不動産売却時にかかる税金について解説

不動産を売却して「売却益」が出た場合、課税対象となるため必ず確定申告をしなければなりません。

税務署は、すべての不動産取引を把握しています。

確定申告をせずにいると、税務署から通知が来て納税を求められます。

また、マイホームの売却の場合は、3000万円の特別控除や買い替え特例の制度があるため、確定申告をすることで税負担を軽減できます。

売却して「売却損」が出た場合は確定申告の義務はありませんが、特例などがあるため確定申告をするメリットがある場合があります。

マイホーム(居住用財産)に関しては、様々な優遇税制が用意されています。

売却益が出た場合も売却損が出た場合も、不動産を売却した翌年には確定申告を行いましょう。

不動産売却にかかる税金の種類

＊印紙税

（2024年3月31日までに作成される契約書については、軽減措置が適用されます）

印紙税は、不動産売買の契約書などの文書を作成する際に納める税金です。

契約書に収入印紙を貼付して納付します。

税額は売却価格によって異なります。

例：1000万円超5000万円以下・・・10,000円

＊登録免許税

住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合、抵当権の設定を外すための抵当権抹消登記をする必要があり、抹消登記に課せられる税金が登録免許税です。

不動産の引渡時の納税となり、登記申請書に収入印紙を貼って納税します。

登記の手続きは自分でも可能ですが、司法書士へ依頼するのが一般的です。

＊譲渡所得税

不動産を売却したら必ず譲渡所得が発生するわけではありません。

購入した価格より高く売れてプラスの譲渡所得が出た場合に収める税金です。

そのため不動産売却によって利益が出なければ支払う必要はありません。

□譲渡所得の計算方法　

譲渡所得＝［不動産の売却価格―（不動産の取得費用＋譲渡費用）］

＊譲渡費用とは不動産売却時にかかった仲介手数料や税金、建物の取り壊し費用など

譲渡所得を算出するときには、取得費が必要となります。

この取得費は、時間の経過とともに価値が減少する分を差し引くことができます。

これが減価償却費です。

□減価償却費の計算方法

減価償却費＝建物の所得にかかった金額×0.9×償却率×経過年数

償却率は、建物の建築方式で異なります。
建築方式とは、マイホーム等の非事業用と投資・賃貸マンションなどの事業用です。

減価償却費は所有期間が長ければ長いほど大きくなるので、必ず加味するようにします。

□課税譲渡所得（実際に課税される金額）の算出方法

課税譲渡所得＝譲渡所得ー特別控除額

課税譲渡所得にかけられる税率は、不動産の所有期間によって異なります。

 不動産を売却した年の1月1日現在で判断し、所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」となります。

□特別控除は譲渡所得の負担を軽減する特例でいくつかあります。

代表的なものが居住用財産の3,000万円特別控除です。

これは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例です。

この差し引き後の所得が「課税譲渡所得」で、「課税譲渡所得」に税率を掛けることで譲渡所得税を求めることができます。

課税譲渡所得がマイナスの場合は譲渡所得税の支払いは発生しません。

＊住民税

住民税も譲渡所得にかかる税金です。

譲渡所得税同様不動産売却によって利益が出なければ支払う必要はありません。 

なお、確定申告で行うのは所得税の申告のみで、所得税を申告すれば住民税の申告も済ませたことになるので住民税の申告は不要です。

＊消費税

不動産売却の費用にも10％の消費税がかかります。

消費税がかかる不動産売却の費用には、仲介手数料、司法書士に支払う手数料（不動産売却の手続きを司法書士に依頼した場合）、融資手続きの手数料（住宅ローンにかかる事務手数料）などがあります。

◆不動産売却にかかる税金をなるべく抑えるには特例や特別控除を活用しましょう◆

特例①居住用財産の3000万円特別控除・・・マイホームなどの居住用財産を売却した場合、要件を満たせば所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例ですが、住宅ローン控除と併用できません。

居住用に限るため別荘や投資用の物件は対象外です。

また利用できるのは3年に1度のみのため、短期間で繰り返し利用することはできません。

特例②居住用財産売却の軽減税率の特例・・・売却する居住用不動産の所有期間が10年を超える場合、要件を満たせば適用される特例です。

この特例は、居住用財産の3000万円特別控除と併用可能です。

特例③居住用財産の買い替え特例・・・自宅を買い替えた際に譲渡所得の支払いを先送りできる特例です。

たとえば、自宅を売却して100万円の譲渡所得が発生した場合、新しい物件の買い替え費用に加えて翌年の確定申告で100万円の譲渡所得税を支払わなければなりませんが、この特例を利用した場合、新たに買い替えた物件を売却するときまで100万円の譲渡所得税の納付を繰り越すことができます。

こちらも要件を満たした場合に適用されますが、3000万円控除と併用はできません。

特例④空き家に係る譲渡取得の特別控除・・・空き家対策の一環として相続した空き家を相続人が売却する場合、要件を満たせば売却した譲渡所得から3000万円を控除できます。

要件が細かいため注意が必要です。

・相続開始から3年後の12月31日までに売却する

・相続してから譲渡するまでずっと空き家であること、などです。

不動産売却にかかる税金額の事例

事例①：所有年数8年のマイホームを売却した場合

＊所有期間が5年を超えているので、長期譲渡所得が適用できます。

売却価格：4500万円

譲渡費用：280万円

取得価格：4000万円

取得費用：200万円

売却価格4500万円ー（譲渡費用280万円＋取得価格4000万円＋取得費用200万円）＝

譲渡所得20万円

譲渡所得20万円×20.315％（長期譲渡所得の適用の税率）＝40,630円となります。

◆不動産を売却するときはいろいろな税金が課税されるため特例や税金控除を上手に活用して節税するようにしましょう！！

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