります。

役所などとの話し合いにより解錠することができれば任意売却を検討することは可能です。

任意売却を検討すべきか判断に迷った場合、先ずは信頼できる不動産会社へ相談することをおすすめします。