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軽井沢の別荘は年内に売るか年明けか｜税金と手続きのカレンダー2026
2026-11-12
- この記事のハイライト
- ✔️【最新情報】2026年11月時点の国税庁・軽井沢町の案内をもとに、年内に売るか年明けに売るかで変わる「1月1日基準」の税と手続きを整理
- ✔️【重要ポイント】譲渡所得の長期・短期は「売った年の1月1日」で決まる｜取得年から判定できる早見表と、別荘には居住用3,000万円控除が使えない点
- ✔️【実践的内容】年内決済から逆算した11月・12月のカレンダー、雪と凍結の季節に売るときの段取り、売った翌年の確定申告までの流れ
11月に入ると、別荘をお持ちの方から「売るなら年内に片づけたい」「年が明けてからでも変わらないのでは」というご相談をいただくことが増えます。結論から言えば、どちらが正解かは人によって違います。所有して5年前後の方と、20年以上持っている方とでは、年をまたぐ意味がまるで変わるからです。
違いを生むのは「1月1日」という日付です。譲渡所得の長期・短期の判定、固定資産税と軽井沢町の家屋敷課税、そして確定申告をする年。どれもこの日を境に切り替わります。さらに冬の軽井沢は雪と凍結で、内見や引渡しの段取りが夏とは別物になるんです。
この記事では、国税庁や軽井沢町が案内している制度の一般論と、年内決済から逆算したスケジュールをまとめました。個別の税額の試算はしていません。年内と年明けのどちらに寄せるかを、ご自身の条件で判断するための材料としてお使いください。軽井沢で10年以上不動産に携わってきた私どもナルロワンが、売却の現場で実際に確認していることを中心にお伝えします。
年内に間に合うかどうかを早めに知りたい方は、無料査定で今の価格の目安と段取りを一緒に確認するのが近道です。
この記事を書いた人
仙台生まれ⇒2011年に軽井沢へ移住
不動産 - 売買、賃貸（土地・建物）物件の仲介並びに不動産管理
免許番号：長野県知事（２）第5587号
所属協会：公益社団法人全国宅地建物取引業協会/一般社団法人長野県宅地建物取引業協会
不動産業に10年以上携わってきた経験から、お客様から「もっと気軽に軽井沢を体験したい」とのお声を受け、別荘の短期レンタルや宿泊事業も始めました。不動産と宿泊を組み合わせ、軽井沢の魅力をさらに広めていきたいと考えています。今後も軽井沢とのご縁を大切に、共感して集まってくれた仲間と共に、地域に貢献していきます。
年内か年明けか、先に確かめたい「1月1日」の意味
「年内に売るか、年明けに売るか」は、気持ちの区切りの問題に見えて、実は税と手続きの問題です。最初に、何が1月1日で切り替わるのかを整理しておきましょう。
1つ目は、売って利益が出たときにかかる譲渡所得の税金です。長期か短期かは「売った年の1月1日」の時点で所有期間が5年を超えているかで決まるため、同じ物件でも12月に売るか1月に売るかで区分が変わることがあります。
2つ目は固定資産税・都市計画税。その年度の1年分は、1月1日時点の所有者に課税されます。年が明けてから売ると、新しい年度の納税通知書は売主のもとに届くことになるわけです。
3つ目は、軽井沢町に住所のない別荘の持ち主にかかる家屋敷課税。こちらも1月1日に町内に家屋敷を持っているかどうかで判断されます。
4つ目は、確定申告をする年です。2026年中に売れば申告は2027年の2月から3月、2027年に入ってから売れば2028年になります。住民税がかかる年度も、それに合わせて1年ずれます。
ここで気をつけたいのが、「売った日」がいつを指すかです。国税庁の案内では、譲渡の日は原則として物件を引き渡した日とされ、売買契約の効力が生じた日を選んで申告することも認められています。
つまり、12月に売買契約を結び、決済と引渡しが1月になる場合、どちらの年の譲渡として扱うかで判定が変わる可能性があります。年をまたぐ契約を考えている方は、契約前に税務署か税理士へ「どちらの日で申告するか」を確認してください。私どもも、契約日と引渡し日の組み方は、売主様の税の確認が済んでから決めるようにしています。
年をまたぐと何が動くのかを、一覧にまとめました。詳しくは第2章以降で順に見ていきます。
反対に、年をまたいでも変わらないのが、別荘に居住用の特例が使えないことと、取得費・譲渡費用の考え方です。つまり、所有期間が5年を大きく超えている方にとって、年内と年明けの違いは主に「翌年度の固定資産税と家屋敷課税をどちらが負担するか」「冬の管理をいつまで続けるか」「申告がいつになるか」の3点に絞られます。
売却で「1月1日」が分かれ目になる4つの理由
1つ目は、売って利益が出たときにかかる譲渡所得の税金です。長期か短期かは「売った年の1月1日」の時点で所有期間が5年を超えているかで決まるため、同じ物件でも12月に売るか1月に売るかで区分が変わることがあります。
2つ目は固定資産税・都市計画税。その年度の1年分は、1月1日時点の所有者に課税されます。年が明けてから売ると、新しい年度の納税通知書は売主のもとに届くことになるわけです。
3つ目は、軽井沢町に住所のない別荘の持ち主にかかる家屋敷課税。こちらも1月1日に町内に家屋敷を持っているかどうかで判断されます。
4つ目は、確定申告をする年です。2026年中に売れば申告は2027年の2月から3月、2027年に入ってから売れば2028年になります。住民税がかかる年度も、それに合わせて1年ずれます。
税金上の「売った日」は引渡しの日が原則
ここで気をつけたいのが、「売った日」がいつを指すかです。国税庁の案内では、譲渡の日は原則として物件を引き渡した日とされ、売買契約の効力が生じた日を選んで申告することも認められています。
つまり、12月に売買契約を結び、決済と引渡しが1月になる場合、どちらの年の譲渡として扱うかで判定が変わる可能性があります。年をまたぐ契約を考えている方は、契約前に税務署か税理士へ「どちらの日で申告するか」を確認してください。私どもも、契約日と引渡し日の組み方は、売主様の税の確認が済んでから決めるようにしています。
年内と年明けで変わること・変わらないこと
年をまたぐと何が動くのかを、一覧にまとめました。詳しくは第2章以降で順に見ていきます。
年内に売る・年明けに売るで変わること（2026年11月時点）
※制度の一般論です。個別の判定は税務署・税理士にご確認ください
| 項目 | 2026年中に引渡し | 2027年に入って引渡し |
|---|---|---|
| 長期・短期の判定日 | 2026年1月1日時点で5年超か | 2027年1月1日時点で5年超か |
| 2027年度の固定資産税 | 1月1日時点で登記上の名義が買主に移っていれば、通知は買主へ | 通知は売主へ（売買で日割り精算するのが慣行） |
| 2027年度の家屋敷課税 | 町内にほかの家屋敷がなければ対象外 | 対象になる |
| 確定申告の時期 | 2027年2月〜3月 | 2028年2月〜3月 |
| 冬の管理 | 引渡しまでの1〜2か月で済む | 水抜き・巡回・除雪を売主が続ける |
※制度の一般論です。個別の判定は税務署・税理士にご確認ください
反対に、年をまたいでも変わらないのが、別荘に居住用の特例が使えないことと、取得費・譲渡費用の考え方です。つまり、所有期間が5年を大きく超えている方にとって、年内と年明けの違いは主に「翌年度の固定資産税と家屋敷課税をどちらが負担するか」「冬の管理をいつまで続けるか」「申告がいつになるか」の3点に絞られます。
譲渡所得の長期・短期｜所有5年前後の人がいちばん影響を受ける
年内か年明けかで最も大きな差が出る可能性があるのが、この長期・短期の区分です。ただし影響を受けるのは、所有期間がちょうど5年前後の方に限られます。
土地や建物を売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）にはほかの所得と分けて税金がかかります。国税庁の案内では、売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」です。
ポイントは、売った日ではなく「売った年の1月1日」で数えること。購入からの年数が売却日の時点で5年を過ぎていても、その年の1月1日の時点で5年以下なら短期になります。
税率は区分で大きく違い、長期は所得税15%・住民税5%、短期は所得税30%・住民税9%と案内されています。このほか所得税額に対して付加税がかかり、2026年中に売った場合は復興特別所得税2.1%です。令和8年度の税制改正により、2027年1月1日以後の所得からは復興特別所得税1.1%と防衛特別所得税1%の2つに分かれます（合計の2.1%は変わりません）。年内か年明けかで付加税の名前と内訳が変わる点も、頭の片すみに置いておいてください。短期は長期のおよそ2倍の率です。税率は税制改正で変わることがあるため、売る年の最新の内容を国税庁のサイトで確認してください。
なお、税金がかかるのは利益が出た場合だけです。売却額から取得費と譲渡費用を差し引いて利益が出なければ、譲渡所得の税金はかかりません。購入時より安く売る方にとっては、長期・短期の区分そのものがあまり意味を持たないこともあるんです。
判定は「取得した年に6を足した年の1月1日以降に売れば長期」と覚えると簡単です。2021年中に取得した方なら、2021＋6で2027年1月1日以降の譲渡から長期になります。
表で色をつけた「2021年に取得した方」が、年内か年明けかで区分が変わる層です。2020年以前に取得した方は、年内に売っても年明けに売っても長期で変わりません。2022年以降に取得した方は、2027年中に売っても短期のままです。
相続や贈与で受け継いだ別荘は、ご自身が受け継いだ日ではなく、亡くなった方や贈与した方が取得した日から所有期間を数えるのが原則です。親が数十年前に買った別荘を最近相続した、というケースでは、多くの場合すでに長期にあたります。
相続した別荘は、取得費も前の持ち主のものを引き継ぎます。親が購入したときの売買契約書が残っているかどうかが、のちの計算に響くので、遺品の整理のときに捨てないよう気をつけてください。
長期・短期は「売った年の1月1日」に5年を超えているかで決まる
土地や建物を売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）にはほかの所得と分けて税金がかかります。国税庁の案内では、売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」です。
ポイントは、売った日ではなく「売った年の1月1日」で数えること。購入からの年数が売却日の時点で5年を過ぎていても、その年の1月1日の時点で5年以下なら短期になります。
税率は区分で大きく違い、長期は所得税15%・住民税5%、短期は所得税30%・住民税9%と案内されています。このほか所得税額に対して付加税がかかり、2026年中に売った場合は復興特別所得税2.1%です。令和8年度の税制改正により、2027年1月1日以後の所得からは復興特別所得税1.1%と防衛特別所得税1%の2つに分かれます（合計の2.1%は変わりません）。年内か年明けかで付加税の名前と内訳が変わる点も、頭の片すみに置いておいてください。短期は長期のおよそ2倍の率です。税率は税制改正で変わることがあるため、売る年の最新の内容を国税庁のサイトで確認してください。
なお、税金がかかるのは利益が出た場合だけです。売却額から取得費と譲渡費用を差し引いて利益が出なければ、譲渡所得の税金はかかりません。購入時より安く売る方にとっては、長期・短期の区分そのものがあまり意味を持たないこともあるんです。
取得した年から見る判定の早見表
判定は「取得した年に6を足した年の1月1日以降に売れば長期」と覚えると簡単です。2021年中に取得した方なら、2021＋6で2027年1月1日以降の譲渡から長期になります。
取得年と売却時期による長期・短期の判定（2026年11月時点）
※取得の日は原則として引渡しを受けた日です。購入時の売買契約書と、引渡しの日がわかる書類で確かめてください
| 取得した年 | 2026年中に売る | 2027年中に売る | 長期になる時期 |
|---|---|---|---|
| 2020年以前 | 長期 | 長期 | すでに長期 |
| 2021年 | 短期 | 長期 | 2027年1月1日以降の譲渡（年をまたぐと区分が変わる） |
| 2022年 | 短期 | 短期 | 2028年1月1日以降の譲渡 |
| 2023年以降 | 短期 | 短期 | 取得年＋6年の1月1日以降 |
※取得の日は原則として引渡しを受けた日です。購入時の売買契約書と、引渡しの日がわかる書類で確かめてください
表で色をつけた「2021年に取得した方」が、年内か年明けかで区分が変わる層です。2020年以前に取得した方は、年内に売っても年明けに売っても長期で変わりません。2022年以降に取得した方は、2027年中に売っても短期のままです。
相続・贈与で取得した別荘は、前の持ち主の取得日を引き継ぐ
相続や贈与で受け継いだ別荘は、ご自身が受け継いだ日ではなく、亡くなった方や贈与した方が取得した日から所有期間を数えるのが原則です。親が数十年前に買った別荘を最近相続した、というケースでは、多くの場合すでに長期にあたります。
相続した別荘は、取得費も前の持ち主のものを引き継ぎます。親が購入したときの売買契約書が残っているかどうかが、のちの計算に響くので、遺品の整理のときに捨てないよう気をつけてください。
プロのアドバイス
所有期間が5年の境目にいる方は、「年明けまで待つ間にかかる費用と手間」と「区分が変わることの影響」を並べて比べてください。冬の間も管理費や凍結防止の電気代はかかりますし、買い手の動きが春にどうなるかは誰にも約束できません。区分の影響がどれくらいかは、利益の見込み額しだいです。おおまかな売却価格を先に知っておくと、税理士さんへの相談も具体的になります。
所有期間が5年以内で売るときの注意点は、所有期間が５年以内の不動産売却について気を付けることもあわせてご覧ください。
所有期間が5年の境目にいる方は、「年明けまで待つ間にかかる費用と手間」と「区分が変わることの影響」を並べて比べてください。冬の間も管理費や凍結防止の電気代はかかりますし、買い手の動きが春にどうなるかは誰にも約束できません。区分の影響がどれくらいかは、利益の見込み額しだいです。おおまかな売却価格を先に知っておくと、税理士さんへの相談も具体的になります。
所有期間が5年以内で売るときの注意点は、所有期間が５年以内の不動産売却について気を付けることもあわせてご覧ください。
別荘の売却で使えない特例と、知っておきたい計算の基本
マイホームを売ったことのある方ほど、別荘でも同じ控除が使えると思い込みがちです。ここでは、別荘ならではの「使えないもの」と、計算の土台になる取得費・譲渡費用の考え方を確認しておきましょう。
自分が住んでいる家を売ったときには、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があるんですね。ところが国税庁の案内では、別荘のように主として趣味・娯楽・保養のために所有する家屋は、この特例の対象外とされています。
同じように、所有期間が10年を超える居住用財産を売ったときの軽減税率や、マイホームの買換えの特例も、住まいとして使っていた家が前提です。夏や週末に使う別荘は、原則としてこれらの対象になりません。
一方で、軽井沢に住民票を移して実際に生活の拠点にしている家は、別荘ではなく居住用として扱われる余地があります。住民票を移していても実態が伴わなければ認められない場合もあるので、「住まい」と「別荘」の境目にあたる方は、売る前に税務署か税理士へご相談ください。
相続した家を売るときには、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける「被相続人の居住用財産（空き家）に係る特例」があります。ただし対象は、亡くなった方が相続の直前まで住んでいた家です。亡くなった方にとって別荘だった家は、この要件を満たさず対象外になり得ます。控除の上限は、相続人の数などによって低くなる場合もあるので注意してください。
この特例には適用期限があり、国土交通省の資料では2027年12月31日までの譲渡が対象とされています。延長の有無を含め、最新の内容は国税庁・国土交通省のサイトで確認してください。
相続税を納めた方には、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、納めた相続税の一部を取得費に加えられる特例もあります。ただし、同じ家屋・敷地について、この取得費加算と空き家の特例を併用することはできません。期限が決まっている特例なので、相続から時間がたっている方は、年内か年明けかの判断にこの期限が絡むことがあるんです。相続の手続きや選択肢全体は「【完全版】別荘を相続したらまず読むガイド｜手続き・費用・活用法」と「【2026年最新】軽井沢の別荘を相続したらどうする？売却・活用・住み替えの選択肢を徹底解説」で扱っています。
譲渡所得は「売却額−（取得費＋譲渡費用）」で求めます。取得費は、土地と建物を買ったときの代金に購入時の仲介手数料や登記費用などを加えたものです。建物は使っていた年数に応じて目減りするため、その分を差し引いた額が取得費になります。
ここで困りやすいのが、何十年も前に買った別荘で、購入時の売買契約書や領収書が見つからないケースです。国税庁の案内では、取得費がわからない場合は売却額の5%を取得費とする「概算取得費」を使えます。ただ、購入時の費用も含めた実際の取得費（建物は減価償却相当額を差し引いた額）がそれより高い場合は、実額で計算したほうが利益は小さくなります。通帳の記録や当時のパンフレットなど、購入額を示せる資料がないか、売り出す前に探しておくと安心です。
譲渡費用には、売るときの仲介手数料、売買契約書に貼る印紙税、売るために行った測量の費用などが入ります。一方で、毎年の固定資産税や管理費のような維持のための費用は、譲渡費用に入りません。
最後の点は見落とされがちです。購入時より安く売って損が出ても、別荘の場合はその損を給与所得や事業所得と相殺できません。損が出る見込みの方は、税金よりも「いつ手放せば維持費の負担が止まるか」のほうが判断の軸になります。
居住用財産の3,000万円特別控除は別荘には使えない
自分が住んでいる家を売ったときには、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があるんですね。ところが国税庁の案内では、別荘のように主として趣味・娯楽・保養のために所有する家屋は、この特例の対象外とされています。
同じように、所有期間が10年を超える居住用財産を売ったときの軽減税率や、マイホームの買換えの特例も、住まいとして使っていた家が前提です。夏や週末に使う別荘は、原則としてこれらの対象になりません。
一方で、軽井沢に住民票を移して実際に生活の拠点にしている家は、別荘ではなく居住用として扱われる余地があります。住民票を移していても実態が伴わなければ認められない場合もあるので、「住まい」と「別荘」の境目にあたる方は、売る前に税務署か税理士へご相談ください。
相続した別荘と「空き家の3,000万円特例」
相続した家を売るときには、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける「被相続人の居住用財産（空き家）に係る特例」があります。ただし対象は、亡くなった方が相続の直前まで住んでいた家です。亡くなった方にとって別荘だった家は、この要件を満たさず対象外になり得ます。控除の上限は、相続人の数などによって低くなる場合もあるので注意してください。
この特例には適用期限があり、国土交通省の資料では2027年12月31日までの譲渡が対象とされています。延長の有無を含め、最新の内容は国税庁・国土交通省のサイトで確認してください。
相続税を納めた方には、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、納めた相続税の一部を取得費に加えられる特例もあります。ただし、同じ家屋・敷地について、この取得費加算と空き家の特例を併用することはできません。期限が決まっている特例なので、相続から時間がたっている方は、年内か年明けかの判断にこの期限が絡むことがあるんです。相続の手続きや選択肢全体は「【完全版】別荘を相続したらまず読むガイド｜手続き・費用・活用法」と「【2026年最新】軽井沢の別荘を相続したらどうする？売却・活用・住み替えの選択肢を徹底解説」で扱っています。
取得費と譲渡費用｜契約書が見つからないときは
譲渡所得は「売却額−（取得費＋譲渡費用）」で求めます。取得費は、土地と建物を買ったときの代金に購入時の仲介手数料や登記費用などを加えたものです。建物は使っていた年数に応じて目減りするため、その分を差し引いた額が取得費になります。
ここで困りやすいのが、何十年も前に買った別荘で、購入時の売買契約書や領収書が見つからないケースです。国税庁の案内では、取得費がわからない場合は売却額の5%を取得費とする「概算取得費」を使えます。ただ、購入時の費用も含めた実際の取得費（建物は減価償却相当額を差し引いた額）がそれより高い場合は、実額で計算したほうが利益は小さくなります。通帳の記録や当時のパンフレットなど、購入額を示せる資料がないか、売り出す前に探しておくと安心です。
譲渡費用には、売るときの仲介手数料、売買契約書に貼る印紙税、売るために行った測量の費用などが入ります。一方で、毎年の固定資産税や管理費のような維持のための費用は、譲渡費用に入りません。
別荘を売るときに押さえる税のポイント
・ 居住用3,000万円控除・10年超の軽減税率・買換えの特例は、原則として別荘には使えない
・ 相続空き家の特例は「亡くなった方が住んでいた家」が対象。別荘は対象外になり得る
・ 取得費が不明なら売却額の5%（概算取得費）。実額のほうが有利なこともある
・ 土地・建物の売却で出た損失は、給与などほかの所得と差し引きできない（居住用の一部の特例を除く）
・ 居住用3,000万円控除・10年超の軽減税率・買換えの特例は、原則として別荘には使えない
・ 相続空き家の特例は「亡くなった方が住んでいた家」が対象。別荘は対象外になり得る
・ 取得費が不明なら売却額の5%（概算取得費）。実額のほうが有利なこともある
・ 土地・建物の売却で出た損失は、給与などほかの所得と差し引きできない（居住用の一部の特例を除く）
最後の点は見落とされがちです。購入時より安く売って損が出ても、別荘の場合はその損を給与所得や事業所得と相殺できません。損が出る見込みの方は、税金よりも「いつ手放せば維持費の負担が止まるか」のほうが判断の軸になります。
固定資産税と家屋敷課税は「1月1日の所有者」に来る
所有期間が長い方にとって、年内と年明けの差として最も身近なのが、毎年かかる税金の扱いです。ここでも1月1日が基準になります。
固定資産税（都市計画区域内であれば都市計画税も）は、毎年1月1日を基準日として、その時点で登記簿などに所有者として載っている人に1年度分が課税されます。年度の途中で売っても、町から売主と買主に分けて請求されることはありません。
注意したいのは「登記」が基準になる点です。課税されるのは、1月1日の時点で登記簿上の所有者になっている人です。年内に代金を受け取って鍵を渡していても、1月1日の時点で登記簿上の名義が売主のままであれば、新しい年度の税は売主に課税されます。通常は決済の日に司法書士が登記を申請するため、年内に決済して登記の申請まで済ませておくのが安全です。年末の申請が年をまたいで処理される場合の扱いは、軽井沢町の税務課や司法書士に確認しておきましょう。
年が明けてから売る場合、新しい年度の納税通知書は売主のもとに届きます。売却後に通知書が届いて驚かれる方もいるので、年明けの売却を選ぶ場合は「新年度の税は一度自分に請求が来る」と覚えておいてください。
では年明けに売ると、新年度の固定資産税を売主がまるごと負担するのかというと、実務ではそうなりません。不動産の売買では、その年度の固定資産税・都市計画税を引渡し日で日割りし、買主の負担分を売主が受け取る「精算」を行うのが一般的です。
ただし、これは法律で決められた義務ではなく、売主と買主が売買契約で取り決める慣行です。日割りの起算日を1月1日にするか4月1日にするかも契約しだいで、地域や会社によって慣行が分かれます。契約書の「公租公課の分担」の条項で、起算日と精算の方法を必ず確認してください。
もう一つ知っておきたいのが、買主から受け取る精算金の扱いです。税務上、この精算金は売却代金の一部として譲渡所得の収入金額に含めるものとされています。確定申告のときに売却額へ加え忘れないよう、決済時の精算書は申告まで保管しておきましょう。
軽井沢町に住所のない方が町内に家屋敷を持っている場合、町県民税の均等割にあたる「家屋敷課税」がかかります。軽井沢町の案内では、1月1日に町内に家屋敷を持ち、住所が町外にある方が対象で、年額は2024年度から4,500円（町民税3,000円・県民税1,500円）です。金額の内訳は「軽井沢の別荘維持費は年間いくら？管理料金・税金・冬の費用を試算2026」で詳しく扱っています。
判断が1月1日の状況で行われるため、年内に売却を終え、町内にほかの家屋敷を持っていなければ、翌年度は対象になりません。年明けに売る場合は、その年度の家屋敷課税がかかります。金額としては大きくありませんが、「年をまたぐと、もう1年分の通知が来る」という点では固定資産税と同じです。最新の扱いは軽井沢町の税務課の案内でご確認ください。
固定資産税・都市計画税は1月1日時点の登記上の所有者に1年分
固定資産税（都市計画区域内であれば都市計画税も）は、毎年1月1日を基準日として、その時点で登記簿などに所有者として載っている人に1年度分が課税されます。年度の途中で売っても、町から売主と買主に分けて請求されることはありません。
注意したいのは「登記」が基準になる点です。課税されるのは、1月1日の時点で登記簿上の所有者になっている人です。年内に代金を受け取って鍵を渡していても、1月1日の時点で登記簿上の名義が売主のままであれば、新しい年度の税は売主に課税されます。通常は決済の日に司法書士が登記を申請するため、年内に決済して登記の申請まで済ませておくのが安全です。年末の申請が年をまたいで処理される場合の扱いは、軽井沢町の税務課や司法書士に確認しておきましょう。
年が明けてから売る場合、新しい年度の納税通知書は売主のもとに届きます。売却後に通知書が届いて驚かれる方もいるので、年明けの売却を選ぶ場合は「新年度の税は一度自分に請求が来る」と覚えておいてください。
売買では引渡し日で日割り精算するのが慣行
では年明けに売ると、新年度の固定資産税を売主がまるごと負担するのかというと、実務ではそうなりません。不動産の売買では、その年度の固定資産税・都市計画税を引渡し日で日割りし、買主の負担分を売主が受け取る「精算」を行うのが一般的です。
ただし、これは法律で決められた義務ではなく、売主と買主が売買契約で取り決める慣行です。日割りの起算日を1月1日にするか4月1日にするかも契約しだいで、地域や会社によって慣行が分かれます。契約書の「公租公課の分担」の条項で、起算日と精算の方法を必ず確認してください。
もう一つ知っておきたいのが、買主から受け取る精算金の扱いです。税務上、この精算金は売却代金の一部として譲渡所得の収入金額に含めるものとされています。確定申告のときに売却額へ加え忘れないよう、決済時の精算書は申告まで保管しておきましょう。
軽井沢町の家屋敷課税は1月1日の状況で判断
軽井沢町に住所のない方が町内に家屋敷を持っている場合、町県民税の均等割にあたる「家屋敷課税」がかかります。軽井沢町の案内では、1月1日に町内に家屋敷を持ち、住所が町外にある方が対象で、年額は2024年度から4,500円（町民税3,000円・県民税1,500円）です。金額の内訳は「軽井沢の別荘維持費は年間いくら？管理料金・税金・冬の費用を試算2026」で詳しく扱っています。
判断が1月1日の状況で行われるため、年内に売却を終え、町内にほかの家屋敷を持っていなければ、翌年度は対象になりません。年明けに売る場合は、その年度の家屋敷課税がかかります。金額としては大きくありませんが、「年をまたぐと、もう1年分の通知が来る」という点では固定資産税と同じです。最新の扱いは軽井沢町の税務課の案内でご確認ください。
1月1日基準の税のポイント
・ 固定資産税・都市計画税は1月1日時点の登記上の所有者に1年度分
・ 売買では引渡し日で日割り精算するのが慣行（法律上の義務ではなく契約で決める）
・ 受け取った精算金は、税務上は売却代金の一部
・ 家屋敷課税（年4,500円）も1月1日の状況で判断。年内に売り終えれば翌年度は対象外
・ 固定資産税・都市計画税は1月1日時点の登記上の所有者に1年度分
・ 売買では引渡し日で日割り精算するのが慣行（法律上の義務ではなく契約で決める）
・ 受け取った精算金は、税務上は売却代金の一部
・ 家屋敷課税（年4,500円）も1月1日の状況で判断。年内に売り終えれば翌年度は対象外
売却の流れと期間の目安｜年内決済から逆算するカレンダー
税の論点を踏まえて「年内に売りたい」と決めた場合、次に問題になるのが時間です。11月から動き出して年内に間に合うのか。売却の流れと年末の締め切りから逆算してみましょう。
別荘の売却は、査定、媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引渡しの5段階で進むのが基本です。
査定では、不動産会社が物件を見て、売り出す価格の目安を出します。結果が出るまでの期間は、現地を見ない机上の査定なら数日、現地を確認する訪問査定なら1〜2週間ほどがひとつの目安ですが、会社や物件の状況によって変わります。土地の価格の目安を自分で調べたい方は「【2026年最新】路線価から土地の売却価格を調べる方法｜計算式と注意点」を、エリアごとの相場は「軽井沢不動産の価格相場2026｜エリア別・物件タイプ別の最新動向」をご覧ください。
媒介契約は、不動産会社に売却を依頼する契約です。専任媒介と専属専任媒介は宅地建物取引業法で有効期間が3か月以内と決められており、売主への報告も、専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上と定められています。
販売活動にかかる期間は、物件の条件・価格・時期によって大きく変わります。数週間で買主が見つかることもあれば、半年以上かかることもあり、一律の目安は示せません。買主が決まると売買契約を結び、手付金を受け取ります。そして残代金の受領、所有権移転登記の申請、固定資産税などの精算、鍵の引渡しを同じ日に行うのが決済・引渡しです。買主が住宅ローンを使う場合は、契約から決済まで金融機関の審査と手続きに数週間から1か月ほどかかることがあります。
決済には、法務局での登記申請と、金融機関での送金が欠かせません。官公庁は12月29日から1月3日まで休みとなり、金融機関も12月31日から1月3日までは休業します。2026年は12月28日が月曜日で、官公庁の年内最後の開庁日にあたるため、この日が年内決済の実質的な締め切りです。なお、オンラインでの登記申請も、17時15分を過ぎて送信すると翌業務日の受付になります。融資の実行や振込の締め切り時刻は金融機関ごとに異なるため、利用する金融機関への確認が欠かせません。
ただし、年末の数日は司法書士・金融機関・買主のいずれも予定が詰まりがちで、最終日に決済を入れるのは避けたいところです。私どもでは、年内の決済をご希望の場合、遅くとも12月中旬から下旬の早い日程で組めるよう、関係者の予定を早めに押さえるようにしています。
融資や測量などの条件が整った場合の進行例として、12月28日から逆算すると次のような日程です。買主がまだいない状態から始める場合、年内に間に合うかどうかは、12月上旬までに買主が決まるかどうかにかかっています。
このカレンダーは、すべてが順調に進んだ場合の最短に近い組み方です。12月に入っても買主が決まっていなければ、無理に年内へ詰め込むより、年明けの決済に計画を組み直すほうが、価格や条件で妥協せずに済むことが多いと私どもは考えています。そのときは第4章の固定資産税の精算と、第6章の冬の管理を前提に段取りを立て直します。
査定から引渡しまでの5つの段階
別荘の売却は、査定、媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引渡しの5段階で進むのが基本です。
査定では、不動産会社が物件を見て、売り出す価格の目安を出します。結果が出るまでの期間は、現地を見ない机上の査定なら数日、現地を確認する訪問査定なら1〜2週間ほどがひとつの目安ですが、会社や物件の状況によって変わります。土地の価格の目安を自分で調べたい方は「【2026年最新】路線価から土地の売却価格を調べる方法｜計算式と注意点」を、エリアごとの相場は「軽井沢不動産の価格相場2026｜エリア別・物件タイプ別の最新動向」をご覧ください。
媒介契約は、不動産会社に売却を依頼する契約です。専任媒介と専属専任媒介は宅地建物取引業法で有効期間が3か月以内と決められており、売主への報告も、専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上と定められています。
販売活動にかかる期間は、物件の条件・価格・時期によって大きく変わります。数週間で買主が見つかることもあれば、半年以上かかることもあり、一律の目安は示せません。買主が決まると売買契約を結び、手付金を受け取ります。そして残代金の受領、所有権移転登記の申請、固定資産税などの精算、鍵の引渡しを同じ日に行うのが決済・引渡しです。買主が住宅ローンを使う場合は、契約から決済まで金融機関の審査と手続きに数週間から1か月ほどかかることがあります。
年末は12月28日（月）が実質の締め切り
決済には、法務局での登記申請と、金融機関での送金が欠かせません。官公庁は12月29日から1月3日まで休みとなり、金融機関も12月31日から1月3日までは休業します。2026年は12月28日が月曜日で、官公庁の年内最後の開庁日にあたるため、この日が年内決済の実質的な締め切りです。なお、オンラインでの登記申請も、17時15分を過ぎて送信すると翌業務日の受付になります。融資の実行や振込の締め切り時刻は金融機関ごとに異なるため、利用する金融機関への確認が欠かせません。
ただし、年末の数日は司法書士・金融機関・買主のいずれも予定が詰まりがちで、最終日に決済を入れるのは避けたいところです。私どもでは、年内の決済をご希望の場合、遅くとも12月中旬から下旬の早い日程で組めるよう、関係者の予定を早めに押さえるようにしています。
年内に間に合わせる逆算カレンダー
融資や測量などの条件が整った場合の進行例として、12月28日から逆算すると次のような日程です。買主がまだいない状態から始める場合、年内に間に合うかどうかは、12月上旬までに買主が決まるかどうかにかかっています。
年内決済から逆算したカレンダー（条件が整った場合の進行例・2026年11月時点）
※買主の住宅ローンの有無、測量の要否、相続登記の状況などで必要な期間は大きく変わります。金融機関によっては正式な申込みから融資まで2〜3週間ほどかかり、12月中旬の契約で年内に決済できるとは限りません
| 時期 | やること |
|---|---|
| 11月上旬〜中旬 | 査定の依頼。登記の名義（相続登記が済んでいるか）、購入時の契約書、境界の資料、管理規約を確認 |
| 11月中旬〜下旬 | 媒介契約を結び、販売開始。冬の内見に備えて、管理会社と通水・除雪の段取りを決める |
| 11月下旬〜12月上旬 | 内見・条件交渉。年内に間に合わせるには、この時期までに買主が決まっていることが目安 |
| 12月上旬〜中旬 | 重要事項説明・売買契約。年をまたぐ場合は、譲渡の日をどちらで申告するか税務署・税理士に確認しておく |
| 12月中旬〜28日 | 決済・引渡し（残代金の受領・登記申請・固定資産税などの精算・鍵の引渡し）。28日（月）が実質の締め切り |
※買主の住宅ローンの有無、測量の要否、相続登記の状況などで必要な期間は大きく変わります。金融機関によっては正式な申込みから融資まで2〜3週間ほどかかり、12月中旬の契約で年内に決済できるとは限りません
このカレンダーは、すべてが順調に進んだ場合の最短に近い組み方です。12月に入っても買主が決まっていなければ、無理に年内へ詰め込むより、年明けの決済に計画を組み直すほうが、価格や条件で妥協せずに済むことが多いと私どもは考えています。そのときは第4章の固定資産税の精算と、第6章の冬の管理を前提に段取りを立て直します。
プロのアドバイス
「年内に間に合うか」は、物件の条件と書類の揃い具合を見ないと判断できません。とくに相続登記が済んでいない、境界がはっきりしない、といった事情があると、それだけで年内は難しくなります。まずは無料査定で、価格の目安と年内に間に合うかどうかを一緒に確認しましょう。売ると決めきれていない段階のご相談も歓迎です。
「年内に間に合うか」は、物件の条件と書類の揃い具合を見ないと判断できません。とくに相続登記が済んでいない、境界がはっきりしない、といった事情があると、それだけで年内は難しくなります。まずは無料査定で、価格の目安と年内に間に合うかどうかを一緒に確認しましょう。売ると決めきれていない段階のご相談も歓迎です。
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冬の軽井沢で売るときの段取り｜雪・凍結・内見
年内に売る場合も、年明けに売る場合も、冬の軽井沢で売却を進めることに変わりはありません。夏とは違う段取りが必要になるので、雪と凍結の季節ならではの注意点をまとめます。
冬の内見でまず問題になるのが、物件までの道と敷地の雪です。別荘地の私道や敷地内のアプローチは、除雪されていないと車で入れないことがあります。管理別荘地なら管理事務所の除雪の範囲、一般のエリアなら誰が除雪するのかを確認し、内見の前に通れる状態にしておくことが欠かせません。
次に、日没の早さです。冬の軽井沢は夕方になると暗くなるのが早く、林に囲まれた別荘では午後の早い時間でも室内が暗く感じられるんです。内見はなるべく日の高い時間に設定し、外構や周辺環境まで明るいうちに見てもらえるようにします。
そしてもう一つ、雪が積もると庭の広さや境界、外構の傷みが見えにくくなるのも冬ならではです。夏や秋に撮った写真を用意しておけば、買主は雪のない季節の姿を想像できます。冬に売り出すと決めた方は、雪が降る前に外まわりの写真を撮っておくことをおすすめします。
冬の間使わない別荘は、凍結を防ぐために秋のうちに水抜きをしているのが一般的です。水抜きしたままでは、蛇口やトイレ、給湯器が使えるかを内見で確かめてもらえません。
買主にとって水回りは気になるところなので、内見の日に合わせて通水し、終わったら再び水抜きをする段取りを組みます。自分で作業できない方は、管理会社や設備業者に日程を伝えて任せるのが安全です。通水と水抜きを繰り返すたびに費用がかかる場合もあるため、内見の日程はなるべくまとめて設定するのがコツです。水抜きの手順や、春に通水するときの注意点は「軽井沢別荘の秋じまい・冬支度ガイド2026｜水抜きから春の再開まで」で解説しています。
年明けに売る場合は、引渡しの日まで凍結防止の管理を売主が続けることになります。引渡しの前に凍結で配管が破裂すると、修理や買主との条件の見直しが必要になりかねません。冬の巡回を管理会社に頼んでいる方は、契約を引渡し日まで続けておいてください。
土地の境界がはっきりしない場合、売買の条件として測量や境界の確認を求められることがあります。隣地の方の立会いが必要になり、日程の調整だけで時間がかかるうえ、雪が積もると境界を示す杭が見つけにくくなります。境界に不安がある方は、雪の前に確認を始めておくのが理想です。
相続した別荘で、登記の名義が亡くなった方のままになっている場合、買主への所有権移転登記には、原則として先に相続登記が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務化されています。遺産分割の話し合いがまとまっていなければ、年内の売却はかなり難しいと考えてください。
遠方にお住まいで、契約や決済のたびに軽井沢へ来るのが難しい方もいらっしゃるでしょう。売買契約書を郵送でやり取りする持ち回り契約や、代理人を立てる方法もあります。詳しくは「【最新情報】遠方の不動産を現地に行かずに売却する方法｜持ち回り契約と代理人活用の完全ガイド」をご覧ください。
雪の季節の内見で起きること
冬の内見でまず問題になるのが、物件までの道と敷地の雪です。別荘地の私道や敷地内のアプローチは、除雪されていないと車で入れないことがあります。管理別荘地なら管理事務所の除雪の範囲、一般のエリアなら誰が除雪するのかを確認し、内見の前に通れる状態にしておくことが欠かせません。
次に、日没の早さです。冬の軽井沢は夕方になると暗くなるのが早く、林に囲まれた別荘では午後の早い時間でも室内が暗く感じられるんです。内見はなるべく日の高い時間に設定し、外構や周辺環境まで明るいうちに見てもらえるようにします。
そしてもう一つ、雪が積もると庭の広さや境界、外構の傷みが見えにくくなるのも冬ならではです。夏や秋に撮った写真を用意しておけば、買主は雪のない季節の姿を想像できます。冬に売り出すと決めた方は、雪が降る前に外まわりの写真を撮っておくことをおすすめします。
水抜きした家をどう見せるか
冬の間使わない別荘は、凍結を防ぐために秋のうちに水抜きをしているのが一般的です。水抜きしたままでは、蛇口やトイレ、給湯器が使えるかを内見で確かめてもらえません。
買主にとって水回りは気になるところなので、内見の日に合わせて通水し、終わったら再び水抜きをする段取りを組みます。自分で作業できない方は、管理会社や設備業者に日程を伝えて任せるのが安全です。通水と水抜きを繰り返すたびに費用がかかる場合もあるため、内見の日程はなるべくまとめて設定するのがコツです。水抜きの手順や、春に通水するときの注意点は「軽井沢別荘の秋じまい・冬支度ガイド2026｜水抜きから春の再開まで」で解説しています。
年明けに売る場合は、引渡しの日まで凍結防止の管理を売主が続けることになります。引渡しの前に凍結で配管が破裂すると、修理や買主との条件の見直しが必要になりかねません。冬の巡回を管理会社に頼んでいる方は、契約を引渡し日まで続けておいてください。
測量・境界確認と相続登記は早めに
土地の境界がはっきりしない場合、売買の条件として測量や境界の確認を求められることがあります。隣地の方の立会いが必要になり、日程の調整だけで時間がかかるうえ、雪が積もると境界を示す杭が見つけにくくなります。境界に不安がある方は、雪の前に確認を始めておくのが理想です。
相続した別荘で、登記の名義が亡くなった方のままになっている場合、買主への所有権移転登記には、原則として先に相続登記が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務化されています。遺産分割の話し合いがまとまっていなければ、年内の売却はかなり難しいと考えてください。
遠方にお住まいで、契約や決済のたびに軽井沢へ来るのが難しい方もいらっしゃるでしょう。売買契約書を郵送でやり取りする持ち回り契約や、代理人を立てる方法もあります。詳しくは「【最新情報】遠方の不動産を現地に行かずに売却する方法｜持ち回り契約と代理人活用の完全ガイド」をご覧ください。
プロのアドバイス
冬の別荘は、雪景色の美しさや暖房の効き具合、冬の道の状況を、買主に実際に確かめてもらえる季節でもあります。冬でも暮らせるかを気にする方にとっては、むしろ判断しやすい時期です。私どもナルロワンでは、除雪や通水の手配まで含めて内見の段取りをご相談いただけます。
春から秋も含めた季節ごとの買い手の動きと売り出し方は、なぜ今が売り時？軽井沢で季節ごとの市場トレンドと売却戦略を解説で詳しくまとめています。
冬の別荘は、雪景色の美しさや暖房の効き具合、冬の道の状況を、買主に実際に確かめてもらえる季節でもあります。冬でも暮らせるかを気にする方にとっては、むしろ判断しやすい時期です。私どもナルロワンでは、除雪や通水の手配まで含めて内見の段取りをご相談いただけます。
春から秋も含めた季節ごとの買い手の動きと売り出し方は、なぜ今が売り時？軽井沢で季節ごとの市場トレンドと売却戦略を解説で詳しくまとめています。
売った翌年のカレンダー｜確定申告・住民税と集めておく書類
売却は引渡しで終わりではありません。利益が出た場合は、売った翌年に原則として確定申告が必要です。年内に売るか年明けに売るかで、この流れが1年ずれます。
所得税の確定申告の期間は、例年2月16日から3月15日までです。2026年中に引き渡した場合は2027年に申告することになり、国税庁の案内では、2026年分（令和8年分）の申告期間は2027年2月16日（火）から3月15日（月）までとされています。会社員で年末調整を受けている方も、譲渡所得が出たときは原則として確定申告が必要です。例外にあたるかどうかは、税務署か税理士に確認してください。
譲渡所得にかかる住民税は、申告した内容をもとに、翌年度の住民税に含めて課税されます。2026年中に売った場合は、2027年度の住民税として、例年6月ごろから納める流れです。売却代金を受け取ったら、所得税と住民税にあたる分は使わずに分けておくと安心です。
所得が増えると、住民税だけでなく、所得をもとに決まる国民健康保険料などに影響する場合もあります。年金で暮らしている方や、国民健康保険に加入している方は、お住まいの自治体の窓口で確認しておきましょう。
年が明けてから引き渡した場合、確定申告は2028年の2月から3月になり、住民税は2028年度の課税です。申告と納税が1年先になる一方、2027年度の固定資産税の納税通知書と家屋敷課税の通知は売主に届きます。このうち固定資産税・都市計画税は、売買契約に沿って買主と日割り精算するのが一般的です。家屋敷課税は個人にかかる住民税の均等割なので、この精算とは分けて考えてください。
また、譲渡の年が変わると、その年のほかの所得と合わせて考える必要が出てきます。2027年に退職金を受け取る、ほかの不動産も売る予定がある、といった方は、どちらの年に売るのが合うかを税理士に相談する価値があるでしょう。
売却の手続きと翌年の申告の両方で使う書類は、売り出す前に揃えておくと、どちらもスムーズに進みます。
売却後は、ここに売却時の売買契約書、仲介手数料の領収書、固定資産税の精算書が加わる形です。申告の時期まで、まとめて保管しておいてください。
税理士や税務署への相談は、売れてからではなく、売買契約の前に一度しておくのが理想です。年をまたぐ契約をどちらの年で申告するか、取得費をどう計算するか、使える特例があるかは、契約の組み方にも関わるからです。私どもナルロワンは宅地建物取引業者として、売却の段取りと契約の内容まではお手伝いできますが、個別の税額や特例の適用の判断は税理士・税務署の領分になります。必要に応じて、相談の際に持っていく資料の整理もお手伝いします。
2026年中に売った場合｜2027年2〜3月に申告
所得税の確定申告の期間は、例年2月16日から3月15日までです。2026年中に引き渡した場合は2027年に申告することになり、国税庁の案内では、2026年分（令和8年分）の申告期間は2027年2月16日（火）から3月15日（月）までとされています。会社員で年末調整を受けている方も、譲渡所得が出たときは原則として確定申告が必要です。例外にあたるかどうかは、税務署か税理士に確認してください。
譲渡所得にかかる住民税は、申告した内容をもとに、翌年度の住民税に含めて課税されます。2026年中に売った場合は、2027年度の住民税として、例年6月ごろから納める流れです。売却代金を受け取ったら、所得税と住民税にあたる分は使わずに分けておくと安心です。
所得が増えると、住民税だけでなく、所得をもとに決まる国民健康保険料などに影響する場合もあります。年金で暮らしている方や、国民健康保険に加入している方は、お住まいの自治体の窓口で確認しておきましょう。
2027年に入ってから売った場合｜申告は2028年
年が明けてから引き渡した場合、確定申告は2028年の2月から3月になり、住民税は2028年度の課税です。申告と納税が1年先になる一方、2027年度の固定資産税の納税通知書と家屋敷課税の通知は売主に届きます。このうち固定資産税・都市計画税は、売買契約に沿って買主と日割り精算するのが一般的です。家屋敷課税は個人にかかる住民税の均等割なので、この精算とは分けて考えてください。
また、譲渡の年が変わると、その年のほかの所得と合わせて考える必要が出てきます。2027年に退職金を受け取る、ほかの不動産も売る予定がある、といった方は、どちらの年に売るのが合うかを税理士に相談する価値があるでしょう。
今から集めておく書類と、相談のタイミング
売却の手続きと翌年の申告の両方で使う書類は、売り出す前に揃えておくと、どちらもスムーズに進みます。
売却前に揃えておきたい書類
・ 購入時の売買契約書・重要事項説明書・代金の領収書（取得費の計算に使う）
・ 登記識別情報または登記済権利証（決済のときに原則として必要。紛失している場合は代わりの手続きがある）
・ 固定資産税の納税通知書・課税明細書（評価額と精算額の確認）
・ 境界の資料・測量図、管理規約と管理費の明細、修繕の履歴
・ 相続した場合は、遺産分割協議書など相続登記に使った書類
・ 購入時の売買契約書・重要事項説明書・代金の領収書（取得費の計算に使う）
・ 登記識別情報または登記済権利証（決済のときに原則として必要。紛失している場合は代わりの手続きがある）
・ 固定資産税の納税通知書・課税明細書（評価額と精算額の確認）
・ 境界の資料・測量図、管理規約と管理費の明細、修繕の履歴
・ 相続した場合は、遺産分割協議書など相続登記に使った書類
売却後は、ここに売却時の売買契約書、仲介手数料の領収書、固定資産税の精算書が加わる形です。申告の時期まで、まとめて保管しておいてください。
税理士や税務署への相談は、売れてからではなく、売買契約の前に一度しておくのが理想です。年をまたぐ契約をどちらの年で申告するか、取得費をどう計算するか、使える特例があるかは、契約の組み方にも関わるからです。私どもナルロワンは宅地建物取引業者として、売却の段取りと契約の内容まではお手伝いできますが、個別の税額や特例の適用の判断は税理士・税務署の領分になります。必要に応じて、相談の際に持っていく資料の整理もお手伝いします。
税についてのご注意
この記事の税に関する記述は、2026年11月時点で国税庁・軽井沢町などが案内している制度の一般論です。税制は毎年のように改正されます。個別の税額・特例の適用可否は、必ず税理士または税務署にご確認ください。
この記事の税に関する記述は、2026年11月時点で国税庁・軽井沢町などが案内している制度の一般論です。税制は毎年のように改正されます。個別の税額・特例の適用可否は、必ず税理士または税務署にご確認ください。
まとめ｜年内か年明けかは「1月1日」と「買主が決まる時期」で決める
年内に売る場合と年明けに売る場合の違い（2026年11月時点）
| 項目 | 年内（2026年中）に引渡し | 年明け（2027年）に引渡し |
|---|---|---|
| 長期・短期 | 2020年以前の取得なら長期 | 2021年以前の取得なら長期 |
| 居住用3,000万円控除 | 別荘は使えない | 別荘は使えない |
| 2027年度の固定資産税 | 登記が移っていれば買主に課税 | 売主に課税（日割り精算が慣行） |
| 家屋敷課税（年4,500円） | 町内にほかの家屋敷がなければ翌年度は対象外 | 2027年度分がかかる |
| 確定申告・住民税 | 2027年2〜3月に申告／2027年度の住民税 | 2028年2〜3月に申告／2028年度の住民税 |
| スケジュール | 12月28日（月）が実質の締め切り。12月上旬までに買主が決まっていることが目安 | 冬の管理（水抜き・巡回・除雪）を引渡しまで続ける |
※制度の一般論です。個別の税額・特例の適用可否は税理士・税務署にご確認ください
年内か年明けかの判断ポイント（おさらい）
1. 長期・短期は売った年の1月1日で判定。「取得年＋6年の1月1日以降」なら長期で、2021年に取得した方は年をまたぐと区分が変わる
2. 別荘には居住用3,000万円控除や10年超の軽減税率は原則使えない。相続空き家の特例も、別荘は対象外になり得る
3. 固定資産税と家屋敷課税は1月1日の状況で決まる。固定資産税・都市計画税は、売買では引渡し日で日割り精算するのが慣行
4. 年内決済は12月28日（月）が実質の締め切り。12月上旬までに買主が決まっていなければ、年明けに組み直すのも選択肢
5. 売った翌年の2〜3月に確定申告。書類は売り出す前から集め、契約の前に税理士・税務署へ相談する
1. 長期・短期は売った年の1月1日で判定。「取得年＋6年の1月1日以降」なら長期で、2021年に取得した方は年をまたぐと区分が変わる
2. 別荘には居住用3,000万円控除や10年超の軽減税率は原則使えない。相続空き家の特例も、別荘は対象外になり得る
3. 固定資産税と家屋敷課税は1月1日の状況で決まる。固定資産税・都市計画税は、売買では引渡し日で日割り精算するのが慣行
4. 年内決済は12月28日（月）が実質の締め切り。12月上旬までに買主が決まっていなければ、年明けに組み直すのも選択肢
5. 売った翌年の2〜3月に確定申告。書類は売り出す前から集め、契約の前に税理士・税務署へ相談する
所有期間が長い方にとって、年内と年明けの違いは、翌年度の固定資産税と家屋敷課税、冬の管理、申告の年の3点です。どれも大きな金額差を生むものではないため、「年内に終わらせたい」というご事情があれば年内を、条件のよい買主を待ちたいなら年明けを選んで構いません。
一方、2021年に取得した方や、相続の特例の期限が近い方は、年をまたぐかどうかで税の扱いが変わる可能性があります。この場合は先に税理士へ相談し、その結果に合わせて売却のスケジュールを組むのが順番です。
どちらの場合も、最初の一歩は「いくらで、いつまでに売れそうか」を知ることです。持ち続ける場合の負担と比べたい方は、無料査定で価格の目安を、段取りや書類の確認から始めたい方は無料相談をご利用ください。
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株式会社ナルロワンは、軽井沢エリアに特化した不動産会社です。軽井沢で10年以上、別荘や土地の売買に携わってきた経験から、価格の査定だけでなく、冬の内見に向けた除雪や通水の段取り、年内決済に向けた日程の組み立てまで、地元ならではの目線でお手伝いしています。
相続した別荘を手放したい方、遠方にお住まいで現地に通えない方、売るか持ち続けるかまだ決めきれていない方からのご相談も承っております。お気軽にどうぞ。税の個別の判断が必要な場面では、税理士・税務署への確認をお勧めしたうえで、相談に必要な資料の整理をお手伝いします。お客様お一人おひとりのご事情をうかがい、責任を持ってサポートいたしますので、安心してご相談ください。
相続した別荘を手放したい方、遠方にお住まいで現地に通えない方、売るか持ち続けるかまだ決めきれていない方からのご相談も承っております。お気軽にどうぞ。税の個別の判断が必要な場面では、税理士・税務署への確認をお勧めしたうえで、相談に必要な資料の整理をお手伝いします。お客様お一人おひとりのご事情をうかがい、責任を持ってサポートいたしますので、安心してご相談ください。
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ナルロワンでは、宿泊施設「森泊」での短期滞在体験から、高品質な賃貸物件のご紹介、さらには理想の不動産購入・売却まで、軽井沢での暮らしをトータルでサポートしています。
お客様一人ひとりのライフスタイルに寄り添い、理想の選択へと導くパートナーとして、心を込めてお手伝いさせていただきます。軽井沢の不動産に関するご相談は、どうぞお気軽にご連絡ください。
▼詳しくは下記のサイト（画像をクリック）からお問い合わせいただけます▼
公開日：2026年M月D日 ｜ 最終更新日：2026年M月D日
※本記事の情報は2026年11月時点の国税庁・軽井沢町などの公表内容をもとに作成しています。税制は改正されることがあります。個別の税額・特例の適用可否は税理士・税務署にご確認ください。
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