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接道義務とは？家を売却するときの注意点を解説します
2023-12-11
接道義務とは
接道義務とは敷地に建物を建てる場合に「建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければならない」という決まりがあります。
道幅の狭い土地でも道路に面する通路の間口が2メートル以上あることが求められます。
この規制は消防車や救急車などの緊急車両の円滑な通行と活動を確保し、緊急時の避難経路を確保することを目的としています。
不動産を売却する際に知っておきたい接道義務や敷地と道路の関連性についてわかりやすく解説します。
一般的な宅地の多くは接道義務を満たしていますが、敷地が全く道路に面していない場合や道路が接していても道幅や接道幅が規制に満たない場合は原則として建物は建てられません。
建築基準法で定められた道路
建築基準法第42条では、道路を大きく6つに分類しています。
■道路法による道路（建築基準法第42条1項1号）
幅員が 4m 以上の一般的に公道と呼ばれる国道や都道府県道、市町村道を指します。
■2号道路（建築基準法第42条1項2号）
宅地造成など一定規模以上の開発を行う際、土地の中に通された道路です。
都市計画法による開発許可を受けて建設された道路であることから開発道路とも呼ばれ、6ｍ以上必要ですが通行上支障がない場合は4ｍ以上の幅員で認められることもあります。
市道に隣接する開発道路は開発完了後に市が管理を承継し市道となることが一般的です。
■既存道路（建築基準法第42条1項3号）
建築基準法が施行された1950年11月にすでに存在していた道路で、幅員4ｍ以上であれば建築基準法上の道路とみなされます。
道路の多くは私道なので既存道路に隣接する土地を購入して建物を建てる場合は、その道路の所有者と上下水道や都市ガス管を通すことができるかを確認してください。
■計画道路（建築基準法第42条1項4号）
道路法、都市計画法、土地区画整理法などにより、2年以内に完成する予定の道路を指します。
道路が計画段階または開発段階にありまだ存在していなくても、道路はあるとみなされます。
■位置指定道路（建築基準法第42条1項5号）
私道のうち、一定の条件を満たすものとして特定行政庁から指定された道路です。
広大な土地に複数の建物を建てる場合必然的に敷地の奥に接道義務を満たさない土地ができてしまうため、これをクリアするために位置指定道路を設定し個人の所有する土地を道路を同様に扱い接道義務を果たします。
ただし、敷地の奥に複数の建物を建てる場合すべて2ｍ以上の接道幅を確保する必要がありますが、位置指定道路として扱える場合は幅員が4ｍ以上あれば十分です。
■2項道路（みなし道路）（建築基準法第42条2項）
幅員4ｍ未満でも一定の条件を満たせば例外的に認められるのが2項道路です。
たとえば、接道の幅員が3ｍであっても、敷地内1ｍを道路とみなせば4ｍの幅員を確保できるので建物の建築が可能です。
このように敷地を後退させることをセットバックと呼びます。
以上の6種類の道路のうち、第42条2項の「2項道路、みなし道路」以外は、公道か私道に関わらず原則的に幅員が4メートル以上必要です。
接道義務の原則
＊建築基準法
＊第43条
＊建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならない
原則として接道義務を満たしていない敷地に建物を建てることはできません。
接道義務を満たしていない土地にすでに建物がある場合、増築や再建築は禁止されています。
接道義務を満たしていない土地にすでに建物がある場合、増築や再建築は禁止されています。
接道義務に違反すると建築中であっても工事の停止を命じられることがあります。
接道義務はなぜ必要なのか
＊緊急車両の通行を確保するため
接道義務は火災や急病人発生の際に緊急車両などが通行できるようにするためです。路地上の土地でも人が通れるように道路に面する通路の間口が2メートル以上求められています。
建物が火災になった場合、土地の前に横づけしたり可能であれば建物ギリギリまで進入し、消火ホースを引き込めたりする最低限の幅として規定されています。
一般的な火災で活躍する消防ポンプ車の幅は約2メートル、救急車の幅は約1.9メートル、大型はしご車は約2.5メートルです。
接道義務で最低限2メートルを確保することで緊急車両の通行を確保でき、地域の人々の安全につながります。
建築基準法第42条で道路の幅員が4メートル（指定区域内では6メートル）と規定されているのは消防車の幅2.5メートルと活動スペースを1メートルとして十分な広さを確保するためです。
6メートルは緊急車両同士のすれ違いを想定しています。
＊災害時の避難路を確保するため
地震や台風による水害など予期せぬ大災害の際、接道義務で最低2ｍを確保することで災害時の避難計をを確保できます。
特に地震の際は避難経路だけではなく、二次災害として起こりうる火災の際もスムーズな消火活動もつながります。
接道義務は安心して生活できるように法律で定められているのです。
接道義務とセットバック
建築基準法に定められた道路は原則、幅員が4メートルとなっています。
道路の幅員が4メートル未満の場合はセットバックしなければなりません。
≡セットバックとは≡
道路と敷地の境界線を道路の中心線から2メートルの位置まで後退させることです。
建築基準法の定める道路の基準である幅員4メートルを確保するために行ないます。
道の反対外が川などの場合は、幅員を4メートル確保できるように、道路の中心線からではなく、岸から4メートル以上のところまで敷地との境界線を後退させます。
ただし、もともと建っている建築物は建て替えをする際にセットバックする必要があります。
セットバックした部分の土地は、所有権があっても自由にできる土地ではないため、公道・私道に関係なく道路としてしか使用方法は認められていません。
セットバックした部分はスペースが空いたからといって駐車スペースにしたり、門や塀を設置したり花壇にしたりすることは違法となります。
セットバックした部分の土地はそのまま所有できますが、自治体に寄付をすることで固定資産税や都市計画税が不要になりますが、自治体によっては寄付を受け付けていない場合もあります。
セットバックした部分の土地を所有する場合、所有権があっても私有地ではないため申請をすれば非課税となります。
申請をしないと非課税にはならず固定資産税がかかります。
接道条件と売買条件
接道条件とは敷地と前面道路との関係を表し、敷地から見て道路が接する方向と幅員を表記しています。
南側を幅員4メートルの道路を接している場合は「南4ｍ」と表記します。
接道条件により建てられる建物の条件と面積が決まってくるので土地や建物の売買に影響を与えることが
あります。
接道条件（道路付け）は土地を選ぶ際の検討材料のひとつとなり、敷地が道に多く接していたり、前面道路の幅員が広かったりすると不動産の価値が上昇する傾向にあります。
所有する一戸建てや土地を売却する際は接道義務を果たしているか、建築する際の制限について、また建築できる建物の条件などを確認しておきましょう。
接道条件など土地の詳細については市町村区に確認するか、不動産会社に相談するとよいでしょう。
接道義務を満たしていない土地
■原則として建物を建てられない
接道義務を果たしていない土地には新たな建物を建てることができません。
現状ある建物は制約のなかったときに建てられたものなので解体して更地にしてしまうと、今の建築基準法により住宅はもちろんアパートやマンションなど一切の建築物が建てられないため、資材置場や家庭菜園にしか活用できなくなります。
■売却価格が大幅にダウンする
接道義務を果たさない土地は活用方法がかなり限定されてしまうため周辺の土地と比べて売却価格は大幅に安くなってしまい、相場の1割～3割程度まで下がってしまうこともあります。
■但し書き道路物件として許可を受けられることもある
接道義務を満たさない土地であっても但し書き道路と認められた場合、以下のような条件を満たすことを前提に建築許可を得られることがあります。
・敷地の周囲に公園・緑地・広場などの広い空き地がある、または広い空き地に2メートル以上接している。
・敷地が農道や類する公共の道（幅員4m以上のもの）に2メートル以上接している
・避難および安全のために十分な幅員を有する道路に通ずるものに有効に接している
※但し書き道路の適合を受けられるかどうかは敷地の状況や自治体の判断によりますので、上記に当てはまるような場合、先ずは役所の窓口で相談してみてください。
接道義務を満たしていない土地を売却する方法
■セットバックする
敷地の前面道路の幅員が4メートルに満たず接道義務を満たさない場合、道路幅員が4メートルになる位置まで建物を建てずに空けておくセットバックいう方法があります。
敷地の一部を道路とみなすことで建築許可を得る方法です。
可能かどうか不動産会社に相談してみましょう。
■隣地の所有者に売却する
敷地延長部分が2メートルの接道幅を取れない場合はセットバックでも解決することはできないため、このような場合は隣地を購入するか、逆に隣地の所有者に買い取ってもらえるか検討してみてください。
結果接道義務を満たせればそのまま売却することが可能ですし、合筆後改めて接道義務を満たすように分筆してから売却することもできます。
隣地をそのまま買い取るほか、接道義務を満たすために必要な分だけ買い取る方法が考えられます。
接道義務を満たしていない土地は利用価値が低く、売却できたとしても価格は安くなってしまうため隣地の所有者と土地の購入について折り合いが付けば土地活用の幅が広がります。
■専門業者に売却する
接道義務を満たさない土地は個人には売却がしづらくても専門の業者が買取りをするケースもあります。
業者はこのような土地を安く買取って、時間をかけてでも周辺一帯の土地を買取ることでマンション用地として売却するという方法が取れるためです。
まとめ
所有している土地が接道義務を満たしているかどうかは土地活用をうえでかなり大きな問題といえます。
売却を検討する場合その土地が接道義務を満たしていなければ売却価格に影響します。
また接道している道路の種類によって土地の取り扱いが難しい場合もあるので、接道義務を満たしていない土地の売却を検討している方は不動産会社に相談することをおすすめします。
