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軽井沢の別荘維持費は年間いくら？管理料金・税金・冬の費用を試算2026
2026-10-20
- この記事のハイライト
- ✔️ 別荘の年間維持費を「税金・管理費・光熱費と冬の凍結対策・保険・修繕・その他」の6つに分け、それぞれの金額が何で決まるかを解説
- ✔️ 2026年度の税率・料金・公的統計の単価を使い、築浅コンパクト／築古の管理別荘地／リゾートマンションの3タイプで年間維持費を試算
- ✔️ 維持費を見直す方法と、負担が重いと感じたときの選択肢（貸して充てる・手放す）と相談先
軽井沢に別荘を持ったら、毎年いくら出ていくのか。買う前の方にも、お持ちの方にも、いちばん気になる数字だと思います。
結論から言うと、別荘の維持費は「固定資産税の評価額」「管理をどこまで人に任せるか」「冬に使うかどうか」「建物の築年数」の4つでほぼ決まります。この記事のモデル試算では、同じ軽井沢の別荘でも年間約72万円から約108万円まで開きました。
この記事では、2026年度の税率と公的な料金・統計の単価を使い、ご自身の物件に当てはめて計算できる形で費目を説明し、3タイプの物件で年間の合計を試算します。後半は維持費の減らし方と、負担が重いときの選択肢です。軽井沢で10年以上不動産に携わってきた私どもナルロワンが、判断に効くところをまとめました。
維持費が重く感じる方、持ち続けるか迷っている方は、今の物件の価値を無料査定で確かめておくと、見直す・貸す・手放すを同じ土俵で比べられます。
この記事を書いた人
仙台生まれ⇒2011年に軽井沢へ移住
不動産 - 売買、賃貸（土地・建物）物件の仲介並びに不動産管理
免許番号：長野県知事（２）第5587号
所属協会：公益社団法人全国宅地建物取引業協会/一般社団法人長野県宅地建物取引業協会
不動産業に10年以上携わってきた経験から、お客様から「もっと気軽に軽井沢を体験したい」とのお声を受け、別荘の短期レンタルや宿泊事業も始めました。不動産と宿泊を組み合わせ、軽井沢の魅力をさらに広めていきたいと考えています。今後も軽井沢とのご縁を大切に、共感して集まってくれた仲間と共に、地域に貢献していきます。
軽井沢の別荘維持費｜年間の内訳と、金額を決める3つの条件
別荘の維持費は、ローンの返済を除くと6つの費目に分けられます。金額の幅は、第6章で試算した3つのモデルの結果です。
この幅は相場ではなく、評価額や管理の内容を変えれば合計は上にも下にも動きます。購入価格や坪単価の相場は「軽井沢不動産の価格相場2026｜エリア別・物件タイプ別の最新動向」をご覧ください。この記事では、買ったあとに毎年かかる費用だけを扱います。
物件ごとの差が大きいのは税金・管理費・修繕で、それを動かす条件は3つです。
1つ目は「評価額と、住宅用地の特例が使えるかどうか」。別荘の土地には特例が使えないため、セカンドハウスとして認められた土地より固定資産税が重くなります。第6章のモデルでは、この違いだけで年間約6.5万円の差が出ました。
2つ目は「管理をどこまで任せるか」。草刈り・通風・水抜き・除雪のどれを頼むかで、委託料は年間10万円台から30万円超まで変わります。管理別荘地やマンションでは管理費が固定でかかります。
3つ目は「築年数と冬の使い方」。築年数が進めば屋根・外壁・給湯器の更新が回ってきますし、冬に使わない家でも凍結防止の電気代がかかるんです。
別荘維持費の6つの費目（モデル試算の幅・2026年10月時点）
① 税金（固定資産税・都市計画税・家屋敷課税）：年間 約12〜19万円
② 管理費（管理会社への委託料・管理別荘地の管理費・マンションの管理費と修繕積立金）：年間 約20〜36万円
③ 光熱費・水道（電気・ガス・灯油・水道・浄化槽）：年間 約12〜25万円
④ 保険料（火災保険・地震保険）：年間 約2〜5万円
⑤ 修繕の積立（屋根・外壁・設備）：年間 約3〜24万円
⑥ その他（除雪・庭木の手入れ・温泉使用料など）：年間 約5〜8万円
合計：年間 約72〜108万円（3つのモデル試算の範囲）
※評価額・管理の内容・使用量などは計算のための仮の値です（前提は第6章）。交通費と通信費は含めていません
① 税金（固定資産税・都市計画税・家屋敷課税）：年間 約12〜19万円
② 管理費（管理会社への委託料・管理別荘地の管理費・マンションの管理費と修繕積立金）：年間 約20〜36万円
③ 光熱費・水道（電気・ガス・灯油・水道・浄化槽）：年間 約12〜25万円
④ 保険料（火災保険・地震保険）：年間 約2〜5万円
⑤ 修繕の積立（屋根・外壁・設備）：年間 約3〜24万円
⑥ その他（除雪・庭木の手入れ・温泉使用料など）：年間 約5〜8万円
合計：年間 約72〜108万円（3つのモデル試算の範囲）
※評価額・管理の内容・使用量などは計算のための仮の値です（前提は第6章）。交通費と通信費は含めていません
この幅は相場ではなく、評価額や管理の内容を変えれば合計は上にも下にも動きます。購入価格や坪単価の相場は「軽井沢不動産の価格相場2026｜エリア別・物件タイプ別の最新動向」をご覧ください。この記事では、買ったあとに毎年かかる費用だけを扱います。
金額を決める3つの条件
物件ごとの差が大きいのは税金・管理費・修繕で、それを動かす条件は3つです。
1つ目は「評価額と、住宅用地の特例が使えるかどうか」。別荘の土地には特例が使えないため、セカンドハウスとして認められた土地より固定資産税が重くなります。第6章のモデルでは、この違いだけで年間約6.5万円の差が出ました。
2つ目は「管理をどこまで任せるか」。草刈り・通風・水抜き・除雪のどれを頼むかで、委託料は年間10万円台から30万円超まで変わります。管理別荘地やマンションでは管理費が固定でかかります。
3つ目は「築年数と冬の使い方」。築年数が進めば屋根・外壁・給湯器の更新が回ってきますし、冬に使わない家でも凍結防止の電気代がかかるんです。
税金｜固定資産税・都市計画税・家屋敷課税（2026年度）
毎年かかる税金は「固定資産税」「都市計画税（都市計画区域内）」「家屋敷課税」の3つで、どれも1月1日時点の状況で1年分が決まります。
軽井沢町の案内では、税額は「課税標準額×税率」で、税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.2%です。都市計画税の対象かどうかは課税明細書で確かめてください。
評価額は3年ごとに見直されます。直近の評価替えは2024年度（令和6年度）で、2026年度は原則として価格が据え置かれる年。次の評価替えは2027年度（令和9年度）です。
住宅の建つ土地には「住宅用地の特例」があります。軽井沢町の案内では、200平方メートル以下の部分は固定資産税が評価額の6分の1・都市計画税が3分の1、それを超える部分は固定資産税3分の1・都市計画税3分の2で、対象は家屋の床面積の10倍までです。
ところが、夏だけ使う別荘のような「一定期間だけ利用している家屋」の敷地には特例が使えません。一方で軽井沢町は、町外の方の建物でも、特定の方が宿泊を伴って毎月1日以上居住していれば住宅として扱い、申告の翌年度から特例を適用する制度を設けています。いわゆるセカンドハウスの扱いです。
申告は任意で、さかのぼっての適用や期限後の受付はしないと町は案内しています。毎月の滞在が続いている方は、要件と必要書類を早めに町の税務課へ確認してください。
1月1日に町内に家屋敷を持ち、住所が町外の方には、町県民税の均等割が「家屋敷課税」としてかかります。金額は2024年度（令和6年度）から年4,500円で、内訳は町民税3,000円と県民税1,500円です。県民税1,500円のうち500円は「長野県森林づくり県民税」にあたります。2023年度までは、東日本大震災の復興財源として町民税と県民税にそれぞれ500円が上乗せされていたため年5,500円でした。以前の記事でご案内していた5,500円はこの時期の金額です。
国の森林環境税（年1,000円）は住所地で納めるもので、家屋敷課税の対象者にはかからないと町が案内しています。住所地で住民税が非課税の方は家屋敷課税の対象外です。
なお、別荘に独自の税（法定外税）を課す例として熱海市の「別荘等所有税」がありますが、総務省の地方財政審議会の資料（2020年度）では課税しているのは熱海市のみとされ、軽井沢町に同種の税は2026年10月時点で確認できていません。
固定資産税と都市計画税の計算式
軽井沢町の案内では、税額は「課税標準額×税率」で、税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.2%です。都市計画税の対象かどうかは課税明細書で確かめてください。
固定資産税・都市計画税の計算のしかた（軽井沢町）
課税標準額 × 1.4% ＝ 固定資産税
課税標準額 × 0.2% ＝ 都市計画税（都市計画区域内の土地・家屋）
・ 課税標準額は、評価額に住宅用地の特例や負担調整措置を当てはめて決まり、課税明細書に載っています
※税率は軽井沢町税務課の案内による（2026年10月時点）
課税標準額 × 1.4% ＝ 固定資産税
課税標準額 × 0.2% ＝ 都市計画税（都市計画区域内の土地・家屋）
・ 課税標準額は、評価額に住宅用地の特例や負担調整措置を当てはめて決まり、課税明細書に載っています
※税率は軽井沢町税務課の案内による（2026年10月時点）
評価額は3年ごとに見直されます。直近の評価替えは2024年度（令和6年度）で、2026年度は原則として価格が据え置かれる年。次の評価替えは2027年度（令和9年度）です。
「別荘」と「セカンドハウス」で土地の税が変わる
住宅の建つ土地には「住宅用地の特例」があります。軽井沢町の案内では、200平方メートル以下の部分は固定資産税が評価額の6分の1・都市計画税が3分の1、それを超える部分は固定資産税3分の1・都市計画税3分の2で、対象は家屋の床面積の10倍までです。
ところが、夏だけ使う別荘のような「一定期間だけ利用している家屋」の敷地には特例が使えません。一方で軽井沢町は、町外の方の建物でも、特定の方が宿泊を伴って毎月1日以上居住していれば住宅として扱い、申告の翌年度から特例を適用する制度を設けています。いわゆるセカンドハウスの扱いです。
申告は任意で、さかのぼっての適用や期限後の受付はしないと町は案内しています。毎月の滞在が続いている方は、要件と必要書類を早めに町の税務課へ確認してください。
プロのアドバイス
住宅用地の特例が使えない土地は、課税標準額が評価額をもとに負担調整措置で決まり、上限は評価額の70%です。特例が使える土地の「6分の1」と比べると、同じ評価額でも土地の税額が数倍違うことがあります。第6章のモデル（土地300平方メートル・評価額900万円）では、土地の固定資産税と都市計画税の合計が、別荘扱いで年100,800円、セカンドハウス扱いで年36,000円になりました。
住宅用地の特例が使えない土地は、課税標準額が評価額をもとに負担調整措置で決まり、上限は評価額の70%です。特例が使える土地の「6分の1」と比べると、同じ評価額でも土地の税額が数倍違うことがあります。第6章のモデル（土地300平方メートル・評価額900万円）では、土地の固定資産税と都市計画税の合計が、別荘扱いで年100,800円、セカンドハウス扱いで年36,000円になりました。
家屋敷課税は年4,500円。森林環境税はかからない
1月1日に町内に家屋敷を持ち、住所が町外の方には、町県民税の均等割が「家屋敷課税」としてかかります。金額は2024年度（令和6年度）から年4,500円で、内訳は町民税3,000円と県民税1,500円です。県民税1,500円のうち500円は「長野県森林づくり県民税」にあたります。2023年度までは、東日本大震災の復興財源として町民税と県民税にそれぞれ500円が上乗せされていたため年5,500円でした。以前の記事でご案内していた5,500円はこの時期の金額です。
国の森林環境税（年1,000円）は住所地で納めるもので、家屋敷課税の対象者にはかからないと町が案内しています。住所地で住民税が非課税の方は家屋敷課税の対象外です。
なお、別荘に独自の税（法定外税）を課す例として熱海市の「別荘等所有税」がありますが、総務省の地方財政審議会の資料（2020年度）では課税しているのは熱海市のみとされ、軽井沢町に同種の税は2026年10月時点で確認できていません。
税金のポイント（2026年度）
・ 固定資産税1.4%・都市計画税0.2%（都市計画区域内）。税額は課税明細書で確認
・ 2026年度は評価替えの据置年度。次の評価替えは2027年度
・ 別荘の土地は住宅用地の特例なし。毎月1日以上の宿泊を伴う居住なら、申告で翌年度から特例の対象に
・ 家屋敷課税は年4,500円（町民税3,000円＋県民税1,500円）。森林環境税はかからない
・ 固定資産税1.4%・都市計画税0.2%（都市計画区域内）。税額は課税明細書で確認
・ 2026年度は評価替えの据置年度。次の評価替えは2027年度
・ 別荘の土地は住宅用地の特例なし。毎月1日以上の宿泊を伴う居住なら、申告で翌年度から特例の対象に
・ 家屋敷課税は年4,500円（町民税3,000円＋県民税1,500円）。森林環境税はかからない
管理費｜別荘管理の料金の目安と、管理別荘地の共益費
別荘管理の料金を調べると、月数千円から数万円まで幅があります。管理会社ごとに「何をどれくらいの頻度で行うか」が違うため、料金表の数字だけを比べても答えは出ません。
管理会社への委託料は、年間10万円台から30万円を超えるところまで、管理の内容と物件の規模で幅があります。見積もりを取るときは、次の表の項目ごとに「含まれるか」「年に何回か」「別料金か」をそろえて聞いてください。
同じ「月1回の巡回」でも、外から見るだけか、室内に入って通風・通水し、雨漏りやカビの兆しまで確かめるかで手間はまるで違います。作業の中身を書面で確かめてから選んでください。夏の湿気・カビ・草木の手入れについては「軽井沢別荘の夏活用術2026｜管理・避暑・二拠点を最大化する完全ガイド」で詳しく扱っています。
事業者が道路・水道・緑地などをまとめて管理する「管理別荘地」では、共用部分のための管理費（共益費）が毎年かかり、水道が町営ではなく別荘地の水道で料金体系が違うこともあります。その代わり、道路の除雪や巡回の一部が管理費に含まれる場合も。
一般エリアには固定の管理費がない一方、除雪や草刈りは自分で手配します。どちらが得かは管理費の中身次第ですので、管理規約と重要事項説明で「年額」「含まれる作業」「値上げの履歴」を確認してください。エリアごとの特徴は「軽井沢別荘地エリア比較2026｜南ヶ丘・千ヶ滝・追分の特徴と選び方」にまとめています。
別荘管理の料金は「作業の中身×頻度」で決まる
管理会社への委託料は、年間10万円台から30万円を超えるところまで、管理の内容と物件の規模で幅があります。見積もりを取るときは、次の表の項目ごとに「含まれるか」「年に何回か」「別料金か」をそろえて聞いてください。
管理料金を決める要素（見積もりで確認する項目）
※金額は管理会社・物件の規模・作業の範囲で変わるため、2〜3社の見積もりで比べてください
| 作業 | 料金が変わるポイント |
|---|---|
| 定期巡回・通風 | 月1回か月2回か。室内に入るか外回りだけか。報告の方法 |
| 草刈り・落ち葉 | 敷地の広さと回数。処分費が含まれるか |
| 清掃 | 到着前の清掃か、定期の清掃か。範囲と回数 |
| 水抜き・通水 | 冬に使わない家の秋じまいと春の再開。滞在のたびに頼むか |
| 除雪 | 駐車場と進入路の長さ。降雪のたびか、到着前だけか |
| 緊急対応 | 台風・大雪のあとの見回り、凍結や漏水の一次対応が含まれるか |
※金額は管理会社・物件の規模・作業の範囲で変わるため、2〜3社の見積もりで比べてください
同じ「月1回の巡回」でも、外から見るだけか、室内に入って通風・通水し、雨漏りやカビの兆しまで確かめるかで手間はまるで違います。作業の中身を書面で確かめてから選んでください。夏の湿気・カビ・草木の手入れについては「軽井沢別荘の夏活用術2026｜管理・避暑・二拠点を最大化する完全ガイド」で詳しく扱っています。
管理別荘地と一般エリアでは、費用の組み立てが違う
事業者が道路・水道・緑地などをまとめて管理する「管理別荘地」では、共用部分のための管理費（共益費）が毎年かかり、水道が町営ではなく別荘地の水道で料金体系が違うこともあります。その代わり、道路の除雪や巡回の一部が管理費に含まれる場合も。
一般エリアには固定の管理費がない一方、除雪や草刈りは自分で手配します。どちらが得かは管理費の中身次第ですので、管理規約と重要事項説明で「年額」「含まれる作業」「値上げの履歴」を確認してください。エリアごとの特徴は「軽井沢別荘地エリア比較2026｜南ヶ丘・千ヶ滝・追分の特徴と選び方」にまとめています。
プロのアドバイス
管理費を抑えるコツは、「滞在中に自分でできること」と「留守中に誰かがやるべきこと」を分けることです。夏に何度も来る方なら草刈りは自分で、冬の水抜きと通水だけ頼む組み立ても成り立ちます。逆に年に数回しか来られない方が巡回と緊急対応を外すと、漏水や凍結に気づくのが遅れ、修繕費で大きな出費になりかねません。
管理費を抑えるコツは、「滞在中に自分でできること」と「留守中に誰かがやるべきこと」を分けることです。夏に何度も来る方なら草刈りは自分で、冬の水抜きと通水だけ頼む組み立ても成り立ちます。逆に年に数回しか来られない方が巡回と緊急対応を外すと、漏水や凍結に気づくのが遅れ、修繕費で大きな出費になりかねません。
光熱費・水道・通信と冬の凍結対策｜公的統計から自分の条件で見積もる
光熱費は断熱・暖房の方式・滞在日数で大きく変わり、「軽井沢の別荘なら月いくら」とは言い切れません。この章では公的な統計と料金から、ご自身の条件で計算する手順をお伝えします。暖房方式の選び方や条件別の暖房費は「軽井沢の冬の暮らし完全ガイド｜寒さ対策・暖房費・水道凍結の備え」と「【2025年冬版】軽井沢移住者必見！冬の暖房費実態調査」で詳しく扱っています。
総務省統計局の「家計調査（家計収支編）」によると、2025年（令和7年）平均で、二人以上の世帯の「光熱・水道」は1か月あたり24,547円です。内訳は電気代13,219円、ガス代4,882円、灯油などの「他の光熱」1,379円、上下水道料5,067円。一年中暮らす世帯の全国平均ですから、別荘にそのままは当てはまりません。
別荘の光熱費は、滞在日数に比例する部分（暖房・お湯・照明）と、使わない月もかかる部分（基本料金・凍結防止）に分けて考えるのが近道です。
冬の重さも押さえておきましょう。環境省の「家庭部門のCO2排出実態統計調査」令和5年度確報値では、12月から3月の4か月で年間のCO2排出量のおよそ45%を占めていました。標高約1,000メートルの軽井沢で冬も使う別荘なら、年間の光熱費の多くが冬に集まると考えておいてください。
電気は、同じ環境省の統計で年間の電気代の全国平均11.05万円を使用量3,911キロワットアワーで割ると、支払額ベースで1キロワットアワーあたり約28円。基本料金や燃料費調整額なども含めた平均で、料金単価そのものではありません。軽井沢町は中部電力の供給エリアで、中部電力ミライズの「従量電灯B」は、使用量に応じて単価が3段階（1キロワットアワーあたり約21円・約26円・約29円）に分かれ、契約アンペアに応じた基本料金（30Aで月約960円）がかかります。中部電力ミライズは2026年11月1日の料金改定を発表しており、従量電灯Bの30Aは月1,343.76円、電力量料金は1キロワットアワーあたり21.25円・25.73円・28.68円になります。本試算は2026年10月時点の料金で計算したものです。最新の単価は中部電力ミライズの公式サイトで確認してください。
LPガスは、石油情報センターの価格調査で2026年4月の長野県の一般小売価格が10立方メートルあたり約9,100円（基本料金込み・税込）。ガス会社ごとに単価が違うため、検針票の単価で計算し直してください。
灯油は、長野県の「石油製品価格動向調査」で、2026年9月14日時点の店頭渡し18リットルが県平均2,509円、軽井沢町が属する佐久地域は2,513円でした。価格は週ごとに動きますので、冬前に最新の値を見てください。
別荘ならではの費用が、凍結防止ヒーターの電気代です。冬は来ないからとブレーカーを落としたり契約を止めたりするとヒーターも止まり、水道管が凍って破裂するおそれがあります。水抜きをしない家では、冬も電気を通しておくのが前提です。
電気代は「容量（W）÷ 1,000 × 1日の通電時間（時間）× 日数 × 単価（円/kWh）」で出せます。300ワットのヒーターが1日10時間通電すると30日で90キロワットアワー、約28円を掛けてひと月約2,500円、12月から3月の4か月で約1万円です。通電時間は気温と設定で変わるので、冬の検針票と照らし合わせてください。
冬にまったく使わない家なら、秋に水抜きをして春に通水する「秋じまい」で、凍結防止の電気代と凍結のリスクを減らす方法もあります。作業の手順と業者に頼むときの確認点は「軽井沢別荘の秋じまい・冬支度ガイド2026｜水抜きから春の再開まで」をご覧ください。
町営水道には別荘向けの「季節（別荘）」区分があり、町の料金表（2025年1月20日更新）では基本料金が税込9,105円、超過分が1立方メートルあたり税込401円。毎年10月に検針し、11月に1年分を請求する仕組みです。基本料金に含まれる水量は料金表で確認してください。町の料金にはこのほか口径別のメーター使用料がかかります。町の計算例では口径13mm・年間30立方メートル（超過20立方メートル）で年額18,323円です。本試算はこの計算例に合わせ、口径13mmのメーター使用料を含めて計算しています。
下水道のない別荘地では浄化槽を使い、年1回の法定検査（11条検査）が義務です。長野県浄化槽協会の案内では20人槽以下の手数料が5,000円。ほかに保守点検と清掃の費用が業者との契約でかかります。なお2026年度から、下水道区域外の個人設置の合併処理浄化槽で、検査結果が適正・おおむね適正など町の条件を満たす場合は、町が検査費を負担します（申請不要）。本試算は所有者負担の場合として5,000円を計上しています。
通信は、森の中の別荘地では光回線の提供エリア外のこともあるため、物件の住所で各社の提供状況と月額を確かめてください。
出発点は全国平均。別荘は「住む家」と同じには比べられない
総務省統計局の「家計調査（家計収支編）」によると、2025年（令和7年）平均で、二人以上の世帯の「光熱・水道」は1か月あたり24,547円です。内訳は電気代13,219円、ガス代4,882円、灯油などの「他の光熱」1,379円、上下水道料5,067円。一年中暮らす世帯の全国平均ですから、別荘にそのままは当てはまりません。
別荘の光熱費は、滞在日数に比例する部分（暖房・お湯・照明）と、使わない月もかかる部分（基本料金・凍結防止）に分けて考えるのが近道です。
冬の重さも押さえておきましょう。環境省の「家庭部門のCO2排出実態統計調査」令和5年度確報値では、12月から3月の4か月で年間のCO2排出量のおよそ45%を占めていました。標高約1,000メートルの軽井沢で冬も使う別荘なら、年間の光熱費の多くが冬に集まると考えておいてください。
電気・ガス・灯油は「単価×使用量」で出す
電気は、同じ環境省の統計で年間の電気代の全国平均11.05万円を使用量3,911キロワットアワーで割ると、支払額ベースで1キロワットアワーあたり約28円。基本料金や燃料費調整額なども含めた平均で、料金単価そのものではありません。軽井沢町は中部電力の供給エリアで、中部電力ミライズの「従量電灯B」は、使用量に応じて単価が3段階（1キロワットアワーあたり約21円・約26円・約29円）に分かれ、契約アンペアに応じた基本料金（30Aで月約960円）がかかります。中部電力ミライズは2026年11月1日の料金改定を発表しており、従量電灯Bの30Aは月1,343.76円、電力量料金は1キロワットアワーあたり21.25円・25.73円・28.68円になります。本試算は2026年10月時点の料金で計算したものです。最新の単価は中部電力ミライズの公式サイトで確認してください。
LPガスは、石油情報センターの価格調査で2026年4月の長野県の一般小売価格が10立方メートルあたり約9,100円（基本料金込み・税込）。ガス会社ごとに単価が違うため、検針票の単価で計算し直してください。
灯油は、長野県の「石油製品価格動向調査」で、2026年9月14日時点の店頭渡し18リットルが県平均2,509円、軽井沢町が属する佐久地域は2,513円でした。価格は週ごとに動きますので、冬前に最新の値を見てください。
別荘の光熱費の計算のしかた
・ 電気：年間の使用量（kWh）× 約28円
・ ガス：10立方メートル使う月を1単位として、約9,100円 × 月数（ご自身の単価に置き換え）
・ 灯油：1日に使う量（L）× 冬の滞在日数 ÷ 18 × 18リットルの価格
例）冬に16日滞在し、1日6リットルの灯油を使う場合
6L × 16日 ÷ 18 × 2,513円 ＝ 約13,400円
※「1日6リットル」「16日」は計算のしかたを示すための仮の値で、軽井沢の実態を表す数字ではありません
・ 電気：年間の使用量（kWh）× 約28円
・ ガス：10立方メートル使う月を1単位として、約9,100円 × 月数（ご自身の単価に置き換え）
・ 灯油：1日に使う量（L）× 冬の滞在日数 ÷ 18 × 18リットルの価格
例）冬に16日滞在し、1日6リットルの灯油を使う場合
6L × 16日 ÷ 18 × 2,513円 ＝ 約13,400円
※「1日6リットル」「16日」は計算のしかたを示すための仮の値で、軽井沢の実態を表す数字ではありません
冬に使わなくてもかかる凍結防止の電気代
別荘ならではの費用が、凍結防止ヒーターの電気代です。冬は来ないからとブレーカーを落としたり契約を止めたりするとヒーターも止まり、水道管が凍って破裂するおそれがあります。水抜きをしない家では、冬も電気を通しておくのが前提です。
電気代は「容量（W）÷ 1,000 × 1日の通電時間（時間）× 日数 × 単価（円/kWh）」で出せます。300ワットのヒーターが1日10時間通電すると30日で90キロワットアワー、約28円を掛けてひと月約2,500円、12月から3月の4か月で約1万円です。通電時間は気温と設定で変わるので、冬の検針票と照らし合わせてください。
冬にまったく使わない家なら、秋に水抜きをして春に通水する「秋じまい」で、凍結防止の電気代と凍結のリスクを減らす方法もあります。作業の手順と業者に頼むときの確認点は「軽井沢別荘の秋じまい・冬支度ガイド2026｜水抜きから春の再開まで」をご覧ください。
水道・下水道と通信
町営水道には別荘向けの「季節（別荘）」区分があり、町の料金表（2025年1月20日更新）では基本料金が税込9,105円、超過分が1立方メートルあたり税込401円。毎年10月に検針し、11月に1年分を請求する仕組みです。基本料金に含まれる水量は料金表で確認してください。町の料金にはこのほか口径別のメーター使用料がかかります。町の計算例では口径13mm・年間30立方メートル（超過20立方メートル）で年額18,323円です。本試算はこの計算例に合わせ、口径13mmのメーター使用料を含めて計算しています。
下水道のない別荘地では浄化槽を使い、年1回の法定検査（11条検査）が義務です。長野県浄化槽協会の案内では20人槽以下の手数料が5,000円。ほかに保守点検と清掃の費用が業者との契約でかかります。なお2026年度から、下水道区域外の個人設置の合併処理浄化槽で、検査結果が適正・おおむね適正など町の条件を満たす場合は、町が検査費を負担します（申請不要）。本試算は所有者負担の場合として5,000円を計上しています。
通信は、森の中の別荘地では光回線の提供エリア外のこともあるため、物件の住所で各社の提供状況と月額を確かめてください。
保険・修繕・その他｜見落としやすい費用と、冬にだけかかる費用
毎年決まって出ていく費用とは別に、数年に一度まとまって出ていく費用や、冬にだけかかる費用があります。持ってから想定外になりやすいのは、たいていこちらです。
火災保険料は、建物の構造、保険金額、補償の範囲（水災・水濡れなど）、保険期間で決まります。土台になるのは損害保険料率算出機構の「参考純率」で、同機構は2023年6月に火災保険の参考純率を全国平均で13.0%引き上げ、水災の料率を地域のリスクに応じて5つに細分化しました。保険料への反映の時期と率は保険会社ごとに異なり、2024年10月に保険料を改定した例があります。
地震保険は、どの保険会社でも同じ基本料率が使われます。財務省が公表している基本料率（2022年10月以降に始まる契約）では、長野県は保険金額1,000万円・保険期間1年あたり、木造など（ロ構造）が11,200円、鉄骨・コンクリート造など（イ構造）が7,300円です。地震保険の保険金額は火災保険の30〜50%の範囲で決めるため、建物の火災保険金額が2,000万円なら、地震保険は最大1,000万円になります。耐震等級などの割引があれば、実際の保険料はこれより下がるわけです。
寒冷地の別荘では、凍結による破裂や留守中の漏水が大きな損害につながります。水濡れの補償と、留守の多い建物でも契約条件に合うかを見積もりの段階で確かめてください。補償内容の選び方や台風・大雪への備えは「軽井沢別荘の火災保険・台風対策ガイド2026｜自然災害から資産を守る」で詳しく扱っています。
湿気と寒暖差、冬の凍結がある軽井沢では、外まわりが傷みやすいんです。更新の目安は、材質や設備、使い方で変わります。給湯器は10〜15年、水まわりの設備は10〜20年（浴室は15〜20年）、屋根はスレートの塗装で7〜10年、外壁はサイディングの塗装で10〜15年などが一例で、森の中のウッドデッキはそれより早く傷むことも。
費用は建物の大きさ・足場の条件・資材の価格で大きく変わり、建材費と人件費の上昇で見積もりも時期によって動きます。2〜3社の見積もりで確かめ、次の大きな修繕を年数で割って毎年の積立額に置き換えておくと、急な出費で慌てずに済むわけです。
冬だけの費用には、凍結防止の電気代のほか除雪と秋じまいがあります。町が除雪するのは主に町道で、別荘地内の道や私道、駐車場は所有者か別荘地の管理側の負担が一般的です。頼むなら、降雪のたびか到着前だけか、1回いくらかを見積もりで確かめてください。
細かな費用には、庭木の剪定、町内会や別荘地の会費、温泉付きなら温泉の使用料があります。温泉の使用料や権利の更新費用は供給契約で決まり方がまったく違うため、契約書で確認してください。
東京との交通費は維持費とは別の「使うための費用」です。東京〜軽井沢の北陸新幹線は、2026年3月14日の運賃改定後で乗車券2,750円と指定席特急料金3,380円（通常期）、片道約6,100円が目安です。最新はJR東日本の運賃検索で確認してください。
火災保険・地震保険は「構造・保険金額・補償範囲」で決まる
火災保険料は、建物の構造、保険金額、補償の範囲（水災・水濡れなど）、保険期間で決まります。土台になるのは損害保険料率算出機構の「参考純率」で、同機構は2023年6月に火災保険の参考純率を全国平均で13.0%引き上げ、水災の料率を地域のリスクに応じて5つに細分化しました。保険料への反映の時期と率は保険会社ごとに異なり、2024年10月に保険料を改定した例があります。
地震保険は、どの保険会社でも同じ基本料率が使われます。財務省が公表している基本料率（2022年10月以降に始まる契約）では、長野県は保険金額1,000万円・保険期間1年あたり、木造など（ロ構造）が11,200円、鉄骨・コンクリート造など（イ構造）が7,300円です。地震保険の保険金額は火災保険の30〜50%の範囲で決めるため、建物の火災保険金額が2,000万円なら、地震保険は最大1,000万円になります。耐震等級などの割引があれば、実際の保険料はこれより下がるわけです。
寒冷地の別荘では、凍結による破裂や留守中の漏水が大きな損害につながります。水濡れの補償と、留守の多い建物でも契約条件に合うかを見積もりの段階で確かめてください。補償内容の選び方や台風・大雪への備えは「軽井沢別荘の火災保険・台風対策ガイド2026｜自然災害から資産を守る」で詳しく扱っています。
修繕は周期を知って、毎年の積立に置き換える
湿気と寒暖差、冬の凍結がある軽井沢では、外まわりが傷みやすいんです。更新の目安は、材質や設備、使い方で変わります。給湯器は10〜15年、水まわりの設備は10〜20年（浴室は15〜20年）、屋根はスレートの塗装で7〜10年、外壁はサイディングの塗装で10〜15年などが一例で、森の中のウッドデッキはそれより早く傷むことも。
費用は建物の大きさ・足場の条件・資材の価格で大きく変わり、建材費と人件費の上昇で見積もりも時期によって動きます。2〜3社の見積もりで確かめ、次の大きな修繕を年数で割って毎年の積立額に置き換えておくと、急な出費で慌てずに済むわけです。
プロのアドバイス
中古の別荘なら、購入前に建物状況調査（インスペクション）を受けると、数年以内に必要な修繕を見積もりに入れられます。安く見える物件ほど、この費用が後から効いてくるものです。
中古の別荘なら、購入前に建物状況調査（インスペクション）を受けると、数年以内に必要な修繕を見積もりに入れられます。安く見える物件ほど、この費用が後から効いてくるものです。
冬だけの費用と、その他の細かな費用
冬だけの費用には、凍結防止の電気代のほか除雪と秋じまいがあります。町が除雪するのは主に町道で、別荘地内の道や私道、駐車場は所有者か別荘地の管理側の負担が一般的です。頼むなら、降雪のたびか到着前だけか、1回いくらかを見積もりで確かめてください。
細かな費用には、庭木の剪定、町内会や別荘地の会費、温泉付きなら温泉の使用料があります。温泉の使用料や権利の更新費用は供給契約で決まり方がまったく違うため、契約書で確認してください。
東京との交通費は維持費とは別の「使うための費用」です。東京〜軽井沢の北陸新幹線は、2026年3月14日の運賃改定後で乗車券2,750円と指定席特急料金3,380円（通常期）、片道約6,100円が目安です。最新はJR東日本の運賃検索で確認してください。
物件タイプ別・年間維持費のモデル試算（2026年度の値で再計算）
ここまでの税率と単価で、3つのタイプの年間維持費を計算します。実在の物件ではなく手順を示すためのモデルですので、前提をご自身の数字に置き換えて試算してください。
共通の前提は、所有者の住民票が町外、物件は都市計画区域内です。税は「土地の評価額×70%（特例なしの上限）＋建物の評価額」に1.6%（固定資産税1.4%＋都市計画税0.2%）を掛け、光熱費は第4章の単価（電気約28円/kWh、LPガス10立方メートル約9,100円、灯油18リットル2,513円）と式で出しました。管理費・修繕の積立・保険料は仮の値で、交通費と通信費は含めていません。水道は町の計算例（口径13mm・年間30立方メートル）に合わせ、メーター使用料を含めた年額18,323円で計算しています。
このケースで同じ建物がセカンドハウスとして住宅用地の特例を受けられた場合、土地の課税標準額は固定資産税で200万円、都市計画税で400万円になり、土地の税は年100,800円から36,000円へ、年64,800円下がります。合計は約72.5万円です。
いちばん安いマンションは、修繕や凍結対策が管理費・修繕積立金に含まれている分、その改定がそのまま響きます。いちばん高い築30年の管理別荘地は、税金はむしろ低いのに管理費と修繕の積立が合計を押し上げました。最高と最低の差は年間約37万円です。
共通の前提は、所有者の住民票が町外、物件は都市計画区域内です。税は「土地の評価額×70%（特例なしの上限）＋建物の評価額」に1.6%（固定資産税1.4%＋都市計画税0.2%）を掛け、光熱費は第4章の単価（電気約28円/kWh、LPガス10立方メートル約9,100円、灯油18リットル2,513円）と式で出しました。管理費・修繕の積立・保険料は仮の値で、交通費と通信費は含めていません。水道は町の計算例（口径13mm・年間30立方メートル）に合わせ、メーター使用料を含めた年額18,323円で計算しています。
ケース1：築10年・コンパクトな一戸建て（一般エリア）
前提
木造・延床面積80平方メートル・土地300平方メートル（土地の評価額900万円、建物の評価額500万円と仮定）／月2〜3回の週末利用、冬も月に数回滞在（冬の滞在16日）／暖房は灯油ストーブ（1日6リットル）／凍結防止ヒーター300W／町営水道（季節・別荘）と浄化槽／管理会社に巡回・通風・水抜きを委託（年20万円と仮定）
仮の値：電気の使用量 年1,500kWh（凍結防止360kWhは別に加算）／LPガス 10立方メートル使う月が年6か月分／水道 口径13mm・超過使用 20立方メートル（年18,323円）／浄化槽の保守点検・清掃 年5万円（11条検査費は所有者負担の場合として計上。町の補助の対象かは要確認）／火災保険 年3万円・地震保険金額1,000万円（ロ構造）
木造・延床面積80平方メートル・土地300平方メートル（土地の評価額900万円、建物の評価額500万円と仮定）／月2〜3回の週末利用、冬も月に数回滞在（冬の滞在16日）／暖房は灯油ストーブ（1日6リットル）／凍結防止ヒーター300W／町営水道（季節・別荘）と浄化槽／管理会社に巡回・通風・水抜きを委託（年20万円と仮定）
仮の値：電気の使用量 年1,500kWh（凍結防止360kWhは別に加算）／LPガス 10立方メートル使う月が年6か月分／水道 口径13mm・超過使用 20立方メートル（年18,323円）／浄化槽の保守点検・清掃 年5万円（11条検査費は所有者負担の場合として計上。町の補助の対象かは要確認）／火災保険 年3万円・地震保険金額1,000万円（ロ構造）
| 費用項目 | 年間 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 180,800円 |
| 家屋敷課税 | 4,500円 |
| 管理委託費 | 200,000円 |
| 電気 | 52,100円 |
| LPガス | 54,700円 |
| 灯油 | 13,400円 |
| 水道・浄化槽 | 73,300円 |
| 火災保険・地震保険 | 41,200円 |
| 修繕の積立 | 120,000円 |
| その他（除雪・庭木） | 50,000円 |
| 合計 | 790,000円（約79.0万円） |
このケースで同じ建物がセカンドハウスとして住宅用地の特例を受けられた場合、土地の課税標準額は固定資産税で200万円、都市計画税で400万円になり、土地の税は年100,800円から36,000円へ、年64,800円下がります。合計は約72.5万円です。
ケース2：築30年・ゆったりした一戸建て（管理別荘地）
前提
木造・延床面積120平方メートル・土地500平方メートル（土地の評価額1,000万円、建物の評価額300万円と仮定）／月2〜3回の週末利用、冬の滞在16日／暖房は灯油ストーブ（1日8リットル）／凍結防止ヒーター400W／管理別荘地の水道（仮に年3万円）と浄化槽／管理別荘地の管理費（仮に年20万円）＋冬の水抜き・通水などの追加委託（仮に年10万円）
仮の値：電気の使用量 年2,000kWh（凍結防止480kWhは別に加算）／LPガス 10立方メートル使う月が年8か月分／浄化槽の保守点検・清掃 年5万円（11条検査費は所有者負担の場合として計上。町の補助の対象かは要確認）／火災保険 年4万円・地震保険金額1,250万円（ロ構造）
木造・延床面積120平方メートル・土地500平方メートル（土地の評価額1,000万円、建物の評価額300万円と仮定）／月2〜3回の週末利用、冬の滞在16日／暖房は灯油ストーブ（1日8リットル）／凍結防止ヒーター400W／管理別荘地の水道（仮に年3万円）と浄化槽／管理別荘地の管理費（仮に年20万円）＋冬の水抜き・通水などの追加委託（仮に年10万円）
仮の値：電気の使用量 年2,000kWh（凍結防止480kWhは別に加算）／LPガス 10立方メートル使う月が年8か月分／浄化槽の保守点検・清掃 年5万円（11条検査費は所有者負担の場合として計上。町の補助の対象かは要確認）／火災保険 年4万円・地震保険金額1,250万円（ロ構造）
| 費用項目 | 年間 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 160,000円 |
| 家屋敷課税 | 4,500円 |
| 管理別荘地の管理費＋追加委託 | 300,000円 |
| 電気 | 69,400円 |
| LPガス | 72,900円 |
| 灯油 | 17,900円 |
| 水道・浄化槽 | 85,000円 |
| 火災保険・地震保険 | 54,000円 |
| 修繕の積立 | 240,000円 |
| その他（除雪・庭木） | 80,000円 |
| 合計 | 1,083,700円（約108.4万円） |
ケース3：リゾートマンション（温泉付き）
前提
鉄筋コンクリート造・専有面積70平方メートル（敷地の持分の評価額200万円、建物の評価額600万円と仮定）／月2〜3回の週末利用／暖房はエアコン（電気2,000kWh）／凍結対策は管理組合側／管理費 月2万円・修繕積立金 月1万円（仮の値）／温泉使用料（仮に年6万円）
仮の値：電気の使用量 年2,000kWh／LPガス 10立方メートル使う月が年4か月分／水道 口径13mm・超過使用 20立方メートル（年18,323円）／下水道 年19,800円（町の公共下水道の基本料金 月10立方メートルまで税込1,650円×12か月。超える月は加算）／火災保険 年1万円・地震保険金額1,000万円（イ構造）
鉄筋コンクリート造・専有面積70平方メートル（敷地の持分の評価額200万円、建物の評価額600万円と仮定）／月2〜3回の週末利用／暖房はエアコン（電気2,000kWh）／凍結対策は管理組合側／管理費 月2万円・修繕積立金 月1万円（仮の値）／温泉使用料（仮に年6万円）
仮の値：電気の使用量 年2,000kWh／LPガス 10立方メートル使う月が年4か月分／水道 口径13mm・超過使用 20立方メートル（年18,323円）／下水道 年19,800円（町の公共下水道の基本料金 月10立方メートルまで税込1,650円×12か月。超える月は加算）／火災保険 年1万円・地震保険金額1,000万円（イ構造）
| 費用項目 | 年間 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 118,400円 |
| 家屋敷課税 | 4,500円 |
| 管理費・修繕積立金 | 360,000円 |
| 電気 | 56,000円 |
| LPガス | 36,500円 |
| 水道・下水道 | 38,100円 |
| 火災保険・地震保険 | 17,300円 |
| 専有部分の修繕の積立 | 30,000円 |
| その他（温泉使用料） | 60,000円 |
| 合計 | 720,800円（約72.1万円） |
3タイプ比較（モデル試算）
※2026年10月時点の税率・料金・統計の単価によるモデル試算です。評価額・管理費・保険料・修繕の積立などは仮の値で、実際の物件の金額ではありません。年間維持費は各費目（100円未満を四捨五入）の合計を0.1万円単位で、月額換算は年間維持費を12で割って0.1万円単位で四捨五入しています
| 築浅コンパクト | 築古・管理別荘地 | リゾートマンション | |
|---|---|---|---|
| 年間維持費 | 約78.9万円 | 約108.4万円 | 約72.1万円 |
| 月額換算 | 約6.6万円 | 約9.0万円 | 約6.0万円 |
| いちばん重い費目 | 管理委託費と税金 | 管理費と修繕の積立 | 管理費・修繕積立金 |
| 注意点 | 土地の特例の有無で税が大きく変わる | 修繕が重なる時期と管理費の値上げ | 管理費・修繕積立金の改定 |
※2026年10月時点の税率・料金・統計の単価によるモデル試算です。評価額・管理費・保険料・修繕の積立などは仮の値で、実際の物件の金額ではありません。年間維持費は各費目（100円未満を四捨五入）の合計を0.1万円単位で、月額換算は年間維持費を12で割って0.1万円単位で四捨五入しています
いちばん安いマンションは、修繕や凍結対策が管理費・修繕積立金に含まれている分、その改定がそのまま響きます。いちばん高い築30年の管理別荘地は、税金はむしろ低いのに管理費と修繕の積立が合計を押し上げました。最高と最低の差は年間約37万円です。
プロのアドバイス
試算して負担が重いと感じても、すぐに結論を出す必要はありません。管理や保険を見直す、使わない期間を貸して充てる、手放す。この3つを並べて比べてから決めるのが後悔の少ない順番です。比べ方は次の章「維持費を抑える方法と、重いと感じたときの選択肢」でお話しします。今の物件の価値を先に知っておきたい方は、無料査定・無料相談もご利用いただけます。
試算して負担が重いと感じても、すぐに結論を出す必要はありません。管理や保険を見直す、使わない期間を貸して充てる、手放す。この3つを並べて比べてから決めるのが後悔の少ない順番です。比べ方は次の章「維持費を抑える方法と、重いと感じたときの選択肢」でお話しします。今の物件の価値を先に知っておきたい方は、無料査定・無料相談もご利用いただけます。
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維持費を抑え
る方法と、重いと感じたときの選択肢
維持費への向き合い方は「見直す」「貸して充てる」「手放す」の3段階で考えると整理しやすくなります。
最初は税金です。毎月、宿泊を伴って滞在している方は、住宅用地の特例の申告ができないか町の税務課に相談してください。第6章のケース1では土地の税が年64,800円下がりました。課税明細書に、取り壊した建物が残っていないかを見るのも基本です。
保険は、保険金額と補償の範囲が別荘の使い方に合っているかを更新のたびに見直し、複数社の見積もりで比べます。
管理は、第3章の表を手元に置いて今の契約で「年に何回、何をしてもらっているか」を書き出し、滞在中にできる作業を外して、留守中の巡回と冬の対応は残します。
内窓や断熱改修などの省エネ工事は、どれだけ下がるかが建物と使い方次第で、一律の削減率は示せません。冬の検針票と灯油の購入量を並べ、どこに多く使っているかを確かめてから優先順位を決めてください。
使わない期間を貸して、維持費の一部に充てる方法もあります。ただし軽井沢では、どこでも自由に貸せるわけではありません。
まず用途地域です。別荘地の多くは第一種低層住居専用地域で、長野県の資料では宿泊施設への用途変更を含めて原則できないとされています。次に営業の形で、軽井沢町は住宅宿泊事業法の届出による営業を町内全域で認めない方針です。旅館業法の簡易宿所として営業するには、佐久保健所の許可に加えて町との事前協議が求められます。ただし町の民泊取扱基準では、面積基準の緩和による簡易宿所も禁止対象に含まれるため、対象施設として可能かを町に確認してください。
さらに管理規約で宿泊の営業が禁じられていないか、そして2026年6月1日から導入された宿泊税（宿泊料金に応じて1人1泊ごとに町と県の税）を宿泊者から預かって納める手間も確認が必要です。
私どもナルロワンは宿泊サービス「森泊」を運営しており、貸し出しを考える方の用途地域や規約の確認からご相談を承ります。収入は稼働率・宿泊単価・運営の費用で大きく変わり、一概には言えません。利回りの考え方は「軽井沢不動産投資の記事（別荘賃貸の利回りと成功ポイント）」で扱っています。
見直しても負担が重い、使う回数が減ってきたという段階なら、売却も選択肢です。課税明細書、管理規約と管理費の明細、建物の状態がわかる資料（修繕の履歴、雨漏りや凍結の有無）の3つをそろえておくと、相談が具体的になります。
持ち続ける1年あたりの負担と、売却したときの価格・手間・税金を並べてから決めてください。遠方にお住まいで現地に通うのが難しい方は「【最新情報】遠方の不動産を現地に行かずに売却する方法｜持ち回り契約と代理人活用の完全ガイド」を、相続した別荘の扱いに迷っている方は「【完全版】別荘を相続したらまず読むガイド｜手続き・費用・活用法」をご覧ください。
ナルロワンでは無料査定と、持ち続けるか手放すかを比べるご相談を承っています。売ると決めていない段階でもお気軽にどうぞ。
見直す｜税・保険・管理・省エネ
最初は税金です。毎月、宿泊を伴って滞在している方は、住宅用地の特例の申告ができないか町の税務課に相談してください。第6章のケース1では土地の税が年64,800円下がりました。課税明細書に、取り壊した建物が残っていないかを見るのも基本です。
保険は、保険金額と補償の範囲が別荘の使い方に合っているかを更新のたびに見直し、複数社の見積もりで比べます。
管理は、第3章の表を手元に置いて今の契約で「年に何回、何をしてもらっているか」を書き出し、滞在中にできる作業を外して、留守中の巡回と冬の対応は残します。
内窓や断熱改修などの省エネ工事は、どれだけ下がるかが建物と使い方次第で、一律の削減率は示せません。冬の検針票と灯油の購入量を並べ、どこに多く使っているかを確かめてから優先順位を決めてください。
貸して充てる｜使わない期間を貸すときの確認点
使わない期間を貸して、維持費の一部に充てる方法もあります。ただし軽井沢では、どこでも自由に貸せるわけではありません。
まず用途地域です。別荘地の多くは第一種低層住居専用地域で、長野県の資料では宿泊施設への用途変更を含めて原則できないとされています。次に営業の形で、軽井沢町は住宅宿泊事業法の届出による営業を町内全域で認めない方針です。旅館業法の簡易宿所として営業するには、佐久保健所の許可に加えて町との事前協議が求められます。ただし町の民泊取扱基準では、面積基準の緩和による簡易宿所も禁止対象に含まれるため、対象施設として可能かを町に確認してください。
さらに管理規約で宿泊の営業が禁じられていないか、そして2026年6月1日から導入された宿泊税（宿泊料金に応じて1人1泊ごとに町と県の税）を宿泊者から預かって納める手間も確認が必要です。
私どもナルロワンは宿泊サービス「森泊」を運営しており、貸し出しを考える方の用途地域や規約の確認からご相談を承ります。収入は稼働率・宿泊単価・運営の費用で大きく変わり、一概には言えません。利回りの考え方は「軽井沢不動産投資の記事（別荘賃貸の利回りと成功ポイント）」で扱っています。
手放す｜売却を考えるときに先に確かめること
見直しても負担が重い、使う回数が減ってきたという段階なら、売却も選択肢です。課税明細書、管理規約と管理費の明細、建物の状態がわかる資料（修繕の履歴、雨漏りや凍結の有無）の3つをそろえておくと、相談が具体的になります。
持ち続ける1年あたりの負担と、売却したときの価格・手間・税金を並べてから決めてください。遠方にお住まいで現地に通うのが難しい方は「【最新情報】遠方の不動産を現地に行かずに売却する方法｜持ち回り契約と代理人活用の完全ガイド」を、相続した別荘の扱いに迷っている方は「【完全版】別荘を相続したらまず読むガイド｜手続き・費用・活用法」をご覧ください。
ナルロワンでは無料査定と、持ち続けるか手放すかを比べるご相談を承っています。売ると決めていない段階でもお気軽にどうぞ。
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まとめ｜維持費は「購入前に試算」「持ってから見直す」
軽井沢の別荘維持費の内訳（2026年10月時点）
| 費目 | 年間の目安（モデル試算） | 確認先 |
|---|---|---|
| 税金 | 約12〜19万円 | 課税明細書・軽井沢町税務課（固定資産税1.4%、都市計画税0.2%、家屋敷課税4,500円） |
| 管理費 | 約20〜36万円 | 管理会社の見積もり・管理規約・重要事項説明 |
| 光熱費・水道 | 約12〜25万円 | 検針票・各社の料金・長野県の灯油価格調査・町の水道料金表 |
| 保険料 | 約2〜5万円 | 保険会社の見積もり（地震保険は財務省の基本料率） |
| 修繕の積立 | 約3〜24万円 | 建物状況調査・工事会社の見積もり |
| その他 | 約5〜8万円 | 除雪・庭木の見積もり・温泉の供給契約 |
| 合計 | 約72〜108万円 | 第6章の前提を自分の物件の数字に置き換えて試算 |
※第6章の3つのモデル試算の範囲です。評価額・管理費・保険料・修繕の積立などは仮の値で、交通費と通信費は含めていません
別荘維持費のポイント（おさらい）
1. 3つのモデル試算では、年間約72〜108万円（月額換算で約6.0〜9.0万円）。差を生むのは評価額・管理の任せ方・冬の使い方・築年数
2. 税金は固定資産税1.4%と都市計画税0.2%（2026年度は評価替えの据置年度）。別荘の土地は住宅用地の特例なしで、毎月1日以上の宿泊を伴う居住なら申告で特例の対象に。モデルでは土地の税が年64,800円変わる
3. 家屋敷課税は年4,500円（町民税3,000円＋県民税1,500円）。森林環境税はかからない
4. 光熱費は「単価×使用量」で試算する。電気は支払額ベースで約28円/kWh、冬に使わなくても凍結防止の電気代（300W・1日10時間通電で月約2,500円）がかかる
5. 重いと感じたら「見直す・貸して充てる・手放す」を並べて比べる。貸す前には用途地域・営業の形・管理規約・宿泊税を確認
1. 3つのモデル試算では、年間約72〜108万円（月額換算で約6.0〜9.0万円）。差を生むのは評価額・管理の任せ方・冬の使い方・築年数
2. 税金は固定資産税1.4%と都市計画税0.2%（2026年度は評価替えの据置年度）。別荘の土地は住宅用地の特例なしで、毎月1日以上の宿泊を伴う居住なら申告で特例の対象に。モデルでは土地の税が年64,800円変わる
3. 家屋敷課税は年4,500円（町民税3,000円＋県民税1,500円）。森林環境税はかからない
4. 光熱費は「単価×使用量」で試算する。電気は支払額ベースで約28円/kWh、冬に使わなくても凍結防止の電気代（300W・1日10時間通電で月約2,500円）がかかる
5. 重いと感じたら「見直す・貸して充てる・手放す」を並べて比べる。貸す前には用途地域・営業の形・管理規約・宿泊税を確認
持ち続けるか手放すかを比べる材料として、今の価値を知りたい方は無料査定を、維持費の見直しや貸し出しも含めて相談したい方は無料相談をご利用ください。
別荘の維持費は、買う前に自分の物件の数字で試算しておくのがいちばんの備えです。評価額は売主の課税明細書で、管理費と建物の状態は管理規約と建物状況調査で確かめられます。
すでにお持ちの方は、課税明細書と冬の検針票を年に一度見直してください。下げられる部分が見つかることもありますし、重いと感じたときに貸す・手放すを落ち着いて比べる材料になります。
軽井沢の別荘の維持・売却の相談はナルロワンへ
株式会社ナルロワンは、軽井沢エリアに特化した不動産会社です。これから買う方には、価格だけでなく毎年の維持費まで含めて物件を比べるお手伝いを、軽井沢で10年以上の経験からいたします。
すでにお持ちの方には、持ち続けるか手放すかのご相談と無料査定を承っています。使う回数やご家族の予定をうかがい、見直す・貸す・売るのどれが合うかを一緒に整理するのが私どもの役目です。お客様お一人おひとりに合わせて、責任を持ってサポートいたします。
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ナルロワンでは、宿泊施設「森泊」での短期滞在体験から、高品質な賃貸物件のご紹介、さらには理想の不動産購入まで、軽井沢での暮らしをトータルでサポートしています。
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#軽井沢移住 #森泊 #二拠点生活 #軽井沢不動産
公開日：2026年2月12日 ｜ 最終更新日：2026年10月19日
※本記事の税率・料金・統計は2026年10月時点の情報です。税と水道は軽井沢町（水道料金表は2025年1月20日更新）、光熱費は総務省統計局「家計調査」2025年平均・環境省「家庭部門のCO2排出実態統計調査」令和5年度確報値・石油情報センター（2026年4月・長野県）・長野県「石油製品価格動向調査」（2026年9月14日時点）、地震保険は財務省公表の基本料率によります。第6章は仮の前提を置いたモデル試算です。最新情報は軽井沢町・長野県・各事業者の公式サイトでご確認ください。
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