【プロが教える】軽井沢土地活用の全手法｜賃貸・売却・自己利用の最適解を解説

この記事のハイライト

✔️【2025年最新】軽井沢の地価は前年比+10.69%上昇！今が土地活用の好機

✔️【収益シミュレーション】貸別荘・戸建賃貸・売却の3つの選択肢を実例で比較

✔️【建築制約対応】建ぺい率20%・容積率20%の制約を活かした活用法を伝授

この記事を書いた人

宮本 歩衣子

仙台生まれ⇒2011年に軽井沢へ移住

不動産 - 売買、賃貸（土地・建物）物件の仲介並びに不動産管理

免許番号：長野県知事（２）第5587号

所属協会：公益社団法人全国宅地建物取引業協会/一般社団法人長野県宅地建物取引業協会

不動産業に10年以上携わってきた経験から、お客様から「もっと気軽に軽井沢を体験したい」とのお声を受け、別荘の短期レンタルや宿泊事業も始めました。不動産と宿泊を組み合わせ、軽井沢の魅力をさらに広めていきたいと考えています。今後も軽井沢とのご縁を大切に、共感して集まってくれた仲間と共に、地域に貢献していきます。

2025年軽井沢土地市場の現状｜地価上昇が示すチャンス

2025年の軽井沢は、不動産市場にとって非常に興味深い状況を迎えています。軽井沢町の公示地価平均は8万1675円/㎡（坪単価26万9999円）で、前年からの変動率は+10.69%という大幅な上昇を記録しました。 この地価上昇の背景には、リモートワークの普及による二拠点生活のニーズ増加、東京からのアクセスの良さ、そして軽井沢ブランドの安定した人気があります。特に30代から50代の働き盛り世代が、家族とともに移住するケースが増えており、不動産需要は「供給＜需要」の状態が続いているんですね。

住宅地と商業地で異なる上昇率

エリア別に見ると、住宅地の公示地価平均は6万2666円/㎡（坪単価20万7162円）で前年比+10.86%、商業地の公示地価平均は13万8700円/㎡（坪単価45万8512円）で前年比+10.18%となっています。住宅地の上昇率がやや高いのは、移住需要の高まりを反映しているといえるでしょう。 旧軽井沢や南軽井沢といった人気エリアでは、地価上昇が特に顕著です。中心部での供給不足が、周辺部にも波及し、しなの鉄道の「信濃追分」駅や隣接する御代田町方面にまで需要が広がっているという状況なんです。

富裕層の別荘需要が価格を牽引

軽井沢の土地価格上昇を支えているのは、東京都心に住む富裕層による別荘需要です。別荘だけでなく、都心との二拠点生活や家族とともに移住するための不動産を購入する方も少なくありません。 私どもナルロワンでも、「まずは森泊で軽井沢の四季を体験したい」というお客様が、最終的に土地購入や別荘購入を決断されるケースを数多く見てきました。軽井沢での暮らしを実際に体験することで、土地活用のイメージも具体的になるという内訳に。

軽井沢土地活用の4つの選択肢｜それぞれの特徴とメリット

軽井沢で土地を所有されている方には、大きく分けて4つの活用方法があります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解した上で、ご自身の状況に最も適した選択をすることが重要です。

1. 貸別荘・宿泊施設としての活用

貸別荘経営は、軽井沢の土地活用として注目度が高い選択肢です。未使用期間の収益化により、固定資産税や管理費などのコストをカバーできる可能性があります。月単位での貸別荘や、旅館業法に則った簡易宿所としての運営が考えられます。 ただし、軽井沢では民泊は全面禁止となっており、一種低層住居専用地域では簡易宿所も開業できません。用途地域の確認が必須となるため、宿泊施設としての活用を検討される際は、必ず専門家への相談が必要なんですね。

2. 戸建賃貸としての長期活用

戸建賃貸経営は、収益の安定性と管理の手間が少ない点がメリットです。リモートワークや二拠点生活の増加により、軽井沢の戸建賃貸需要は増加傾向にあります。 軽井沢では100㎡以上の広い戸建賃貸物件が好まれる傾向があり、賃料も20万円以上の高級物件への需要が高まっています。私どもナルロワンでも、塩沢と中軽井沢に高級アパートを展開しており、新築予定物件は全戸28万円以上、100㎡以上という設定をしているわけです。

3. 売却による資産の現金化

2025年の軽井沢は地価が上昇しているため、売却による資産の現金化も有力な選択肢となります。特に維持管理の負担を減らしたい方や、相続税の支払いに充てたい方にとっては、今が売却の好機といえるでしょう。 軽井沢町の実際の土地取引価格は、公示地価よりもやや低めの坪単価15万6014円程度が平均となっていますが、旧軽井沢や南軽井沢といった人気エリアでは、より高額での取引も期待できます。

4. 自己利用による生活の質向上

売却や賃貸ではなく、自己利用という選択肢も検討に値します。二拠点生活の拠点として、週末や長期休暇での利用、将来的な完全移住への準備として土地を保有する方法です。 軽井沢での暮らしは、東京では得られない自然環境や広い居住空間を享受できます。収益性だけでなく、生活の質という観点からも土地の価値を考えることが大切なんです。

貸別荘経営の収益性とリスク｜軽井沢ならではの注意点

貸別荘経営は、未使用期間の収益化によって固定資産税や管理費をカバーできる魅力的な選択肢です。しかし、軽井沢特有の規制や運営上の課題も理解しておく必要があります。

軽井沢の宿泊施設規制を正確に理解する

軽井沢では民泊は全面禁止となっており、宿泊施設として運営できるのは旅館業法に則った「簡易宿所」のみです。簡易宿所を開業するには、用途地域の確認が必須で、一種低層住居専用地域では開業できません。 具体的には、保養地域に指定されているエリアでは、建ぺい率20%・容積率20%という厳しい建築制約があります。最低土地面積も1,000㎡以上が必要で、建物も道路から5メートル以上のセットバックが求められるんですね。

貸別荘の収益シミュレーション例

貸別荘の収益性は立地や物件規模により大きく異なりますが、一般的な収益モデルを見てみましょう。 例えば、300㎡の土地に建ぺい率60%で建てた戸建住宅（居住地域）を貸別荘として運営する場合を想定します。月単位のレンタルであれば1ヶ月25万円程度の賃料設定が可能で、年間稼働率60%と仮定すると、年間収益は約180万円となります。 一方で、固定資産税（土地・建物合わせて年間30万円程度）、管理委託費（月3万円×12ヶ月=36万円）、修繕積立金（年間20万円）などのコストが発生します。単純計算で年間94万円の純利益という内訳に。

月単位レンタルと簡易宿所の違い

軽井沢で認められている宿泊事業の形態は大きく2つあります。 1つ目は「月単位の貸別荘」で、1ヶ月以上の期間で特定の方に貸し出す形態です。旅館業法の適用を受けないため、手続きは比較的シンプルですが、短期での回転率が低く、収益性はやや限定的となります。 2つ目は「簡易宿所」で、旅館業法に基づく許可を取得し、日単位での貸し出しが可能です。稼働率を高めれば収益性は大幅に向上しますが、用途地域の制限、消防法への対応、定期的な保健所の検査など、運営ハードルは高くなるんです。 私どもナルロワンでは、宿泊施設「森泊」の運営経験を活かし、これから宿泊施設オーナーを目指す方に向けて「森泊」を実際に体験できるサービス「ナルハク」も提供していますから、まずは実際の運営を体験していただくことをおすすめします。

戸建賃貸・駐車場経営の実践シミュレーション

貸別荘以外の選択肢として、戸建賃貸や駐車場経営も検討に値します。それぞれの収益性と運営の実態を見ていきましょう。

戸建賃貸の収益モデルと市場ニーズ

軽井沢では、リモートワークの普及により戸建賃貸の需要が増加しています。特に100㎡以上の広い物件が好まれ、賃料も20万円以上の高級物件への需要が高いんですね。 例えば、中軽井沢駅周辺で2LDK（80㎡）の戸建賃貸を運営する場合、月額賃料は25万円程度が相場となります。年間収益は300万円で、固定資産税（年間25万円）、管理費（年間30万円）、修繕積立金（年間20万円）を差し引くと、年間純利益は約225万円となります。 私どもナルロワンでは、塩沢と中軽井沢に高級アパートを展開しており、新築予定物件は全戸28万円以上、100㎡以上という設定です。このクラスの物件であれば、年間収益336万円、諸経費を差し引いても年間純利益は250万円以上を見込めるわけです。

駐車場経営の可能性と収益性

建物を建てずに土地を活用する方法として、駐車場経営があります。初期投資が少なく、転用も容易なため、将来的に別の活用方法を検討している方にも適しています。 軽井沢の旧軽井沢エリアでは、観光シーズンの駐車場需要が高く、繁忙期（7月～9月）は400円/60分、その後200円/60分、通常期（10月～6月）は300円/60分、その後100円/60分という料金設定が一般的です。 例えば、300㎡の土地に10台分の駐車場を整備し、年間稼働率を30%と仮定した場合、年間収益は約180万円程度が見込めます。固定資産税（年間20万円）、舗装・機械設置の減価償却（年間30万円）を差し引くと、年間純利益は約130万円という計算に。 ただし、立地によって稼働率は大きく変動します。旧軽井沢銀座周辺であれば高い稼働率が期待できますが、駅から離れたエリアでは需要が限定的となる点に注意が必要です。

固定資産税の負担と住宅用地特例

土地活用を考える上で、固定資産税の負担は重要な要素です。軽井沢のような地価が高いエリアでは、年間40万円以上の固定資産税がかかるケースも珍しくありません。 住宅用地として利用する場合は「住宅用地特例制度」が適用され、固定資産税が大幅に軽減されます。具体的には、200㎡以下の部分について課税標準額が6分の1に、200㎡を超える部分については3分の1に減額されるんです。 ただし、別荘として夏季のみ利用する場合や、不特定多数の方が利用する貸別荘の場合は、この特例が適用されない可能性があります。特定の方が月1日以上宿泊する実態があれば適用対象となるため、活用方法の選択が税負担に直結するわけです。

売却という選択｜2025年の相場と売却タイミング

土地活用の選択肢として、売却による資産の現金化も重要な選択肢です。2025年の軽井沢は地価が上昇しており、売却には好機といえる状況なんですね。

2025年の軽井沢土地売却相場

軽井沢町の2024年第1四半期における実際の土地取引価格は、平方メートル単位で4万7194円/㎡（坪単価15万6014円）となっています。公示地価と実際の取引価格には差がありますが、これは取引される土地の立地や形状などが影響しているためです。 人気エリアである長倉地区では、坪単価約5万円から36万円の範囲内で取引されており、物件により大きく異なります。旧軽井沢や南軽井沢といった中心部では、さらに高額での取引も期待できるでしょう。 私どもナルロワンの経験から申し上げると、軽井沢銀座まで徒歩圏内の土地であれば、坪単価30万円以上での売却も十分に可能です。一方で、駅から離れた別荘地では坪単価10万円前後が相場となることもあるんです。

売却を選ぶべきケースとタイミング

売却を選択すべきケースは、主に以下のような状況です。 まず、固定資産税や管理費の負担が大きく、活用の見通しが立たない場合です。軽井沢の土地は固定資産税が高額になりがちで、使用していない土地を保有し続けることは大きな負担となります。 次に、相続が発生した場合です。複数の相続人がいる場合、土地を分割するよりも売却して現金化した方が、公平な分配ができます。また、相続税の支払いに充てるために売却するケースも多いですね。 さらに、地価が上昇しているタイミングを活かしたい場合です。2025年の軽井沢は前年比+10.69%の地価上昇を記録しており、今後もこの上昇が続く保証はありません。高値で売却できる今が好機と判断される方も多いわけです。

売却時の注意点と手続きの流れ

土地売却にあたっては、いくつかの重要な注意点があります。 まず、測量と境界確定が必要です。軽井沢の別荘地では、隣地との境界が曖昧なケースも多く、売却前に測量を行い、境界を確定させる必要があります。測量費用は30万円から50万円程度が相場です。 次に、建築制約の確認です。軽井沢では自然保護対策要綱により、保養地域では建ぺい率20%・容積率20%、最低土地面積1,000㎡以上という厳しい制約があります。購入希望者がどのような建物を建てられるかを明確にしておくことで、スムーズな取引が可能になります。 また、譲渡所得税の計算も重要です。土地の所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得として20.315%の税率、5年以下の場合は短期譲渡所得として39.63%の税率が適用されます。売却のタイミングによって税負担が大きく変わるため、専門家への相談をおすすめします。

自己利用で価値を最大化｜二拠点生活という選択肢

売却や賃貸ではなく、自己利用という選択肢も検討する価値があります。軽井沢での二拠点生活は、生活の質を大きく向上させる可能性を秘めているんです。

リモートワーク時代の二拠点生活

コロナ禍を経てリモートワークが定着し、都心に住む必要性が薄れてきています。週の半分を軽井沢で過ごし、残りを東京で過ごすという二拠点生活を実践される方が増えているんですね。 軽井沢は東京から新幹線で約1時間という好アクセスで、週末だけでなく平日も軽井沢で仕事をするという働き方が現実的になっています。森を見ながらのリモートワークは、東京では得られない贅沢な執務環境といえるでしょう。 私どもナルロワンでは、まず「森泊」での短期滞在を体験していただき、その後賃貸物件での中期滞在、そして最終的に別荘購入という段階的な移住プロセスをご提案しています。実際に軽井沢での暮らしを体験することで、自己利用の価値を実感していただけるわけです。

別荘建築の費用と建築制約

自己利用のために新築で別荘を建てる場合、2025年時点の建築費は坪単価120万円以上が相場となっています。30坪（約100㎡）の建物であれば、建築費だけで約3,600万円が必要です。 土地価格は坪単価15万円以上が目安で、保養地域では最低1,000㎡（約302坪）の土地が必要となります。土地価格だけで4,530万円、建築費と合わせると8,000万円以上の総額となる計算に。 ただし、居住地域に指定されているエリアであれば、最低土地面積は300㎡（約90坪）で済み、建ぺい率60%・容積率200%とより自由度の高い建築が可能です。このようなエリアでは、土地価格約1,350万円、建築費約3,600万円、総額約5,000万円前後での別荘建築が現実的となります。

維持費と固定資産税の実態

自己利用の場合でも、維持管理のコストは発生します。 固定資産税は、住宅用地特例が適用されれば大幅に軽減されますが、それでも年間20万円から40万円程度は見込んでおく必要があります。また、別荘管理を専門業者に委託する場合は、月額2万円から5万円程度の管理費が発生します。 冬季の暖房費も軽井沢ならではのコストです。灯油暖房の場合、冬季3ヶ月で10万円から15万円程度、薪ストーブの場合は薪代として年間5万円から8万円程度が目安となります。 しかし、これらのコストを支払っても、軽井沢での暮らしがもたらす生活の質の向上は計り知れません。自然に囲まれた環境、澄んだ空気、四季の移り変わりを身近に感じられる暮らしは、金銭では測れない価値があるんです。

土地活用で失敗しないための重要ポイント

軽井沢での土地活用を成功させるためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。私どもナルロワンが10年以上の経験から得た実践的なアドバイスをお伝えします。

用途地域と建築制約の正確な把握

軽井沢では、自然保護対策要綱により厳しい建築制約が設けられています。土地活用を検討する前に、まず用途地域と建築制約を正確に把握することが最重要です。 保養地域では建ぺい率20%・容積率20%、最低土地面積1,000㎡以上という制約があり、さらに道路から5メートル以上のセットバックが必要です。このような制約のある土地では、大きな建物を建てることができず、活用方法が限定されます。 一方、居住地域では最低土地面積300㎡、建ぺい率60%・容積率200%とより自由度が高く、多様な活用が可能です。また、一種低層住居専用地域では簡易宿所が開業できないため、宿泊施設としての活用を検討されている方は特に注意が必要なんですね。

収益性だけでなく運営負担も考慮する

土地活用を検討する際、収益性の高さだけに注目しがちですが、運営負担も重要な判断要素です。 貸別荘や簡易宿所は収益性が高い一方で、清掃や設備メンテナンス、予約管理などの運営負担が大きくなります。特に遠方にお住まいの方が軽井沢の土地を活用する場合、現地での管理が難しく、管理会社への委託が必須となるでしょう。 戸建賃貸であれば、一度入居者が決まれば長期的に安定した収益が見込めますし、管理の手間も最小限で済みます。駐車場経営も、機械式駐車場でなければ管理負担は軽微です。 ご自身のライフスタイルや軽井沢との距離を考慮し、無理なく続けられる活用方法を選択することが、長期的な成功につながるわけです。

段階的なアプローチで失敗を防ぐ

土地活用で失敗しないためには、いきなり大きな投資をするのではなく、段階的にアプローチすることをおすすめします。 まずは、軽井沢の不動産市場や地域特性をしっかりと理解することから始めましょう。私どもナルロワンの「森泊」での滞在を通じて、軽井沢の四季や生活環境を実際に体験していただくことで、どのような土地活用が適しているかが見えてきます。 次に、小規模な活用から始めて、徐々に規模を拡大するという方法もあります。例えば、まず駐車場経営から始めて市場ニーズを把握し、その後に建物を建てて戸建賃貸に移行するといったステップを踏むことで、リスクを最小限に抑えられるんです。 また、専門家への相談も重要です。不動産会社、税理士、建築士など、それぞれの専門家の知見を活用することで、総合的な判断が可能になります。私どもナルロワンでは、土地探しから購入、活用方法の検討まで、トータルでサポートさせていただいていますから、どうぞお気軽にご相談ください。

まとめ｜ナルロワンの土地活用サポート

軽井沢での土地活用には、貸別荘・戸建賃貸・売却・自己利用という4つの選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。 2025年の軽井沢は地価が前年比+10.69%上昇しており、土地活用にとって好機といえる状況です。貸別荘や戸建賃貸であれば年間100万円以上の純利益も期待できますし、売却による現金化も有力な選択肢となります。 しかし、軽井沢特有の建築制約や宿泊施設の規制を正確に理解せずに進めてしまうと、思わぬトラブルや収益性の低下を招くリスクがあります。用途地域の確認、収益シミュレーション、運営負担の見極めなど、専門的な知識と経験が必要なんです。 私どもナルロワンでは、軽井沢で10年以上にわたり不動産事業と宿泊事業を展開してきた経験を活かし、お客様一人ひとりの状況に最適な土地活用方法をご提案しています。 まずは宿泊施設「森泊」での短期滞在を通じて、軽井沢の魅力と市場環境を実際に体験していただくことから始めていただけます。その上で、賃貸物件での中期滞在、そして最終的な土地購入や別荘建築まで、段階的にサポートさせていただくことが可能です。 土地活用の方法は一つではありません。お客様のライフスタイル、資金計画、将来の展望に合わせて、最適な選択肢を一緒に考えていきましょう。軽井沢での土地活用に関するご相談は、どうぞお気軽にナルロワンまでお問い合わせください。責任を持ってサポートさせていただきます。

軽井沢の暮らしを、もっとあなたらしく。

ナルロワンでは、宿泊施設「森泊」での短期滞在体験から、高品質な賃貸物件のご紹介、さらには理想の不動産購入まで、軽井沢での暮らしをトータルでサポートしています。

また、これから宿泊施設オーナーを目指す方に向けて、「森泊」を実際に体験できるサービス「ナルハク」もご用意しております。 "住まう"を体感しながら、自分に合った軽井沢ライフをじっくり見つけていただけます。

お客様一人ひとりのライフスタイルに寄り添い、理想の選択へと導くパートナーとして、心を込めてお手伝いさせていただきます。 軽井沢での暮らしに関するご相談は、どうぞお気軽にご連絡ください。



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