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借地権の売却 方法や手順、売却で失敗しないためのポイントを解説します。
2024-01-04
借地権とは土地を持っていない人が自分名義の建物を建てるために地代を払って第三者から土地を借りる権利のことをいいます。
建物がない駐車場や資材置場などは含まれません。
マイホームを取得する人の中には土地と建物どちらも購入する人がいる一方、建物は購入しても土地は借りるという選択をする人もいます。
借地権を利用することで地代を地主に支払う代わりに土地をまとまった期間借りることができます。
また、土地と建物を購入する際は不動産取得税や固定資産税など土地と建物に対してさまざまな税金を支払う必要がありますが、借地権を利用して土地を借りた場合、土地に対する固定資産税の納税義務は地主に発生します。
土地も住宅もすべて自分のものである一般的な不動産とは異なり、借地権の場合は土地の所有者が別にいるので、借地権を売却する際には通常の不動産売却よりも手順やルールが複雑になります。
また多くの場合、土地の所有者の承諾を得ることなく借地権を自由に売却することはできません。
借地権を一般的な不動産を同じように扱うとトラブルに発展する場合もあるので注意が必要です。
借地権の売却の手順や失敗しないためのポイントを解説します。
借地権には賃借権と地上権の2つに分かれており、権利の性質がそれぞれ違い、種類によって売却方法が異なります。
地上権の場合は自由に売却や転貸することができますが、賃借権の場合第三者に売却するときは地主の承諾が必要です。
地上権
地上権とは建物を所有するために土地を使用する権利のことをいい、所有者のいる土地を使用できる権利です。
地上権の範囲は土地の表層だけでなく、上の空間や地下も含めた範囲を指します。
建物自体に権利が発生するため地上権は地主の許可がなくても売却や転貸（また貸し）を行うことが可能です。
地上権には所有権のように登記をする義務があり、抵当権を設定することもできます。
地代を支払うことを除くと所有権に近い権利といえます。
※不動産に関する権利は登記を行わないと対抗力がない（法的に主張できない）とされています。
ほとんどの場合地代が発生しますが、賃借料の定めはないため無償で貸し出されているケースもあります。
賃借権
賃借権とは建物を所有するために土地を借りる権利を指します。
賃借権は地主の承諾を得なければ勝手に売却や転貸をすることはできず、また抵当権に関しては建物には設定できますが、一般的に土地に設定することはできません。
借地権の契約の種類
＊旧借地権
＊普通借地権
＊定期借地権
現在の借地借家法は平成4年8月に施行されており、それ以前に結んだ借地契約には旧法が適用されています。
借地権に適用される法律は契約を結んだ時期によって異なり、民法改定前の借地権は旧借地権と呼ばれます。
現在の法律では普通借地権と定期借地権の2種類の借地権が設けれらています。
旧借地権
平成4年8月に現在の法律が施行されるまでに結んだ借地契約には旧借地法が適用されます。
旧借地権は建物の構造によって権利の存続期間や更新後の期間が異なります。
存続期間の定めがある場合、契約更新を行えば借地権を存続することができます。
旧法において契約更新の決定権があるのは借地人のみであり、正当な理由がなければ地主が更新を拒否することはできないため、旧法が適用されていれば借地権の契約を更新し続ける限り半永久的に権利を存続することが可能となるため、旧法の借地権では貸した土地が永続的に地主に返却されないケースもあり、新法の借地権に比べて借地人の権利が強いと言われています。
普通借地権
現在の借地借家法により設定された借地権のうち、契約期間の制限がないものを普通借地権といい、新法では建物の構造による存続期間や更新期間の違いは設けられていません。
普通借地権の存続期間は最短30年、契約更新は借地人の希望により更新可能です。
1回目の更新は契約から20年以上経ってから、2回目以降は10年ごとに行うこととなっています。
普通借地権の場合、契約期間が終わったからという理由で地主から契約を打ち切ったり更新を断ったりすることはできないため、借地人の希望があれば更新できるので半永久的に継続することが可能です。
定期借地権
定期借地権は現在の法律によって規定された借地権のう原則として契約更新ができません。
契約の存続期間は50年以上、契約更新は原則不可、契約終了後は更地にして返還することとなります。
契約期間が30年と規定されている普通借地権と比べ、定期借地権の最低期間は50年以上と長い期間が設定されていますが、更新は原則できないため契約終了後は建物を解体して更地にしてから地主に返還しなければなりません。
定期借地権は契約期間が終われば借地権を手放す義務があるため、土地を継続的に利用したい人や相続を考えている人には不向きといえます。
借地権を売却を検討している方は所有している借地権の種類や契約の規定などを確認しておくことをおすすめします。
ここまでのポイント
■借地権には地上権と賃借権の2種類があり、地上権ならば自由に売却できるが賃借権であれば地主の承諾を得る必要があります。
■借地権の契約は適用される法律や更新の有無などの違いにより旧借地法・普通借地権・定期借地権の3種類に大別されます。
借地権を売却する方法
借地権を売却する方法は主に4つありますが、いずれにしても借地権を売却するときは地主の承諾をえることが大前提をなります。
先ずは地主の意向を確認したうえで、地主がどうしても売却を認めてくれない場合は、借地非訟で売却できる可能性もあります。
借地非訟とは地主が借地権の売却を認めてくれないときに裁判所から売却の許可をもらう手続きのことをいいますが、これを利用することにより地主との関係が悪化したり時間や費用がかかったりするリスクが大きいので最後の手段とて捉えておくようにします。
■借地権を地主に売却する
建物を地主に買い取ってもらう方法があります。
地主が建物を買取れば借地権は消滅します。
借地人が借地権を手放す際、地主から買い取った権利であるため地主に再度売却することが可能です。
地主には優先的に借地権を買取る権利があります。
借地権を地主に売却する際には借地権のみを売却する方法と借地権を建物ごと売却する方法があります。
借地権のみを売却する場合は更地にする必要があるので売却方法によっては解体費用がかかります。
■借地権を第三者に売却する
地主が借地権を買い戻さない場合、個人や不動産会社など地主以外の第三者へ売却する方法があります。
第三者に売却する場合は地主の承諾を得る必要があります。
借地権を第三者に売却する場合個人の買主はもちろん通常の不動産売却と同様に不動産会社に買取りを依頼することもでき、不動産会社を通して第三者に借地権を売却する際には借地権付き住宅として建物ごと売却するのが一般的です。
地主の承諾を得る際には借地人から地主に対して譲渡承諾料を支払うのが慣例となっています。
譲渡承諾料とは名義書換料とも呼ばれ、借地権を第三者に譲渡するときに借地人から地主に対して支払われます。
法律的に定められているものではありませんが、借地権価格の10％程度を地主に対して支払うのが一般的です。
借地権価格から導き出した水準を目安に契約条件や借地期間などを考慮して決めますが、地主が納得しなければ借地権を売却することはできないので、場合によっては高額の支払いが必要になることもあり、交渉しても売却の承諾が得られない場合には裁判所に申し出て売却の許可を得る必要があります。
■等価交換を行い所有権にして第三者に売却する
等価交換とは価格や価値が同等とされるものを互いに交換することをいいます。
ある程度の広さがある土地の場合は借地権と地主の持っている底地権を等価交換し所有権を得てから売却する方法です。
具体的には建物と地主が持っている底地権を同等分交換し、それぞれが所有権を得ている状態にしてから借地人と地主で同時に売却するという方法です。
底地権とは借地権が設定されている土地の所有権のことをいいます。
たとえば、交換前は借地人の建物価格を1000万円、地主の土地価格1000万円とした場合、半分の面積を互いに交換することにより、借地人は土地と建物の所有権を50％、地主も土地と建物所有権を50％とするものとなり、この場合借地人は50％に値する不動産を売却することができます。
等価交換することで地主と借地人の双方が土地と建物の一部の権利を失いますが、借地権が消滅するため買い手がつきやすくなります。
理由としては買主は土地と建物の完全な所有権をもつことで土地や建物を自由に利用したり売却することができます。
ただし、等価交換を行う際は、測量や登記の手間と費用がかかる点に注意しましょう。
≡底地権と借地権を等価交換するメリット≡
■借地権・底地権の権利関係が解消され土地の所有権が手に入る
■所有権とすることで借地権・底地権の一方を持つよりも不動産の価値が上がる
■所有権を持つ不動産であれば自由に利用・売却することができる
借地権のみを保有する場自由に土地や建物を売却することはできませんが、所有権を持つことにより自由に不動産を売却することが可能となり、借地権と底地権の所有者が別々の土地よりも所有権のある土地の方が不動産の価値が高くなります。
等価交換を行う際は不動産会社など専門家に依頼し地主と交渉するのが一般的です。
他の売却方法に比べ少し複雑なのが難点ですが、等価交換ができれば所有権が得られるので買い手が付きやすく好条件での不動産取引が可能となります。
■地主と協力して借地権と底地権を第三者に売却する
借地人と地主が協力して借地権と底地権をセットで第三者に売却するする方法もあります。
地主の持っている底地権を譲ってもらい借地権と底地権をセットにして所有権として同時に売却する方法もありますが、この方法をとる場合も事前に地主への交渉や説得が重要となります。
借地権と底地権を同時に売却した場合、買主は所有権を得ることができるので不動産の価値は高くなります。
借地権と底地権のどちらか一方のみを売却した場合よりも高額での取引が期待できますが、借地権と底地権を一緒に売却するためには地主との交渉や説得が必要となるため難易度が高くなります。
借地権売買のメリット
■通常より安く不動産を購入できる
不動産の条件により価格の設定はさまざまですが、借地権のみを購入する場合は通常の6～8割程度の価格で売買されるのが一般的です。
借地権は定期的に地代がかかりますがその分不動産購入時の初期費用を抑えることができ、所有権に比べると低価格で取引されるので入手しやすい物件としての需要があります。
■契約更新できれば半永久的に土地を使うことができる
借地権の種類によって異なりますが、契約を更新すれば半永久的に土地を使い続けることができます。
契約更新が認められている場合、地代の不払いや建物の老朽化など正当な理由がない限り期限がきても地主が一方的に借地契約を終了させることはできず、地主は借地人からの契約更新の申出を拒否することはできません。
地主が正当な理由なく更新を拒否する場合には多額の立ち退き料を支払って借地人の承諾を得なければならない場合もあり、借地契約の解除は地主にとって負担が大きいため基本的に地代の支払いをきちんとしていれば土地を借り続けることができます。
借地権は所有権と同様に相続財産であるので、被相続人であれば地主からの許可を得なくても相続できます。
■土地の固定資産税がかからない
土地の権利が借地権と底地権に分かれている場合、実質的に土地を利用しているのが借地人だとしても土地の所有者はあくまで地主です。
土地にかかる固定資産税などの税金は地主が負担ことになるので、借地人には土地の固定資産税は課されませんが、建物の所有者は借地人であるため建物にかかる固定資産税などの税金は借地人に課されることになります。
借地権売買のデメリット
■毎月地代を支払う必要がある
借地権を保有し土地を利用し続けるためには地主に対して毎月地代を支払う必要があります。
所有権を得て家を建てるケースに比べると初期費用は抑えられますが、地代として長期にわたり費用が発生します。
借地権の場合、たとえマイホームを建てたとしても賃貸物件のように毎月土地の使用料が発生し、借地契約の期間中であっても地代が値上げされるケースもあります。
≡地代が値上げされるケース≡
・土地に対する税金が高くなったとき
・周辺の土地の価格が高くなったとき
・条件の近い周辺の土地に比べて地代に極端な差があるとき
■建物の増改築や売買に地主の承諾が必要になる
借地権を持つ土地にある建物の増改築や売買をするには必ず土地の所有者である地主の承諾が必要です。
床面積や土地の利用形態の変更などはもともと借地契約から逸脱する増改築とみなされるので、地主の承諾を得なければ行うことができません。
また土地の所有者はあくまで地主であるため、建物の所有権が借地人にあったとしても地主の許可なく自由に売買することはできません。
増改築の承諾を得る際には増改築承諾料を要求される場合もあります。
借地に建っている建物は所有権を持っていても自由に増改築や売買ができないということを理解しておくことが必要です。
■建て替え時に地主の承諾が必要になる
借地権で建物を取り壊したり新たに建て替えたりする場合も自由に承諾を得る必要があります。
増改築と異なり建て替えをした場合には借地契約そものもが延長されます。
借地契約が延長されることは借地人にとって大きなメリットといえますが、借地契約を終了させたい地主にとってはデメリットとなるため建て替え時には地主の承諾がなかなか得られないケースもあります。
■担保としての価値が低く融資を受けにくい
通常銀行などから融資を受ける際には土地や建物などの不動産を担保にできますが、借地に建つ物件は担保としての価値が低いため融資を受けにくいと言われています。
土地の権利が借地権である場合、所有権は建物にしかなく土地は担保にならないため不動産の価値が下がるので、不動産を担保に融資を受けたいと思っても希望する金額では受理されなかったり、ローンの審査に落ちてしまったりすることがあります。
借地権の売買に失敗しないためのコツと注意点
一般的な不動産と比較すると借地権の売却は手続きやルールが複雑なため、売却の準備をしっかりしておなないとスムーズに売却できなかったり、裁判に発展してしまうといったトラブルになることがあります。
契約の条件や物件の状況によって適切な売却方法も異なります。
■複数の不動産会社に査定を依頼する
借地権の売却を決めたら複数の不動産会社の査定を受けることをおすすめします。
借地権の売却方法は状況により異なりますが、複数の不動産会社の査定結果を比較することで所有する不動産の相場価格を把握することができます。
また、仲介を依頼して借地権の買主を探す場合には、不動産会社選びも重要となります。
査定額の根拠や不動産会社の担当者の対応などを見極めて査定の段階で信頼できる不動産会社であるかどうかを確認しておくことが大切です。
■実績のある不動産会社に仲介を依頼する
所有権よりも借地権の売却の方が売却の過程が複雑であり、特に地主との交渉が重要となるので、仲介を依頼して買主を探す場合は借地権の売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
■借地権を売却したいことを地主に伝えておく
借地権を売却する際最も買取の優先順位が高いのは地主です。
第三者に土地の権利を譲渡するなら自分で買い受けたいと考える地主も多いので、借地権は地主に売却できるケースも少なくありません。
地主が買い取らないケースでも第三者に売却する際には地主の許可を得る必要があります。
予め地主に借地権を売却したいことを伝えておけばその後の交渉や売却活動をスムーズに進めやすくなります。
■地主との交渉は不動産会社を間に挟んで行う
借地権を売却する際には売却の承諾許可や承諾料、権利の売買、売却の方法などさまざまな交渉や地主との話し合いが必要になりますので、専門知識を持つプロに仲介を依頼すれば、借地人と地主の2者間で交渉を行うより公平性を保って話し合いを進めることが可能です。
地主が借地権の買受を申し出た場合にも単に土地を返すのではなく、あくまで権利の売買となるため地主へ返却するケースであっても不動産会社に仲介を依頼して売却価格や条件を事前に相談してから売買の交渉に進むのが望ましいといえます。
借地権の売却 6つのステップ
借地権を売却する際、買主となるのは地主か第三者のどちらかになります。
地主には優先的に借地権を買取る権利があり、交渉すれば地主が売却の相手となるケースが少なくありませんが、地主が購入を希望しない場合、借地人は地主の承諾を得て借地権を第三者に売却することになります。
通常の不動産売却のように第三者に借地権を売却する際には不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。
≡ステップ①≡複数の不動産会社に査定を依頼する
借地権を売却を検討を始めたら先ずは複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
複数の不動産会社の査定結果をだしてもらうことで、所有する不動産のおおよその相場を把握することができます。
不動産会社により地域密着型の会社、特定の物件に特化した会社、実績豊富な大手の会社など強みはさまざまであり、不動産会社によって不動産の販路なども異なるため査定結果にも大きな差が出る場合があります。
より好条件で売却できそうな不動産会社を見つけるためにも複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
≡手順②≡不動産会社に仲介を依頼する
借地権を売却する場合も通常の不動産売却と同様に媒介契約を結びます。
媒介契約とは不動産仲介を依頼するときに、売主と不動産会社が交わす契約です。
＊専属専任媒介契約
＊専任媒介契約
＊一般媒介契約
媒介契約には3種類ありますが、借地権の売却の場合は専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。
専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合は不動産会社から定期的な売却活動の報告を受けることができ、また物件の情報をレインズに登録することが義務付けられています。
定期的な活動報告があれば売却活動が不透明になりにくく、物件の情報がレインズに掲載されれば売却のチャンスが増えます。
一般媒介契約の場合、不動産会社に定期的な活動報告を行ったり、物件情報をレインズに登録する義務はありません。また、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことが可能ですが、複数の不動産会社との同時契約は釈件の売買をする際にはおすすめしません。
一般的な不動産売却とは異なり、借地権を売却する際には地主との交渉を行う必要があるので、地主への負担が大きくならないようにするためには借地権の売却を依頼するのは1社に絞りましょう。
≡手順③≡地主と交渉をして売却の承諾を得る
交渉の仕方や条件によっては地主からの承諾が得られなかったり、高額な承諾料を要求されたりするケースがあるので話し合いは慎重に行うようにしましょう。
地主との関係が良好であっても地主と交渉する際は専門知識があり、公平な立場から話し合いを進めてくれる仲介役が必要となるため、不動産会社を介して交渉することをおすすめします。
地主との交渉の際には売却の承諾だけではなく、譲渡承諾料の金額、売却後の建て替え、増築などの条件についても話し合っておくようにします。
譲渡承諾料については明確な取り決めはありませんが、借地権価格の10％程度が目安となります。
≡手順④≡不動産会社が売却活動を行う
地主の承諾を得たら不動産会社が売却活動を開始します。
近年ではインターネットを利用して物件を探すケースが主流となったためWeb上でのPRは売却活動に大きく影響します。
不動産ポータルサイトに物件情報を掲載したり、レインズへの不動産情報を登録したりといった売却活動を行います。
一般公開されている不動産ポータルサイトもあるので、自分の物件がどのようにPRされているのか確認しておくことも大切です。
≡手順⑤≡売主と買主で売買契約を結ぶ
借地権を売却する場合、売り主と買い主は「地主の文章による承諾を得る」という停止条件付きの売買契約を結びます。
借地権を売却する場合は地主が承諾した旨を記載した文書が必要です。
万一地主の承諾書を得られなかった場合は売買契約自体が白紙となります。
借地権を売却する際は売買契約を結んだ後に地主の承諾を得る必要があるため停止条件付きの契約となります。
契約に停止条件がある場合、契約が成立しても停止条件が成就するまで効力はありません。
地主からの承諾書を得るまでは売買契約が成立しないので仲介手数料は発生しません。
難しい手続きや書類の作成などは不動産会社の仕事ですが、売主自身も必ず契約書にしっかり目を通し、疑問点があれば確認してから署名捺印するようにしましょう。
≡手順⑥≡地主の合意を得て借地権譲渡承諾書を作成する
地主から借地譲渡承諾書を受け取ることで正式に契約が成立します。
借地権譲渡承諾書とは第三者への借地権の譲渡を承諾する際の正式な合意文書を指します。
売主と買主で交わした借地権の契約は地主の承諾を得るという停止条件付の売買契約となり、売買契約を結んでも停止条件を成就するまでは契約に効力はなく、地主から借地権譲渡承諾書を受け取ることで正式に売買契約が成立します。
＊借地権譲渡承諾書＊地主が借地人に対し第三者への借地権の譲渡を承諾する際、作成する正式な合意書を借地権譲渡承諾書をいいます。
借地権譲渡承諾書には譲渡の承諾だけではなく建て替えに関する条件など売却活動を始める前に地主と取り決めた承諾内容をまとめて記載します。
借地権譲渡承諾書を受け取ったタイミングで不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。
≡手順⑦≡借地権を引き渡す
地主から借地権譲渡承諾書を受け取ったら売買契約および地主との譲渡条件に基づいて代金の決済や費用の清算などを行い買主に借地権を引渡します。
引渡しの手続きには、・代金の決済・必要書類の引渡し・建物の登記変更・不動産の状態の確認があります。
売却する借地に建物がある場合、借地権の譲渡に伴い、買主に建物の所有権が移るので建物の所有権移転登記を行う必要があります。
まとめ
借地権の種類には字条件と賃借権があり、借地人が持つ権利の強さがそれぞれ異なります。
地上権であれ所有権と同様に自由に売却できますが、借地権の種類が賃借権であれば売却するために地主の承諾を得なければなりません。
借地権の売却方法は4つあります。
①借地権を地主に売却する
②借地権を第三者に売却する
③等価交換を行い所有権にして第三者に売却する
④地主と協力して借地権と底地権を第三者に売却する
借地権を売却する際に地主が買受を申し出ることも少なくなく、また第三者に売却するする場合にも地主の協力を得られれば等価交換して所有権として売却したり、地主と取りの権利を同時に売却することもできます。
借地権の取り扱いは通常の不動産と比べ複雑であるため売却を成功させるためには信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
