農地売却　田んぼ・畑の売却方法や注意点を解説します。

2023-09-26

田んぼや畑を相続したが農業をする予定がないので手放したいが、どうすればよいかわからないまま放置してしてしまっていることはありませんか。

農地を売却したいがどうやって売却すればいいのか、そもそも農地は売却できるのかなど、農地の売却の方法や流れ、税金について解説します。

農地を売却する時は農地法に基づいて、届出、許可を得る必要があるため売却までに時間を要する場合があります。

届出、許可の要否および手続きについては農地売買を取り扱ってくれる不動産会社に相談することをおすすめします。

農地の定義

一般的には「耕作の目的に供されている土地」を「農地」と呼びます（農地法第2条第1項）。

不動産登記事務取扱手続準則68条【地目】では、

一　田　農耕地で用水を利用して耕作する土地

二　畑　農耕地で用水を利用しないで耕作する土地、と定められています。

実際には、ある土地が「農地」であるかどうかをめぐって争うことがあり、過去の裁判例では次のような基準が設けられています。

◆農地であるかどうかは登記簿上の地目とは関係なく、たとえ地目が原野であっても現状が耕作目的の土地であれば農地となります。

◆農地とは継続的に耕作する目的の土地なので、住宅を建てるまでの間一時的に野菜を栽培しているような家庭菜園などは農地ではありません。

その反面、たとえ休耕地であっても将来にわたって耕作する目的のものは農地となるため、宅地であるのか農地であるのか判断が難しいような土地については、市町村の農業委員会において確認を受けることをおすすめします。

農地の種類

その土地の営農条件や市街地化の状況から判断し、以下の5種類に区分されます。

この5種類は、農地転用の際の許可基準に大きく違いがあるので注意が必要です。

①農用地区域内農地

②甲種農地

③第1種農地

④第2種農地

⑤第3種農地

①農用地区域内農地

農地には約10年間農業を推進するための農業振興地域という特別に法律で制限された土地があります。

その中には農用地の利用確保として農用地区域というものがあります。

農用地区域はさらに「農地」「採草放牧地」「農業用施設用地」「混牧林地」に分けられています。

農用地区域内農地とは、その名の通り農用地区にある土地です。

原則として転用が認められることはありません。

②甲種農地

甲種農地とは、市街化調整区域内にある農地の中でも特に良好な営農条件を備えている農地をいいます。

原則農地転用が不許可となっています。

③第1種農地

およそ10ヘクタール以上の規模の一段の農地や土地改良事業などの対象となった農地、生産性の高い良好な営農条件の農地がこれにあたり、原則農地転用が不許可ですが公共性の高い事業の用に供する場合などは許可されます。

④第2種農地

駅から500メートル以内の距離にあり、今後市街地として発展する見込みがある農地や生産性の低い農地をいいます。

土地周辺の他の農地が転用できない場合は許可されます。

⑤第3種農地

駅から300メートル以内の距離にあり、都市的施設が整備された区域内または市街地区域内にある農地をいい、原則として転用が認められています。

それぞれ上記のような違いがあり、一般的に原則不許可となっている農地の転用が認められることはほとんどありませんが、必ずしも不許可となるわけではありません。

公共性の高い事業に供するなど適した要件の転用であると判断した場合には許可されることがあります。

農地の売却が難しい理由

農地の確保は国の食糧政策にも関わるため、安易に農業以外の用途に使われないように農地法により規制されています。

農地を購入できるのは地域の農業委員会によって許可を受けた個人の農家、あるいは農地所有的各法人に限定されているため、田んぼや畑などの農地は宅地等の土地に比べると売却が難しいです。

さらに近年農家の高齢化や後継者不足により休耕地（遊休農地）や耕作放棄地が増えていますが、売却先が限られているので買主が見つかりづらいため積極的に農地売買を取り扱ってくれる不動産会社も限られていることもあり農地の売却は難しいと言えます。

農地売却のメリット

◆利益が出たらまとまった資金が手に入る

資金が手に入れば預貯金に回したり、株や債券などに換えたりできます。

◆固定資産税の負担がなくなる

毎年発生する固定資産税の支払い負担がなくなります。

ただし、売却した年にも最後の分を支払う必要があります。

固定資産税は1月1日の時点で所有している人物が支払う必要があるので、売却した場合は1月1日から売却した日までの分を支払うことになります。

◆農地を管理する手間がなくなる

自分で農地を管理している場合は管理の手間がなくなり、他の人に管理を依頼したりしていた場合は管理コストがかからなくなります。

◆損失が出ても損益通算によって節税につながる

売却して損失が出た場合は損益通算が可能です。

損益通算とは、他の所得と売却の損失を相殺する会計上の計算方法です。

本業の所得がある状態で農地売却によって損失が出た場合、合算して所得を減らすことが可能です。

損益通算によって総所得額が減るため所得税の節税につながります。

会社員の人は基本的に給与から所得税が天引きされているため、確定申告で損益通算すれば払いすぎた税金が戻ります。

※農地が生産緑地に指定されている場合には、固定資産税に注意が必要です。

これまで生産緑地に指定され税金の優遇を受けていた農地のほとんどは、2022年優遇期間が終了するため宅地なみに固定資産税が増えます。

農地の固定資産税の評価額は宅地の200分の1と言われているため、かなりの負担増となります。

売却が完了すると維持管理にかかる費用や労力、時間的なコストを削減できます。

また、農地を保有し続けるか、売却するか・・という悩みがなくなり精神的な負担が軽くなり、新しい仕事や事業に挑戦するきっかけにもなり得ます。

農地売却のデメリット

◆利益が出たら譲渡所得税の支払いが発生する

土地や建物を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税の支払いが発生します。

［譲渡所得税の計算方法］

譲渡所得＝譲渡価額ー（取得費用＋譲渡費用）

・譲渡価額：取引価格

・取得費用：土地の購入費用や建物の建築費用など、不動産の取得に要した費用。

（建物に関しては建築費用から減価償却費を差し引いた金額）

・譲渡費用：仲介手数料や印紙税など売却に要した費用

上記の計算で算出した譲渡所得に対して規定の税率がかけられます。

譲渡所得税の税率は土地や建物の所有期間によって異なります。

・所有期間が5年を超える（長期）

所得税：15.315％

住民税：5％

・所得期間が5年未満（短期）

所得税：30.63％

住民税：9％

農地を売却すると農産物の栽培や自給自足が難しくなるというデメリットがあります。

将来もう一度作物を栽培したいと思った場合には、新しい農地を取得したり借りたりしなければなりません。

農地を売却したけれど今は〇〇の需要が高くなっているので再び挑戦したい、新しい販売ルートを見つけたので再度チャレンジしたいといった意欲が沸いたとしても即座に実行することは難しくなります。

売却によって一時的な収入が得られるものの農作物の販売による持続的な収益は途絶え、自給自足も難しくなります。

農地を放置した場合のデメリット

農地は売却に関する制限が厳しく手間もかかりますが、今後農作に利用する予定がないのであれば所有している農地は売却することをおすすめします。

農地の固定資産税は税制の優遇によって抑えられていることにより売却を先延ばしにしてしまう人が多いといえますが、今後も使わない農地を放置しておくとデメリットが生じます。

◆固定資産税を毎年支払うことになる

農地にかかる固定資産税は宅地よりも安くなっているとはいえ、毎年の支払いが積み重なると大きな出費となります。

さらに所有している農地が耕作放棄地として指定されると課税の軽減措置の対象外となり、固定資産税が1.8倍に膨れ上がってしまいます。

耕作放棄地とは、農林水産省で5年に一度調査される農林業センサスに於いて定義されている用語であり、以前耕作していた土地で過去1年以上作物を作付け（栽培）せず、この数年の間に再び作付け（栽培）する意思のない土地のことをいいます。

◆農地が荒廃してしまうことにより更に売却がしづらくなる

農作物を作付けしていない農地は雑草が生い茂り、放っておくとすぐに荒れ果ててしまい、荒廃した土地には害虫が発生しやすいだけでなくゴミの不法投棄なども招きやすくなります。

放置し続けることにより近隣の農家に迷惑を掛けることになりトラブルの元となります。

放置した末に草木に覆われてしまった農地は再生・復元するのが困難となり売却はさらに難しくなってしまいます。

代々受け継がれてきた農地を手放すことを後ろめたく感じる方もいるでしょうが、問題を次の世代へ先送りしないために売却に向けて動きだすことをおすすめします。

農地を売却する方法

農地を売却するには大まかに分けて２つの方法があります。

❶農地（田・畑）をそのまま農地として売却する方法

❷農地を宅地など他の地目に変更してから売却する方法（農地転用）

＊農地を農地以外の用地に変更することを農地転用といいます

※どちらの売却方法でも農業委員会への届出や許可申請が必要です。

①農地のまま売却する方法

農地のまま売却する場合、買主は農家か農地所有適格法人の中から見つけなければなりません。

農地の買主を見つけるには以下のような方法があります。

・近隣の農家に購入してもらう

・農業委員会に相談する

・最寄りの農協に相談する

・農地売買を取り扱っている不動産会社に仲介を依頼する

農地の種類によっては農業委員会に買主の斡旋をしてもらえます。

斡旋の特例事業に基づいて農地を売却すると売却価格を自由に決めることはできませんが、譲渡所得税の軽減措置（特別措置）を受けられます。

不動産会社に依頼する場合は地元の農地の売買実績がある会社に依頼しましょう。

農地を売買するには市町村の農業委員会に許可を申請する必要があります。

農業委員会への許可申請には買主側の営農計画書等も必要になるため、買主が決まった後に申請手続きをし無事に許可を得られたら買主に農地を譲渡できます。

許可が下りなかった場合、売買は無効となります。

②農地転用して売却する方法

農地転用して売却する場合は農家以外の買主にも売却できます。

買主が決まったら農業委員会に農地転用の許可を申請します。

農地転用の許可は農地売却の許可よりも審査基準が厳しくなっています。

①立地基準

②一般基準

という２つの許可基準を基に農地転用の可否が審査されます。

①立地基準

市街化区域外にある農地は立地と周辺の営農状況および市街化の状況に応じて5つの種類に区分され、この土地の区分ごとに農地転用の許可の基準が決められています。

〇農用地区域内農地

農業振興地域内の農用地区域（青地）に指定されている農地　［許可の可否：原則不可］

〇第１種農地

良好な営農条件を備えている農地［許可の可否：原則不可（条件次第で許可されることも有り）］

〇甲種農地

市街化調整区域内の特に良好な営農条件を備えている農地［許可の可否：原則不可（条件次第で許可されることも有り）］

〇第２種農地

第３種農地に近接する区域または将来的に市街化が見込まれる区域の農地［許可の可否：条件付で可］

〇第３種農地

市街化が進んでいる区域にある農地

農地転用できる基準に該当するのは第２種農地と第３種農地です。

農用地区域内農地・甲種農地・第１種農地に区分される土地の農地転用は原則不許可です。

所有している農地が立地基準を満たしているかどうかは、市町村に設置されている農業委員会に問い合わせることにより確認できます。

許可が下りなければ農地転用しても売買はできないので、売却を始める前に予め農地の登記情報を用意して立地基準を照会するとよいでしょう。

②一般基準

一般基準とは農地転用の申請目的がその土地を利用して実現できるかどうかを審査する基準となります。

国の政策にとって重要な農地を安易につぶされてしまわないように、農地転用することが適切であるかどうかを審査します。

土地の利用計画が十分に定まっていなければ農地転用の許可申請はできません。

農地転用の目的は以下のような基準で審査されます。

〇目的が必ず行われるか

〇周辺農地の営農に支障を生じさせないか

〇一時転用の場合、必ず農地に復元されるか

宅地として売却する場合には買主側に資金を有することを証明する書類や土地利用計画書、排水計画図、建築する戸建の図面等を用意する必要があります。

農地売却の流れ

≡農地のまま売却する流れ≡

農地を売却するには農業委員会の許可が必要となりますが、売買の許可の申請は先ず買主を見つけてから行います。

①買主を探す

先ずは農地を購入してくれる買主を見つけます。

農地を購入できるのは農家に限られるため近隣の農家や知り合いの農家に購入を打診したり、地域の農協に買主を紹介してもらえないか相談してみましょう。

農用地区域内農地の場合は農業委員会（農業振興公社）による売買の斡旋に申し込むことができます。

②売買契約を結ぶ

買主が見つかったら”農業委員会の許可が下りなかった場合は契約が解除となる”という約束のもと、売買契約を締結します。

個人間での売買で書類の作成に不安がある場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。

③農業委員会に農地売買の許可を申請する

売買契約を締結したら書類を準備して農業委員会に許可（農地法第３条許可）を申請します。

農地売買の許可は各市町村の農業委員会の定例総会で審議されます。

会議は月１回開かれますが、毎月申請の期限があるため注意してください。

≡許可申請に必要な書類≡

・農地法第３条許可申請書

・登記事項証明書（登記簿謄本）

・売買契約書の写し

・公図の写し

・位置図

・買主側の営農計画書

・通作経路図　など

売買の状況や申請する自治体によって必要書類は増減するので、詳細は各自治体のＨＰ等で確認するようにしてください。

④農業委員会から許可通知を受け取る

農業委員会の定例総会で売買が許可されると許可証が交付されます。

許可されなかった場合は、売買契約が解除となります。

⑤農地を買主に引き渡す

許可証が交付されたら買主と売買代金を授受し、所有権移転登記を行います。

農地の引渡しが終わったら農地売却が完了します。

農業委員会の許可が下りなかった場合には売買契約が解除となるので、許可申請する際は不備のないようにすすめることが大切です。

許可申請だけでも1ケ月程度かかることに留意をして売却をすすめていきましょう。

≡農地転用して売却する流れ≡

農地転用してから売却する場合も先ずは買主を見つけてから許可申請の手続きをします。

①農地の立地条件を確認する

所有している農地が農地転用可能か、立地条件を確認します。

農業委員会の窓口や市町村の農林課や農政課などに登記事項証明書や公図などを持参して確認してもらいます。

※登記事項証明書や公図は法務局で取得できます。

②買主を探す

農地転用できる見込みがあれば不動産会社に仲介を依頼して買主を探します。

農地転用には通常の土地取引とは異なる手続きが多いため、住宅用地として売却する場合には農地転用の手続きに慣れている不動産会社に依頼するとよいでしょう。

③売買契約を締結する

買主が見つかったら”農業委員会の許可が下りなかった場合は契約が解除となる”約束のもと売買契約を締結します。

④農業委員会に農地転用の許可を申請する

売買契約を締結したら書類を準備して農業委員会に許可（農地法第５条許可）を申請します。

農地転用の場合許可権者は都道府県知事となります。

農業委員会の定例総会で審議された後、都道府県知事に意見が送付され知事が許可を判断します。

4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣と協議して許可を判断することになります。

≡許可申請に必要な書類≡

・農地法第５条許可申請書

・登記事項証明書（登記簿謄本）

・売買契約書の写し

・公図の写し

・位置図

・建設予定の施設に関する配置図・平面図など

・転用事業計画書

・資金証明書

など

売却先や農地の立地条件、申請する自治体によって提出する書類は異なりますので、各自治体に確認するようにしてください。

⑤都道府県知事から許可通知を受け取る

農地転用の許可が下りたら都道府県知事から許可証が交付されます。

許可が下りなかった場合は売買契約は解除となります。

⑥農地を買主に引き渡す

許可証が交付されたら買主と決済日の日程を調整して売買代金を授受し所有権移転登記を行います。

地目変更登記が行われれば農地転用は完了です。

農地売却にかかる税金と費用

■譲渡所得税　

売却益が出た場合売却後に支払います

・所得税（国に納める）

・復興特別所得税（国に納める）

・住民税（自治体に納める）

売却したのが農地であっても宅地であっても課税のされ方は同じですが、農地を売却した場合は条件を満たしていれば特別控除を適用できます。

［譲渡所得の求め方］

譲渡所得＝売却価格－（譲渡費用＋取得費）－特別控除額

譲渡費用とは土地を売却するためにかかった費用です。

不動産会社に支払った仲介手数料などが該当します。

取得費とは土地を取得（購入）した当時の価格です。

相続などによって購入価格が分からない場合は、売却価格×５％の金額を取得費として計上できます。

［取得費がわからない場合の計算式］

譲渡所得＝売却価格（譲渡費用＋売却価格×５％）－特別控除額

譲渡所得税は譲渡所得に税率を掛け合わせて算定します。

譲渡所得税の税率は土地の所有期間によって異なります。

［税率］

・所有期間が5年を超える場合・・20.315％

・所有期間が5年未満の場合・・・39.63％

■印紙税

売買契約時に契約書に収入印紙を貼付して納付します。

■行政書士費用

農地売却や農地転用の許可申請の手続きを行政書士に委任する場合に支払います。

大まかな費用として、農地転用の許可申請・届出は10万円～15万円程度、農地売却の許可申請は5万円程度が相場となりますが、依頼する行政書士や土地の状況によって費用は変わります。

農地転用を申請する場合は取得・作成する書類が多岐にわたるため地域の行政書士に依頼することをおすすめします。

■仲介手数料

農地売買を不動産会社に依頼した場合成約時に支払います。

仲介手数料は宅建業法により上限が規定されています。

土地の売買代金が400万円以上の場合は、売買代金×３％＋6万円＋消費税となります。

不動産会社が買取をした場合仲介手数料はかかりません。

農地売却の成功事例

農地を所有していたが自身では活用する機会がなかったため、売却を決断しました。

売却についてのアドバイスは次の通りです。

地域の農業組合や農業関連団体と連携し、土地の活用方法や将来の需要についての情報を収集し、土地の価値を上げるための整備と農業施設の整備、有機栽培の導入など付加価値を上げることを取り入れました。

地元の不動産会社や農地を専門に取り扱う仲介業者と連携し、購入希望者のリストを共有の上、地域の農業イベントやマーケットに参加し、直接顔を合わせて購入希望者との関係を築きました。

農地売却のポジティブな影響

農地売却には、以下のようなポジティブな影響が期待できます。

◆資金の確保: 土地の売却によって、現金を手に入れることができます。

この資金を他の投資や事業に活用することで、資産を増やすチャンスが生まれます。

◆資産の多様化: 土地以外の資産に投資することで、投資信託を購入する、株はどの銘柄で何株ほど持つかなどを検討、リスクを分散し多様化を図ることが可能となります。

◆維持費の削減: 所有していた土地の維持費や税金などの負担から解放されることで、日々の経済的な負担が軽減されます。

まとめ

農地の売却は一般的な土地の売却とは異なり、農業従事者にしか売却できないという大きな制限があり、宅地に転用売却する場合にも厳しい許可基準を満たさなければなりませんが、使わない農地を放置することによるデメリットは大きく、毎年固定資産税を支払わなければならなず、また放っておくとすぐに荒れ果ててしまい、荒廃した土地には害虫が発生しやすいだけでなくゴミの不法投棄なども招きやすくなり、放置し続けることにより近隣の農家に迷惑を掛けることになりトラブルの元となったりするため、使わない農地は早めに売却することをおすすめします。

農地転用した土地を売却方法として

・不動産会社に仲介を依頼する

・知り合いと個人売買する

・業者に買取りしてもらう

などの方法があります。